世邦魏理仕:超高层建筑高度不代表高租金
时间: 2014-09-03 00:37:16    来源: [ 观点地产网 ]

一个超高层建筑的地理位置、产品本身、管理服务三个要素缺一不可,否则直接影响的是租金价格。

  观点地产网 9月2日,世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事吴沂城在的“中国超高层建筑的发展与挑战”会议中介绍,现在超高层建筑的定义是300米以上。

  “超高层建筑的高度不一定代表高租金。”吴沂城强调称,一个超高层建筑的地理位置、产品本身、管理服务三个要素缺一不可,否则直接影响的是租金价格。

  世邦魏理仕统计数据显示,目前来讲在全球已建成的超300米建筑达到了79座,其中有25座是在中国区,占全球总量的31.6%。在建的超高层现有125座,其中有78座在中国,占62.4%。

  对此,有分析认为超高层建筑或将面临过剩的局面。然而,在世邦魏理仕深圳分公司策略顾问部董事黄易里看来,上述饱和度应该从地域结构上进行剖析。

  黄易里指出,从现在全国市场状况来看的话,可以发现目前大量的超高层写字楼60%-70%左右都是集中在二三线城市,类似像南宁、沈阳、重庆等等这些城市。

  “对于像广州、深圳、北京、上海这种一线城市来讲的话,有产业支撑,也有企业自身需求,以及包括由于更加集聚化的区域开发聚合力,供求关系矛盾没有那么大。”黄易里进一步表示。

  不过,黄易里也坦诚其对二三线城市的担忧。“对于一些还需要大量后期产业导入的二三线城市来说,它确实存在供大于求的现状。”

  相反,世邦魏理仕资深董事、中国区办公楼服务部业主代表负责人林天春认为,从另一方面的角度来看可能会有不一样的结论。

  “如果我现在是开发商,现在市场有这么多超高层同时在跟我竞争的话,这个确实是过热了;如果我是个租户,我在选楼,肯定是希望选择更多。”林天春继续表示。

  谈及为何在饱和压力下仍然热衷建设超高层,吴沂城表示,“第一是政府追求地标、追求政绩的考虑;第二个从地产商来讲,已经有足够的实力来开发。”

  “第三是在国内核心城区里面的土地使用是有限的,因为土地有限便只能从空中去发展;第四是从一定意义上来讲,超高层给人的印象,在租金上、投资回报上好像是可以比较高。”吴沂城如是强调。

  在吴沂城看来,一栋楼的价值,第一个是在于产品本身,硬件;第二个要有一个好的管理服务,这些都是要靠人。

  “如果没有一个专业的人才,没有一个优秀的管理团队的话,那么在今后的运营商都会面临比较大的困难。”

  以下是《中国超高层建筑的发展与挑战》对话现场问答实录:

  现场提问:什么叫超高层建筑?

  吴沂城:关于超高层建筑,现在的定义越来越多,但是其中一个核心的就是它的高度,所以目前超高层是以高度来定建筑物。

  在香港现有规范里面超过30米就叫超高层,澳门50米高,英国只有30米高,美国是128米高,在澳大利亚是25米高,但这个都是在过去做建筑规范的时候所列出的一些关于超高层的概念。

  现在在世界超高层建筑学会里面有一个新的定义,建筑高度300米以上才列为超高层建筑。

  目前来讲,在全球已经建成的超高层超300米的建筑达到了79座,当然其中有25座是在大中华地区中国,占全球总量的31.6%。

  在建的超高层,也就是超300米的,现在有125座,其中有78座在中国,占了62.4%。这是目前对超高层的高度和在建量大概的数据。

  现场提问:中国究竟需要多少超高层建筑?每个市场有没有饱和度?

  黄易里:首先考虑的现状就是为什么会这么多开发商或者投资商会热衷于去建超高层,这个还是有市场背景或者政府的背景根本所在。中国一线城市超高层大量供应的情况,实际上背后脱离不了有三方需求的存在:

  第一,政府需求,因为在建超高层的时候,最直接带动的经济投资是30-50亿的一次性投资,对招商引资、政府开发,包括还有区域形象提升有一个非常大的作用。由于总部经济的存在,它必然会带来非常大的税收。未来租赁期间会有更大的税收形成。政府所必须要实现他的政绩要求。这是从政府层面去看待它为什么会存在,因为存在就是合理的。

  第二,开发商的角度,无论是资产运作还是运营里面,也具备了开发的必然要素。

  第三,租赁客户的角度看,这种超高层写字楼,无论从企业形象、地标,包括我们开玩笑说对员工的忠诚度都有提高的作用。

  正是因为这三方的存在,所以才会出现大量写字楼的出现。这个写字楼一方面是由于政府的新区开发,或者城市区域开发的推动;另一方面,也是从开发商自身未来资产运作角度,开发商也尽量促使自己的建筑物和写字楼成为超高层的状况。

  从现在全国市场状况来看的话,其实可以发现目前大量的中国超高层写字楼60%-70%左右都是集中在二三线城市,类似像南宁、沈阳、重庆等等这些城市,所以这个饱和度,或者竞争压力的大小也是从地域结构上面去进行剖析。

  对于像广州、深圳、北京、上海这种一线城市来讲的话,产业支撑,企业自身需求,以及包括由于更加集聚化的区域开发聚合力,供求关系矛盾没有那么大。

  但是对于一些还需要大量后期产业导入的二三线城市来说,它确实存在供大于求的现状。

  现场提问:二三线城市这些超高层建筑是谁在推动它的建设呢?为什么会有这个意愿去建设这么多超高层建筑呢?

  吴沂城:超高层发展,在一定程度来讲是经济发展到今天这么一个状态的产物。第一是政府追求地标、追求政绩的考虑;第二个是从地产商来讲已经有足够的实力来开发。

  第三是在国内核心城区里面的土地使用是有限的,因为土地有限以后只能从空中去发展;第四是从一定意义上来讲,超高层给人的印象,从租金上、投资回报上好像是可以比较高。所以,从利益、政府、市场角度来看都有需求。

  现场提问:地标性建筑是很大的推动力?

  吴沂城:对。另外关于是不是过热的这个问题,有一个数据,就刚才讲的中国正在在建的超300米的建筑有78座,78座一共分布在中国的29个城市,而这29个城市有一半以上是二三线城市。

  所以二三线城市超高层建筑可能到时候会受到一些市场上的压力。对于一线城市,特别是像北上广深城市的超高层来讲应该相对来讲市场接纳程度会非常得高。

  林天春:从另一方面的角度来看可能会有不一样的结论,如果我现在是开发商,现在市场有这么多超高层同时在跟我竞争的话,这个确实是过热了;如果我是个租户,我在选楼,希望选择更多。所以这个问题从每一个人的角度会有不一样的解读。

  石坚涛:我觉得是供应带动需求的过程。打个比方,广州国际金融中心,当时这栋楼盖起来以后带动很多总部迁移跟总部经济新的设立,一些开发商在广州是没有总部的,但是广州国际金融中心作为地标在广州盖了以后,带动了他们对总部经济的认可,还有带动他们对中央商务区的认同,就让他们的总部从二三线转移到广州,然后选择一些地标的大楼,超高层大楼。这也是供应带动需求的过程。

  现场提问:判断一下国家下一步从政策上是更多鼓励还是更多限制这个方向的发展?

  吴沂城:从国家的政策层面来讲不会去做太多的限制,因为这还是市场行为,完全由市场来调节吧。

  这也是中国房地产发展规律,所有的东西都是在摸着石头过河。摸的时候发现水深了,然后再撤回去。

  包括刚才所谈的超高层与高租金的关系,我们看到一个数据很有趣的,像北京最高的楼它的租金价格是最高的,但是在上海最高的楼租金价格不是最高的,相反矮的楼租金价格是最高的;在深圳最高的楼租金价格也不是最高的。

  就是这几个城市里面会看到一个很有趣的现象,有趣的是超高层建筑的高度不一定代表高租金。

  所以,作为一个超高层的建筑,它的地理位置、它的产品本身、它的管理服务,这三个要素是至关重要的,如果在这三个要素方面有所欠缺的话,可能直接影响的是它的租金价格。

  黄易里:无论是从北上广深,包括香港,尤其像深圳现实存在的高度不代表高租金的情况,或者最起码不代表最高的租金标准这么一个情况。

  以及包括我们可以看到已经实现了最高租金的这些物业,它毕竟是经历过很多年的产品素质打造,包括服务团队完善的过程。

  所以可能也会给到我们一个启示,就是说当我们如果在做新的超高层,或者地标性建筑的时候,其实更多的关注点并不是直接导出这个项目短期之内比周边优质写字楼一定更高收益的状况,可能更多是需要对这个项目的配套服务,以及物管,以及产品自身打造方面下工夫。

  这样在未来,或者你的成熟期的时候你才能够享受到高的回报率。

  现场提问:对于超高层建筑来说回报期大概是多长?或者要得到合理的回报的话,大概要运营多长时间?

  石坚涛:我觉得这要看当地的市场。比如说在打造一个地标性建筑物的时候,同时市场上有很多竞争的话,那就必须要把这个战线拉长一点点。如果是只有一栋地标,竞争力没有那么大的情况下,就可以把周期缩短。

  当然也要根据自己目标的定位,比如说在前期的营运阶段的时候,怎么去吸引一些带动这个地标、帮助这个地标去租赁的龙头客户。

  然后到经营的阶段是最重要的阶段,在这个经营的阶段怎么能够把已经进入这个大的客户能够维护好他们的关系,不让他们走,从而不断带动租金上涨。这个才是自己要考量和多思考的角度。

  林天春:其实每个开发商都有不一样的期望值,所以从我的经验来看一般是7-10年,这也是最普遍、最理想的一个周期。最主要还是要看市场,如果市场需求和供应不成匹配,那就必须把周期拉长。

  如果供不应求的话,那周期就缩短。所以这一块要根据市场不一样的情况来定,但是一般来说是7-10年。

  现场提问:究竟超高层建筑管理起来难不难?如果难的话,最难的地方是什么?

  吴沂城:现在对国内房地产开发商讲超高层建筑的管理,包括对物业来讲都是一个新的课题,因为毕竟在国内做超高层也就是最近十来年的事情,成长成熟都是需要比较长时间的积累。

  从人才的积累、技术的成熟,包括市场成熟这方面都是需要一些积累。但从现在来看,目前对于超高层建筑管理来讲面临两个大的难题:一个是技术难题,一个是人才的难题。

  技术的难题,就在于超高层所运营的无论是风火水电,还有建筑方面的专业技术要求,应该都是过去一些普通建筑所不能去达到的高度。它的专业要求、它的技术难度,相对来讲要高的很多。

  人才的难题,比方说像讲超高层的话,这个突破记录的速度很快,而人才的积累跟不上速度的需求。所以未来在超高层管理上的人才吸引和培养也是比较大的难题。

  因为一栋楼的价值,第一个是在于产品本身,硬件;第二个是要有一个好的管理服务,这个都是要靠人。

  如果没有一个专业的人才,没有一个优秀的管理团队的话,那么在今后的运营商都会面临比较大的困难。

  现场提问:营运方面很重要的就是能耗的控制,所以在能耗管理上,超高层建筑跟普通建筑相比有哪些不一样的挑战?

  吴沂城:实际上超高层建筑的能耗是它运营里面最大的一块,一个是能耗、一个是人工。那么能耗要得到比较合理的运用的话,应该是从设计阶段就要开始。设计阶段开始,举一个简单的例子,比方说电,如果电的距离越长的话,它的电耗是越大。那么我们怎么样在超高层里面合理供配电的设备,这是能耗方面。

  第二,超高层主要是垂直交通的问题。比方说多少层的转换层是最经济的转换层,因为你从超高层的100楼下到1楼,这个成本是很高的。这个在设计阶段都是要充分去考虑的。

  还有空调怎么样配备是最合适的?像超高层建筑在顶层和最下这一层,它的室外温度是有所区别的。那么在建筑材料的选择,比如玻璃幕墙,以及新风系统的采集,这些都有区别的。怎么样利用它的差别为能源的节约和合理的能源管理上提供一个好的解决方案,这都是需要去考虑的问题。

  现场提问:从市场、运营、投资等方面可不可以总结一下中国的超高层建筑发展未来的趋势是什么?

  黄易里:对于中国超高层未来的发展趋势,确实存在的就是结构上面临供求的矛盾,所以未来是需要更加谨慎地去看待这个市场,尤其是二三线城市里面需要大量产业导入这个城市,可能更多是要结合政府的一些产业政策,或者一些扶持性的政策,这样来拉动整个项目或者未来市场快速健康地发展。这是从供求方面初步的判断。

  第二,毕竟未来供应的竞争压力还是存在的,所以对于投资商或者开发商的角度来讲,更多是由原本相对浮躁的心态可能会变的要更加的缓和一些,包括投资回报,以及运营成熟的时间周期,大家的期望值有可能是会要放缓下来。

  第三,作为优质资产的持有,超高层建筑它在很长一段时间,它无论是从形象还是从产品素质本身,以及包括集聚的客户来讲,都会变成优质资产的表现。

  林天春:从租户的角度来看的话,选址的标准会越来越高。所以从开发商的角度,硬件是一方面、服务是一方面,另外是配套。

  石坚涛:从营运商的角度来谈,超高层建筑的发展其实是良性的竞争,不单是每一栋楼从硬件上更漂亮,从营运上每个开发商都在想办法,从营运管理上不断的提升、不断的拉高。

  而且超高层建筑,从侧面看一下,它对当地的经济体,当地政府,还有中央商务区的带动作用,这都是良性的竞争方面去发展。

  吴沂城:第一,作为超高层,从过去单一的写字楼变成垂直综合体,里面有酒店、有写字楼、有商场,实际上是一个垂直的大型综合体。

  那么这种垂直综合体里面,它的功能、它的业态分布,它的合理运用是需要去综合考虑的,不能简单像过去建栋高楼作为写字楼去考虑。

  其中最重要的考虑是对人的问题,就是对人的需求、人的舒适感,综合体里面不同的人需要得到不同的东西,要进行分析,所以更多的要关注人的因素。

  第二,作为超高层建筑,过去可能更多的是追求建筑的高度。那么从超高层建筑的发展来讲,更需要强调是追求设计的高度、管理的高度和服务的高度,而不是简单的一个建筑体的高度。

  第三,要去寻求合理投资价值的平衡点,就是综合效能的问题。不是说建的高、投资越大,就表明未来投资回报就越高,可能要去寻求怎么样找到平衡点,寻求价值最大化的,或者综合效率最优化的投资组合。

  现场提问:资料显示深圳在建的超高层有18栋,这个数字是什么时候的数字?未来入市会对深圳写字楼市场造成怎样的影响?

  黄易里:世邦魏理仕做了一个统计汇总,现在统计土地已经出让出去,并且已经相对明确它的建筑高度的物业,可以看到后续未来有18个超高层的供应量。大概在230多万方总的供应量水平线上。

  另外,从两个角度来看这个问题:第一个是这18栋写字楼它的分布情况怎么样?其实世邦魏理仕也做了地域层面的分布,最集中的是两个片区,一个是福田区,以福田中心为主的包括周边商务相对成熟的区域,这个是一个供应比较集中的地方。第二个供应比较集中的地方是后海和前海,主要是以总部经济主导为主的。

  所以从整个经济结构,或者是它的分布结构,以及包括它所面对的这个市场来看的话,其实在未来这五年,或者这个建筑建起来正常运营的5-8年周期里面,其实这个量还是相对比较合理的状况。

  第一是它的商务基础是成熟的区,或者未来有大量政策引导,或者政策刺激的商务新区,所以它本身所具备的宏观背景条件相对是比较成熟的。

  第二是在大量的供应物业里面,或者投资商、开发商自持自用的比例相当的高,甚至有一些达到70%以上自持或自用的标准。

  所以从这些角度可以看到对外放出去,真正拿到市场,真正对外供应的量并没有想象之中的那么庞大,更多的是以企业总部,或者企业自持的方式存在。

  也许从数量上看起来大家会有点担心,但是从细分下来这个结构之后,会发现其实它的数量并没有想象之中的那么大。所以世邦魏理仕对未来的预判是相对比较看好的状况。

  当然回归到具体每一个物业后面的租赁情况、租金实现情况怎么样?这个可能还更多的要跟每一个物业它具体的开发水平,以及物业管理的水平,包括你的运营能力,这个是紧密相关的要素。

  现场提问:如何实现超高层资产保值增值,有没有具体的手段?可以简单介绍一下深圳市片区式的租金状况吗?另外,怎么看长沙当地开发商建一个838米项目的可行性?

  林天春:长沙这800多米高的建筑我们确实在关注,但是现在没什么太多的动静,而且那个区域偏了一点。不是黄金地段,还是一个新的开发区。所以800多米高的建筑在这个区,这个需求有多高,还真是一个问号。目前它还是停工的状态。

  黄易里:关于深圳片区的租金,目前来讲应该深圳最高的还就是嘉里建设广场的租金水平。大概也就是250元-300元/平方米,40层位置已经突破300元,最高叫价400元/平方米,成交价是380元/平方米。这是目前可以看到在福田中心区比较高水平的租金状况。

  其实前海也有一些,像万科的“万科公馆”也开始出来了,目前达到300元/平方米的租金水平。所以,从不同板块来看的话,最成熟的是300多元到400元,最新的片区是300元出头的水平。

  吴沂城:实际上一栋楼建起来以后不是三几十年,是百年大计,它在这么长的时间内使它的资产价值都能够得到充分体现的话,就在于管理和服务。

  楼的价值就体现在租值、出租率,或者交易价格,如果这些价格是在稳中有升,在逐步向上走,说明这个楼的保值增值是可以实现。

  如果这个价格在往下走,说明这个楼日落西山,所以它的资产保值增值是根本谈不上。但要实现逐步向上走的态势,就是市场接受程度。市场租户或者买家对这个楼的接受程度,一个是硬件,第二个是管理和服务。

  但是硬件在经过三五十年甚至更长时间以后,楼宇的设备设施,楼宇本体的状况就很差。那么在写字楼里面如果是这么一种感觉的话,租户的选择就是走人,那么这样要保值增值根本是不可能的。

  说远一点,比如住宅,像国内现在很多城市住宅建了二三十年以后变成了旧城改造的情况,这实际上对于一个不动产建设来讲是非常可悲的事情,大家都在讲百年大计。

  所以现在所看到的,国内跟国外相比,国内二三十年的楼都觉得很老,国外的像曼哈顿都是少的有六七十年,长的有一百多年,但是根本不觉得曼哈顿那个片区有什么落后,现在仍然是代表全球最先进、最发达的一个区,所以他在保值增值方面应该是有独特方面,就是在物业管理。

  物业管理,当然需要一些费用的投入,比如曼哈顿买个100万美金的公寓,每个月需要交付的管理费用大概是1300美金-2000美金左右的水平,所以物业管理费和买价可以看得出来。

  国内目前对物业管理费压的很低,这种管理在一定程度上只能叫物业服务费,不是物业管理费。物业管理费是什么概念?就是维护大楼表象的东西,维护大楼人工的支出,但是对大厦物业管理,真正对物管理方面的投资是捉襟见肘。

  所以为什么很多楼经过五年、十年、二三十年以后就很旧呢?因为没有钱去做保养,所以只能让它自然的老化。老化之后这个楼设备也不行了,停车场也不行了,公共区域到处都是斑斑点点,这样楼的价值就无从谈起。

  所以要使得楼的保值增值实现的话,是要有好的管理,好的管理需要有一个合理的物业管理费的支持。

  现场提问:深圳的摩天楼比起比较成熟的区域,纽约、香港,或者上海之间差距在哪里?

  林天春:唯一比较大的区别,同一个行业在不同的区域要的面积是不一样的,所以这一块是会影响到整个楼的招租跟入住率,这个是有分别的。

  把范围放大一点,比如一个公司,在上海需要2000平方米,在深圳需求4000平方米,这是需要根据市场、根据环境他们对总部的考虑,对未来战略的发展考虑,这个是会影响到需求的情况。

  吴沂城:谈到写字楼的竞争力问题,其实做写字楼也是要有积淀,也是要有本身成长的过程,建超高层不是老板主意的问题,更多是要对自身的开发能力、管理能力,本身的理念能达到什么样的高度,如果这个高度达到了,所建出来的东西肯定是会被市场所接受。

  黄易里:关于深圳超高层写字楼跟其他片区的一些差别?如果从客户的构成角度里面来看的话,确实有这样的差异性,因为毕竟深圳产业主导,除了金融产业之外,高科技的产业占的比重会很高。

  第一,金融行业还是主要客户的构成,因为承租能力,包括本身形象要求是会比较高的。但是会有一个明显差异的地方,就是科技类,尤其是高科技产业,在深圳的比重非常的高,最高的可以将近有30%,这是蛮大的差别。

  第二关于商业服务类,类似律师事务所、会计师事务所,这个比重占客户结构的比例也相对来说是比较高的。

  所以由于客户结构的变化,必然会对除了硬件层面,以及服务层面的要求之外,包括对面积可能也会不一样,因为客户本身每个行业对面积的需求也是不同,并没有说像其他的城市里面对单层面积要求会那么高,这个就是深圳由于企业的情况所导致对建筑指标层面也有这样的变化趋势。

  如果从技术层面,对绿色建筑的认证,包括对智能化的要求,这都是一个共性,大家都开始往这个方向去提升。


(发稿:见习编辑 何缘    审校:劳蓉蓉)
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