博鳌圆桌:房地产基金是不是最重要的?

他为难了他就想尽快卖房子,这个时候他陷入了一定的困境,他的大宗资产如果想折价甩卖的话,我们基金就有机会了。

本环节讨论主题是:基金盛宴

主持嘉宾:华夏时报副总编辑笔夫先生

讨论嘉宾:瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生

高和资本执行合伙人苏鑫先生

德信资本董事长陈义枫先生

河南昌建地产集团有限公司副总裁郭雷先生

盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席执行官李万明先生

鼎信长城基金副总裁章洪昌先生

合凡基金总经理姜海先生

笔夫:大家下午好!台上这几位是我们博鳌房地产论坛真正的台柱子,因为一台演出唱到最后的人就是他们的台柱子,他们每次都被安排到最后,昨天苏鑫还跟我抱怨说,说明我们房地产基金还不是最重要,因为是排在最后的。但是我认为是最重要的,让我们用热烈的掌声欢迎几位嘉宾。

去年也是我主持的这个环节,台上绝大部分都参与了。去年我们提到了房地产市场会出现一些危机,还有提到利率市场化对房地产市场的影响。去年一年,金融市场发生最重要的事情是利率市场化,利率市场化对整个金融市场产生了非常重大的影响。在我们房地产基金这个领域,在房地产市场到底产生了什么影响呢?我不是特别清楚。所以想请台上的几位嘉宾对这个问题来谈谈。

沈建光:我觉得利率市场化现在面临最大的问题就是财政改革还没有开始,现在大量的企业需要贷款,由于利率市场化,很多的银行利率都在上升,这是现在融资难、融资贵的一个问题。只有财政改革、国企改革之后,这个问题可能才能得到解决。央行现在起到的作用还没有这些改革的作用大,目前来看,整个利率市场化对全社会的利率水平还是起到了推高的作用。

苏鑫:我觉得两年左右利率会下降,一个朴素的观点就是中国不缺钱。如果利率下降以后,可能对房地产金融是好事,现在大量老百姓的钱通过信托进入房地产,以前是买房、炒房。信托这么高的收益是不可持续的,大量的利用信托发展的房企,它的盈利是有问题的。

陈义枫:我简单回顾一下去年的情况,我记得去年我们在这个地方提出一个观点,我们要迎接弱周期的思想准备。我觉得今年,我们需要用一年左右的时间期待长周期。我觉得周期是一个好东西,可以有好的机遇。讲到利率市场化的影响,我觉得这个影响是非常显著的,但是它却是多方面影响,渐进式影响。比如说存款利率市场化,中国是一个非常有特色的渐进式的存款利率市场化的过程,比如说从好多年以前的信托产品,一直维持一个不败的神话,这难道不是利率市场化吗?老百姓的存款利率市场化,它对房地产市场的影响更大,因为老百姓的投资渠道被分流,他买房的资金的机会成本在上升,买房资金的机会成本可以很大程度上影响楼价。可是大家记得,这不是今年,也不是去年,好多年前就有了,而且我觉得它迎来了一个理性的回归,这种10%左右的零风险的投资机会可能会变成有风险,一旦它有风险之后,我觉得可能会来一个反复,也就是说10%的投资是有风险的投资,不是零风险投资,它是存款利率市场化一个特殊环境的回顾。如果说无风险利率变成5%的理财产品,那就低了一个档次。如果说银行理财又有风险,那就更低了。

李万明:央行推行利率市场化,实际上与打压影子银行是同步进行的,所以我们应该看到这两项在推出的时候,打压影子银行给我们带来的机会。从这半年多来,这么多资金愿意购买理财产品,可以看出来对我们从事实业投资的基金行业来说,还是非常利好的。

郭雷:我们是开发商,在座的都是做基金的,我就不班门弄斧谈基金了。我就谈一下我们企业的做法,我们企业提出产业和地产结合,经营和持有结合,资本和实业相结合,通过今年的一些运营,总体来讲对市场的影响还是能够控制。另外我们也发起成立了一支基金,可能很快就要上市。我们昌建地产坚持商业地产综合体、文化旅游综合体和产业综合体三块,从住宅这一块转型到这些方面,实行多元化发展的策略。我们在海南的两个项目实现了产权式酒店和酒店产业、房地产开发三者结合的模式。不仅实现了地产开发,还实现了酒店产业的发展,另外还解决了销售的问题和网络服务管理问题。

章洪昌:这两天大家谈论的上行、下行的问题比较多,我谈一下我的感受。我非常同意顾总的意见,现在总体的形势可能是平行或者是偏下行的趋势。如果说把它比作一个U形的话,这个底可能长一点。这两天聆听各位专家的汇报的过程当中,我有一个感触,我发现大的开发商比较乐观,而小的开发商比较悲观。金融机构比较悲观,开发商比较乐观,这是一个很有趣的现象。对于房地产基金,我们是这么考虑的,目前我们是偏谨慎加乐观的态度,我们认为它不会大起大落,也不会大涨大跌,这是我的看法。

姜海:我们认为利率市场化会给民营的金融企业带来巨大的市场机会,利率市场化会使金融结构产生巨大的变化,包括过去传统的金融机构的决策层产生巨大的变化。利率市场化最典型的就是存款大搬家,从银行出来,银行的结构就会产生巨大变化。另外,贷款从表内走向表外,对民营企业来说是有比较大的好处。

笔夫:现在不管上行、下行,大家至少觉得这是一个弱周期,在这种情况下,对于一些困境资产,对房地产基金来说,怎么样运作,或者有什么机会?另外还有一个与此相关的问题就是钱荒,对房地产基金来说,是挑战还是机会,如果是机会的话,怎么样来抓住这个机会?如果对这两个问题都不感兴趣的话,还有一个是棚改,国开行有1万亿的资金要投资到棚改里面,这对我们是什么样的机会?三个问题选一个来谈谈。

沈建光:我还是选第二个问题。你的第一个问题提的是利率市场化问题,我刚才也讲到了,以前海外根本不缺钱,几万亿拿出来,这个还在泛滥。刚才我提到了黑石,黑石在美国大量的买公寓,这在以前是从来没有的,以前都是个人行为。中国现在也不缺钱,M2已经这么高了,关键现在是利率市场化没有完成的时间,如果真正完成了,这个利率跟实体经济相匹配的话,利率应该也是下行的。在目前来看,我觉得接下来的这些改革瓶颈打通的话,利率市场化是人民币可兑换的关键一环。这里面不是一个单独的制度,它是汇率的浮动和资本管制放开,以及人民币境外流通,成为一个国际货币,这是一个大的工程当中的一部分。我觉得如果再过两年,基本上能完成利率市场化的时候,也是人民币成为可兑换货币的时候。我们现在的资金成本远远高于全球的资金成本,中国今后的利率成本都会下降,可能两年之后这个利率不会成为一个大的问题。

苏鑫:为什么我们一个很好的资产变成困境资产?是不是跟我们本人有关系?这是我们需要深入思考的问题。前10年甚至更早的时间,这个行业非常顺,我们挣钱太容易,虽然有波动,但是大的周期是向上发展的。现在就面临着一个思考,我觉得这一点非常重要,人最关键的是要能认清自己,这个反思十分的重要。如果我们有了困境分析,我们分析出来的原因就两种,一种是我适合不适合在这个行业,或者我愿意不愿意在这个行业玩下去,因为道路已经很崎岖了。还有一种觉得我有没有必要换一辆越野车。如果我们换了越野车的前提是反思,我们最应该借鉴两个行业的思维,一个是互联网思维:合作、透明、创新,这种意识非常重要,一个是金融的思维,这个行业必然是跟金融密切合作的行业。

陈义枫:我想把两个问题结合起来简单说,第一,钱荒或者说开发商面临一个流动性紧缩的困境,这个流动性不是说宏观流动性,是他自己的流动性为难了,他为难了他就想尽快卖房子,这个时候他陷入了一定的困境,他的大宗资产如果想折价甩卖的话,我们基金就有机会了。我们最近推出一款并购基金就是这样做的,开发商把住宅都卖完了,剩下一些街铺,我们把它买过来,适当改造,再散卖出去,一年赚了50%,扣除20%的资金成本,还有30%的盈利。我们觉得弱周期下的资金压力催生了我们的机会。

李万明:盛世神州基金对当前趋势的判断是认为,在金融还不够宽松的情况下,尤其是百姓恐惧、担忧,银行也担心风险,按揭贷款规模迟迟不能放宽的形势下,确实是小的开发商会非常难受,在这种情况下,我们是有机会去购买并购的,盛世神州基金正在跟一家大型的国有资产管理公司筹备并购基金,我们期望通过我们并购基金的介入,加上大型开发商共同合作,使我们既有项目,又有资金匹配,大型开发商出管理,我们介入管理,既解救一些小型开发商的困境,同时又能够尽快把资产变成有价值的资产,通过品牌、通过适当的改造、适当的完善,使得产品的价值提高。我相信这半年会有不少这样的机会,我甚至认为万科这种大的公司在今年上半年采取的低价卖房的政策,也是为了储备“弹药”,为下一阶段获取更好的机会。当然包括现在推行的城镇化建设也要重点支持,可能有比较便宜拿地的机会,也有一二级联动便宜拿地的机会,我们也希望通过并购基金,参与一些投资,为投资人带来更好的收益。而我们这些投资人中,就有不少是小型开发商。也就是说有一批开发商的资金极其困难,但是还有开发商有资金,愿意跟我们参与这种并购基金,去获得它的收益。我相信未来5年甚至10年时间,房地产基金还会有很多类似的机会,通过我们的管理,通过我们的资金注入,能够给投资人带来更多的增值的机会。

郭雷:谈钱荒的话题已经谈了好几次了,但是每谈一次钱荒,从行业的角度来讲,大家发现这个理念越来越超前,行业发展得越来越健康,有些企业也越做越大,因此我觉得每一次钱荒带来的必然是行业的更加融合,然后带来健康的发展。现在很多的行业受到银行和资产公司的青睐,但是有一些传统的,或者是理念相对滞后的行业在找资金的时候就会出现钱荒的问题。企业找对了路,有发展的前景,自然有金融机构找到你,钱荒就不存在了,再难的市场也有企业会发展,再好的市场也有企业会倒闭。

章洪昌:去年我们基金投了20多亿,今年上半年我们基金投了40多亿,我们觉得今年的机会比去年还多。我们公司有四优的准则,我们的目标也是比较清晰和准确的,所以我们在选项目的时候,也是比较迅速,整合起来也比较快,资金来源,从多方资金调配来看,只要是你的项目好,开发商足够大、足够强,措施足够得力,钱不缺的,缺的是让这些钱信得过的项目。如果项目真的使我们信得过,其实钱是不缺的。

笔夫:钱荒是针对整个房地产行业的整体状况来说的,其实在座的,我觉得可能还是钱荒的受益者。

姜海:下行中的整个市场,还是我刚才的观点,它会给民营金融企业带来巨大的机会,目前的金融的格局,中国还是国有的金融机构占有80%以上。但有一个很有意思的特点,就是随大势、一刀切。去年四季度的时候,整个房地产市场已经出现了明显的成交危机或者调整的态势,还有很多四线城市,或者县城的国有金融机构的产品发出来。到今年六七月份,成交的市场已经出现了明显调整态势的时候,又来个一刀切。举个例子,前两天我有一个朋友给我推荐两个项目,一个是昆明的,一个是郑州的,昆明的在二环内,郑州的也在老的市中心旁边。我问他们,为什么去年县城的项目都能做,今年这么好的项目做不了?他说领导有指示,有一些有风险的城市不能投,像昆明这种城市属于这一类。他们就这样一刀切。我们应该找到在这些市场中具体的机会,而不是一刀切,整体判断觉得不好就不投。

笔夫:非常感谢台上的几位嘉宾参与这次论坛,最重要还要感谢台下这些代表能够坚持到最后,跟我们一起来探讨这个问题,谢谢大家。

撰文:博鳌房地产论坛

审校:劳蓉蓉

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