洪小佳:美佳华调整三四线策略

来源: [观点地产网]      时间: 2014-11-14 03:02

“如果持有部分做得不好的话,基本上不能叫做商业地产开发商。”

“如果持有部分做得不好的话,基本上不能叫做商业地产开发商。”

观点地产网 “不能走太快,但是要走好。”美佳华集团董事长洪小佳接受观点地产新媒体专访时,讲述了自己对美佳华未来的发展思路。

洪小佳指出,美佳华会扎实做好两个方向:一是大城市的社区商业;二是三四线城市的区域标志性商业。

谈到今后的布局,洪小佳认为,美佳华会尽量集中区域来做,因为分散以后,从开发到经营的管理难度都很大。

传统意义上,三四线是避开竞争的最好手段,但洪小佳表示,三四线城市最大的问题就在于专业人才非常难招,这也是美佳华放慢步骤的一个主要原因。

人才之外,近年来大型开发商下沉三四线城市的举措也成为不得不提的话题。

对此,洪小佳认为,美佳华有自己的优势。大型开发商进入三四线城市,在经营上是强势的套路,对于本地化和差异化方面可能没那么注意。

“美佳华因为一直立足于三四线城市,所以在本土化、差异化、接地气方面,做得会更细一些。”

如今商业泡沫说盛行,洪小佳亦不否认商业地产过量现状,但是他指出,过量部分不一定能够对美佳华构成竞争。

作为商业地产的资深老兵,洪小佳对商业有自己的一套理解:“商业是否成功,肯定取决于持有部分做得怎么样,如果持有部分做得不好的话,基本上不能叫做商业地产开发商。”

洪小佳坦承,美佳华成立至今也就是8年多一点,起步晚,只能到三四线城市,因为三四线城市相对来说发展会快一点,一个项目不需要那么长时间。

“如果像恒隆花那么多时间打造一个项目,美佳华可能第一个项目还没开业。”洪小佳笑称。

以下为观点地产新媒体对美佳华集团董事长洪小佳先生的采访实录:

观点地产新媒体:美佳华现在项目的情况如何?选择进入城市有什么衡量标准?

洪小佳:美佳华有两个项目在建,都在三四线城市,一个是江西萍乡项目,另一个是陕西铜川项目。萍乡项目定位是萍乡开发区的商业中心,铜川项目未来会成为覆盖铜川全市的商业中心。

美佳华希望能进行区域性的布局,但是房地产调控和资金方面的压力,让我们不能走太快。区域布局的策略没有变,但是节奏会做适度的调整。

现在江西和陕西都有一些在谈或者储备的项目,尽量聚焦区域发展,因为分散以后,从开发到经营的管理难度都很大。

我们在进入城市方面有一些指标,但现在情况发生了变化,比较好的地级城市商业中心基本上已经形成了,所以继续拿地的难度很大。

因此,美佳华考虑向一些县级城市渗透,这一步还在研究,也比较慎重。

观点地产新媒体:如何在不同城市复制品牌过程中保持特色?

洪小佳:对于商业中心运营的基本理念、思路,从规划到设计到招商,美佳华基本都有一套自己的理解和规则。

最大的问题在于三四线城市的专业人才非常难招,这也是放慢步骤的主要原因。资金是一方面,人才也是一方面。

观点地产新媒体:面对其他大型开发商下沉三四线的竞争压力,美佳华的优势在哪里?

洪小佳:大型开发商进入三四线城市,在经营上是强势的套路,对于本地化和差异化方面可能没那么注意。

相对来说,美佳华因为一直立足于三四线城市,所以在本土化、差异化、接地气方面,做得会更细一些。

美佳华的定位就是要在一个城市里做规模最大的项目,有的城市可能失去了做规模最大的机会,那就做某个区域最大的商业中心。

虽然现在商业地产过量,但是过量部分不一定能够对美佳华构成竞争。

观点地产新媒体:在后期持有阶段,美佳华人才和运营管理方面有什么可以分享的经验?

洪小佳:公司的人才机制是内部培养、外部招聘两方面都在进行。从我们的理解来说,商业是否成功,肯定取决于持有部分做得怎么样,如果持有部分做得不好的话,基本上不能叫做商业地产开发商。

“销售完了就走人”的套路早已经不能持续了,持有则面临两方面的压力,一个是资金,一个是人才。

观点地产新媒体:美佳华怎么跟品牌商维持良好的合作关系?

洪小佳:美佳华在每个地方的商场做得怎么样,业内人士是清楚的。

跟商家沟通过程中,要建立他们的信心,有没有信心,关键还看经营状况,如果商家认为你是专业的商业地产运营者,也看到了商场经营状况,自然会选择你。

在三线城市,我们发现大部分商业开发商经营能力是比较弱的,专业性比较差,美佳华在这方面具有一定优势,大家会认可美佳华,觉得美佳华能经营得好。

在互联网时代,信息已经充分公开化,这方面还是靠公司的深耕细作,建立外界对公司实力的信心。

美佳华在挑选品牌方面会按照每个商业广场在的定位,要覆盖最广大的社会群体,然后适当满足高端人士需求。

另一个方面,现在商业都倾向于体验化、餐饮、娱乐、休闲、儿童,美佳华会加强这一块。

观点地产新媒体:持有项目会占用大量资金,美佳华在财务、风险控制方面有什么优势?公司有没有上市的计划?

洪小佳:如果要解决资金的问题,最核心的仍然是商业经营现金流。如果经营的净现金流回报比较好的话,金融机构会支持你,银行也会来找你。

对美佳华来说,融资渠道还是以银行贷款为主,也成立了美佳华基金,在探讨怎么用基金的钱。美佳华不能走太快,但是要走好,对资金成本要控制好。

房地产的土地红利时代已经过去了,没有土地红利来弥补利息损失,怎么找到长期的、利息比较合理的资金,是美佳华正在做的工作。

上市方面,还没有计划,我们觉得还没到时候。

观点地产新媒体:美佳华广场开业之后,能为当地带来什么改变?有没有遇到电商的冲击?

洪小佳:要看城市的具体情况,比较明显的是可以带来城市消费的巨大变化,在我们项目周围的房子都会涨价。

商业地产应对电商的冲击,要对业态的比例进行比较大的改变,以前可能是零售为主,现在是体验消费和零售并重。

观点地产新媒体:美佳华怎么看深圳的商业大环境?

洪小佳:美佳华发一方面是开发三四线城市的标志性商业项目,另一方面是在深圳借助城市更新改造,发挥原有商业上的基础,开发社区商业中心,这两部分以后会作为美佳华发展的一个大方向。

现在深圳老城区商业竞争没有这么激烈,新城区会比较激烈。因为老城区相对来说比较小,开发商业需要找到合适的地块,这很不容易。

但是在新区,龙华、光明、坪山都会出现大量的购物中心,民治大概有八九个城市综合体,有一些地方出现了过量现象,但分布是不均匀的。像观澜这一块,美佳华项目的商业体量是最大的,也是第一个购物中心,以后可能还会出现其它购物中心,但是美佳华是第一家,这就给了我们成长的机会。

深圳经济发展强劲,商业地产整体上还是比较健康的,可能个别区域存在过剩情况。

观点地产新媒体:作为商业地产界资深人士,您觉得成功的商业案例需要具备哪些要素?

洪小佳:市场上现在做得比较好的商业地产发展商,多数都是港资企业,比如恒隆、太古等。

美佳华从成立到现在8年多一点,起步晚,只能到三四线城市。因为在三四线城市相对来说发展会快一点,一个项目不需要打造那么长时间,如果像恒隆花那么多时间,我们第一个项目可能还没开业。

在深圳,因为选择做社区商业,操作周期也不会很长。选择做社区商业,可以小跑快走。

观点地产新媒体:您希望美佳华未来成为一个什么样的公司?

洪小佳:从以开发为推动转为以经营为推动,通过经营来指导开发,我们会花更多精力把经营做好,这是我们的第一个方向;第二个方向,希望未来可以适当做一些轻资产的操作,加快发展。

美佳华还是扎实做好两个方向:一是在大城市做社区商业,二是在三四线城市做区域标志性商业。

观点地产新媒体:美佳华创立与发展过程中遇到过什么难题?

洪小佳:当时我们看好三四线城市的商业地产空白,所以创办了美佳华。

三四线城市行政管理方面有很多方面不完善,外地企业进入之后,可能就是当地第一个外地企业项目,很多规矩都还没有建立,这个很崩溃。

另外,我们进入到三四线城市后,当地金融系统不支持,可能是没有做过开发贷,可能是第一个做按揭贷,所以还要去引导银行。

美佳华是异地管理,刚开始是比较崩溃,不过通过这些年的积累,也知道了怎么去应对。

如果真正把每个项目都做好了,不会有瓶颈期。关键是经营、团队、操作能力强了以后,可以不断有新的项目。但是要以做好为前提,然后再求发展。

观点地产新媒体:项目的发展情况都在公司预期之内吗?对未来的规模有什么目标?

洪小佳:项目收益情况基本上还不错,不同项目有不同结局,有些是超出满意度,有些是基本上达到预期。

今年我们销售的量不大,在明年会有一些销售,主要还是把两个产品建立起来。

美佳华在销售方面有资金的平衡,但不会说一定要销售多少,因为商业还是以经营为主。

 

审校:杨晓敏

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