瑞房累计销售不足目标五成 出售低效资产加速周转
时间: 2014-09-10 02:56:00    来源: [ 观点地产网 ]

在中期业绩会上罗康瑞也坦承,“资产运转不佳是我们过去很大的致命伤”,并透露希望通过做出调整,加快业务周转。

  观点地产网 9月8日,瑞安房地产有限公司公布了截至2014年8月31日止该月份物业销售数据。其中,住宅物业合约销售额3.57亿元,已出售总建筑面积2.58万平方米及16个车位,平均售价为2.44万元/平方米。

  首八个月,瑞安房地产累计合约物业销售额61.81亿元,同比去年的75.03亿元减少了18%;累计已出售总建筑面积27.58万平方米,较2013年同期的29.5万平方米减少了7%;平均售价为每平方米2.24万元,累计出售445个车位。

  至此,瑞安房地产完成年初制定的130亿元全年销售目标的47.55%。

  此外,除以上报告的合约物业销售额外,截至8月底,瑞安房地产录得认购物业销售总额为8.41亿元,预计将于未来月份陆续转成正式合约物业销售。

  完成目标压力大

  对比7月物业销售数据,虽然瑞安房地产8月的住宅物业合约销售额增长了约6500万元,但前8个月累计合约物业销售额较去年同期的70.03亿元却减少了18%,仅占全年销售目标的一半左右。

  照此计算,在未来不到四个月的时间内,瑞安房地产需要完成约70亿的销售额。

  对此,瑞安房地产相关负责人表示,受大气候影响,且由于公司下半年可供销售及预售的物业主要来自于二线城市,完成全年销售目标将是一项挑战。

  瑞安房地产中期业绩报告显示,其在2014年下半年可供销售及预售的物业总面积为48.38万平方米,包括已落成面积14.76万平方米,施工中面积33.62万平方米。

  在上述数据中,上海瑞虹新城及创智天地的已落成面积和施工中的面积分别仅为2200平方米和3900平方米,而位于二线城市重庆、武汉、佛山及大连的可供销售及预售的面积达47.77万平方米,占总供应量的98.79%。

  而今年1-6月,上海瑞虹新城销售面积约2.07万平方米,销售均价更是高达5.45万元/平方米,实现合约销售额11.29亿元,约占上半年销售额的40%。

  对比前后的供货量,上海下半年高端盘可售面积的锐减,二线城市项目无法提振的低均价,恰是瑞安房地产备感挑战的重要原因。

  此外,在上海项目开发过程中,瑞安房地产支付的高昂拆迁费用,亦增添了其实现全年销售目标的压力。

  据了解,瑞安房地产上海太平桥翠湖天地第4期(第116号地块)的总建筑面积为8.7万平方米,该地块已于2014年8月完成拆迁。截至2014年6月30日,瑞安房地产已为该地块支付了39.73亿元的拆迁费用。

  另悉,截至今年6月底,瑞安房地产支付了上海瑞虹新城第1、2、7、9及10号地块共计102.20亿元的拆迁费用,总建筑面积将达77.4万平方米,余下的拆迁费用将根据实际拆迁进度和地块交付情况进行支付。

  在瑞房2014中期业绩会上,瑞安房地产主席罗康瑞则表示,公司将不会直接去做动拆迁工作,“现在政府希望的是维稳、和谐,大多数时候都是最初90%很快动迁完成,但最后几户会拖很长时间。这样拖延,对资金运作有很大的压力”,以后由政府自己去做这个工作。

  出售项目加速周转

  一直以来,资金运转不佳都是瑞安房地产的“软肋”。在中期业绩会上罗康瑞也坦承,“资产运转不佳是我们过去很大的致命伤。”不过他也透露,希望通过做出调整,加快业务周转。

  调整内容具体为,将公司的管理构架调整为以项目为主,同时在业务的模式方面,不再直接参与动拆迁。

  现在处在调整期间的瑞安房地产还不得不面临多重发展困扰,包括物业销售毛利已下降7%至32%。市场预期最早在2015年下半年,瑞安才能重新获得较强的住宅物业销售表现。

  为加速资产周转,今年上半年,瑞安房地产已处置了一些低效资产,包括杭州西湖天地等项目,并表示未来公司将继续销售一些非核心资产,包括商业或者是办公楼。

  据其8月销售数据公告,8月27日,瑞安房地产与鹰君控股有限公司的全资附属公司签订有关协议,出售未装修的虹桥天地酒店和妙园投资有限公司的股份,实现收益27.04亿元。

  其中,妙园投资有限公司间接拥有新天地朗廷酒店相关土地使用权及房屋所有权,新天地朗廷酒店拥有357个房间,协定估值为17.39亿元;而虹桥天地酒店预计拥有403个房间,协定估值为9.65亿元。

  值得关注的是,除上述套现交易外,瑞安房地产还于此前4月17日以总价2.64亿元将天津武清项目售予远洋。

  而在去年12月初,其还将沈阳项目二期80%权益售予保利地产,交易代价共计11.68亿。

  事实上,自去年罗康瑞宣布调整瑞安建业发展方向、整合瑞安系地产业务以来,已一年有余。据不完全统计,期间瑞安房地产以及瑞安建业曾多次套现旗下地产项目共计103亿元。

  而瑞安房地产财务总监也曾在中期业绩会上透露,出售资产方面,去年卖了60亿,今年的目标是50亿,而且相信还可以超标。


(发稿:见习编辑 付庆荣    审校:刘满桃)
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