颜明:互联网只是一种工具

来源: [观点地产网]      时间: 2014-11-13 01:51

“地产商使用互联网工具进行营销或者市场推广都没错,但是要用好。”

“地产商使用互联网工具进行营销或者市场推广都没错,但是要用好。”

  观点地产网 作为在西安商业地产领域中沉浮半生的老资格,西安立丰企业发展投资(集团)有限公司董事长颜明,在谈到近年来大火的互联网和大数据时坦言:“我是个传统的人”。

但他同时指出,作为新的工具,大数据加快了开发商一些重要工作的速度和精准度,原来是骑自行车,现在开了跑车。

颜明认为,互联网是一个生产、生活的工具而已,只是这种工具会带来更多便利,“地产商使用互联网工具进行营销或者进行市场推广和发展都没错,但是要用好。”

他同时也在思考网络时代对于传统商业的冲击,会促使改变商业盈利模式,商业地产原来是靠租金收入,未来可能要收展示费。

“马云说实体店就是展示,可是在实体店展示不交钱就不行。把你的商品放到我家来展示,就要交钱。”

多年的从业经验使颜明对于商业地产有一套自己的理解,谈及时下最普遍的购物中心业态,颜明称“是把传统商业街竖起来,街上有的楼里都有”。

对于经常被提及的购物中心定位,颜明认为这个概念经常被弄错。他解释称,因为是容纳了整条商业街的内容,是一站式消费,所以购物中心体量必须大,至少10万平方米以上才能称得上是购物中心。

因此购物中心的定位是规模,这种定位和周边商圈辐射范围内的人口密度、人均可支配收入、商业业态饱和度和交通组织是有关的,并不是开发商想定多大就定多大。

以下为观点地产新媒体对西安立丰企业发展投资(集团)有限公司董事长颜明先生的专访实录:

观点地产新媒体:今年动工的中铁立丰国际广场进度情况怎么样?

颜明:还在开挖阶段,住宅预计2015年下半年销售,购物中心2016年下半年开业,招商进度已经达到70%。

观点地产新媒体:购物中心有的定位年轻潮流、有的定位全家庭,中铁立丰广场购物中心定位是什么样的?

颜明:购物中心的定位不是这样的,应该是规模定位,不是潮流、家庭。购物中心业态是全业态,消费人群是城市中能够抵达这里的人。

购物中心是城市购物中心的概念,是把传统商业街竖起来,街道有的这栋楼里都有,这是购物中心。

购物中心一般体量很大,因为没有大的体量不可能把那么多业态放在里面,也就不能形成城市购物中心。

我们常说一站式消费,什么都有的购物中心才能做到一站式消费。如果面积小能够做到吗?因此至少10万平方米以上才能称得上是购物中心。

所以购物的定位是规模,一旦确定做购物中心就已经定位了。这种定位是和周边商圈辐射范围内的人口密度、人均可支配收入、商业业态饱和度和交通组织有关,不是说开发商想定多大就定多大。

一般来说,商业地产分为集中商业、街区商业、社区商业三大类,位置选好了,土地选好了,定位本身也就在那里。

开发商要做的就是发现正确定位是什么,如果只适合做一个大卖场,开发商却非要做一个SHOPPINGMALL,这肯定死,因为消费不足,不能支撑。

观点地产新媒体:这几个月来很多城市放松限购,限贷也在放松,会导致资本重新涌入住宅市场,对商业地产会不会有一定的影响?

颜明:我一直认为商业地产的发展前景非常良好,只是看开发商会不会做。商业地产要求的能力更强,主要是选址,不同的商业对地址的选取是不同的。

选址是根本问题,是一个科学决策的问题,商业地产更是这样的概念。商业地产如果决策错了,选址定位错了,不是租不出去的问题,免租都没人来。

观点地产新媒体:中铁立丰国际广场的选址是丈八路,条件特别好吗?

颜明:当然,比东二环好四倍多。人口密度将近一倍,人均可支配收入多一倍,再加上东二环只有17亩地,丈八路有80亩地,未来建的商场单层面积更大,也更漂亮,发挥的余地更大。

观点地产新媒体:您怎么看商业地产和金融方面的关系,立丰项目主要资金来源是什么?

颜明:商业地产和金融的关系是很紧密的,立丰当年做商业地产的时候,金融市场还不发达,现在已经慢慢成熟了。

比如经营性物业十年期贷款,就解决了现金流问题。开业前是开发贷,开业后是经营性物业十年期贷款,把钱一换就可以了。

在某种意义上讲,开业的那一天等于所有投资都收回来了。

观点地产新媒体:您觉得中国REITs的发展有什么困难需要度过?

颜明:这里面有几个问题,关键是银行家对商业地产吃不透,他们看不透今年租金是1亿,三年之后能够达到多少,他们只能看懂合同的租金额。

我们很多合同租金额是不确定的,比如说营业额抽成,保底加抽成取其高,怎么判断今年是5亿的租金,未来5年能够做到10亿?没有人能够判断得清。所以他们对商业地产就有看法,就会使金融杠杆作用打折。

在国外,项目一年租金是1亿的话,可能就能拿15亿贷款,在国内只能拿5亿贷款,这是对未来趋势看不透。

观点地产新媒体:2014观点商业年会主题是“互联网时代的商业”,您对这个主题怎么看?

颜明:马云说“互联网商业必将替代传统商业”,这是胡说八道。像王府井、百盛是传统商业,如果没有互联网,他们也要走向没落,只是推迟五到十年,互联网加快了传统商业走向没落的速度而已。

2000前,发达国家中像王府井、百盛这样的业态已经不可能有3万、5万、8万的面积,都是5千、8千平方米。

因为经济越发达,社会化分工越细,专业化程度越来越高。苏宁、国美2000年把百盛大家电打击得没办法销售,就不经营了,开始走专业化的道路。

再举一个很简单的例子,如果以后都在家里购物,还上街干什么?街上就没有商铺了,都是吃饭等体验式消费。甚至吃饭都有网上订餐,都不用上街了,整个街道没人,这是一个城市吗?

商品价值有双重性,一是使用价值,二是价值。人贫穷的时候对物质的需求、对商品的需求是需要使用价值。比如说食物,食物的使用价值是充饥,保证不饿死,那价值是什么?是营养。有钱以后不是为了生存而吃饭,而是为了美食。穿衣的使用价值是取暖,不冻死,现在穿衣都是时装。

这种价值的转移必将引起商业业态的转移,王府井、百盛怎么生存?就是要转变盈利模式。原来是靠租金,营业额扣点等,现在不是了,是展示。

马云说实体店就是展示,说展示我同意,但是在实体店展示不交钱不行,把你的商品放到我家来展示,就要交钱。

盈利模式发生了变化就不可能被取代,从哲学的观念来讲,没有任何一种理念能够统一人类。我们相互共存,只是需要变化,一种新模式出来只会逼得旧模式开始转变,不可能全部取代。

观点地产新媒体:大数据也是近来很火的概念,您认为这会给商业地产带来什么变化?

颜明:军事上有一个概念叫精准打击,大数据就是起这样的作用。现在很多人提大数据,没有大数据之前有统计学、运筹学、市场调研。

大数据使得获得数据的时间更快,更准确,没有大数据时候,我们做商业地产的都做市调,消费者的收入,家庭背景,对品牌的认知度,消费能力等,都要做大量的调研。

观点地产新媒体:大数据和电商只是在互联网时代对传统方式的改进,其实理念是一样的?

颜明:对,比如原来是骑自行车,现在开了跑车,速度快,效益更高,更精准。原来做市调,可信度可能只有70%,现在可能做到95%,能够达到精准营销的概念。

观点地产新媒体:很多地产商跟互联网企业合作,像百度、阿里巴巴、腾讯,怎么看地产商对于互联网公司的追逐?

颜明:我是比较传统的人,不能说互联网不好,互联网肯定好,但只是一个生产、生活的工具而已,这种工具会给我们带来便利。

地产商使用互联网工具进行营销或者市场推广都没错,但是要用好。

阿里巴巴在美国上市,美国人追捧的是创新,阿里巴巴毕竟创新做得非常棒,所以股价很高。最初互联网热的时候,曾经股价也很高,但是最后泡沫破裂,未来会不会有这种可能?也有可能。

当年摩托罗拉把苹果都急死了,结果苹果把摩托罗拉淘汰了。科技发展是很快的,人们对物质的追求时间越来越快。

以前一个工厂生产一双鞋子能够20年不变,天天就干这一件事情,现在不可能了,替代太快了,所以要不断创新,不停地变。

 

审校:杨晓敏

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