博鳌之夜 精英对话:争论“下行通道”

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-08 11:12

得出的结论就是比去年差一些,但是未来是好的,目前的日子不是那么好过,大家承认这么一个共识

主持嘉宾:

著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。

对话嘉宾:

中国房地产业协会名誉副会长朱中一先生

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

华远地产股份有限公司董事长任志强先生

路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

交通银行首席经济学家连平先生

巴曙松:对于“下行通道”,今天早上我们有一个会议讨论,有人赞成,也有人不赞成。今天在会上讨论的专家,有做财政政策的,有金融部门的代表,也有做房地产政策研究的专家,行业协会的领导和开发商的大佬,我估计新闻媒体的朋友会认为房地产行业自己是不太轻易承认自己进入下行通道的。所以我们第一个发言的机会,在台上的专家,有谁认为现在是在下行通道的请举手。

连平:是说短期的还是说长期的?

巴曙松:只要认为是,就可以获得发言的机会,还有其他人吗?

任志强:我没说上行、下行,我说中行行不行?

巴曙松:凡是认为不是上行通道的,你们获得第一轮发言机会,从连首席开始,理由是什么?

连平:你是说我刚才说的短期还是长期?短期这个市场肯定是在调整,这一点勿庸置疑,而且短期内还会朝着这种态势运行。但是从中长期来说,我不认为现在就是一个拐点。当然所谓崩溃论更是无稽之谈。

巴曙松:你说的短期是指多长时间?

连平:短期可能是一到两年。

巴曙松:房地产界的朋友觉得一到两年是很长的期限了。

连平:未来可能还是在波动当中,但是走平的市场,这种也是完全合理的。说到长期,有几个方面我想大家都很熟悉的,现在还看不到这些因素迅速的走弱,导致房地产市场出现很大的调整。

比如说城镇化的问题,很难想象城镇化还有比较大的成长空间的时候,房地产市场就开始走向拐点,走向长期趋弱的态势。

第二就是从人均收入来说,中国人均GDP还是7000美元,未来的增长空间还非常大。人均收入的不断提高,比如说翻一倍,我们会如何考量这个房地产市场?会有多少改善性的房地产需求会发生?

第三就是关系到房地产消费在国民经济中比重的问题,这方面有很多的数据支撑,我这里只说一个数据,就是住房贷款余额占当年GDP的比重,这个在中国20%不到,但是在美国达到了50%,在英国接近50%,连日本也是30%左右,住房消费占GDP的比重还是比较低的。在这样的状态下,说中长期的趋势已经改变,出现了下行的态势,我觉得很难接受。

短期确实是在调整,这种调整在未来的态势,可能会有这样几个因素,最终形成一个平衡点,第一就是刚需,在未来终有一天刚需是要爆发出来的,刚需可能暂时会忍耐,或者说观望一段时间;第二就是政策松动之后,包括刚需还有改善性需求在将来也会逐渐释放出来。

另外就是股市的运行,未来可能产生的财富效应也会对房地产市场带来需求,带来投资和消费的刺激。还有非常重要的因素,就是从供给角度这个去看,开发商会理性地对价格做一些调整,这些供给和需求的这几方面因素,可能会在未来一段时间最终形成一个平衡点,这个时候短期的调整可能差不多就结束了。

这次来开会,在外面感觉挺热,从市场上来说,很多人说房地产市场的冬天到了。但是在这个会场里面,我感受到的是可能比外面还要热气腾腾,所以我认为这种调整可能还是短期的。

巴曙松:伟大的经济学家凯恩斯说“在长期中我们都死去了”,意思说经济关注长期问题没意义,这一两年的调整,有多少企业能扛得住?如果是一两年后好转的话,确实这个调整会带来问题。在房地产贷款方面,交行今年以来有什么新的趋势、新的变化没有?

连平:我认为房地产信贷政策没有大的变化,现在大家比较关心的是按揭贷款,老百姓反映比较多,这方面我觉得主要是从银行收益的角度,可能现在在座的人不会像做银行的人有那么深的体会,负债的成本,主要是存款的利率,最近这几年来上升非常大,利差收窄趋紧。大家看银行的报表,二季度明显比一季度更差,利差收窄之后,对商业银行来说,在资产业务方面当然需要考虑至少资产定价不会出现明显的回落,不要选那些定价水平比较低的来进行投放。按揭贷款这一块应该说不是最重要的,当然也不代表不选择,这一块达到一定的比例也是非常重要的。

不是说没有风险,风险也是有的,现在说风险是银行按揭贷款减少的原因,我觉得这是不对的,主要的原因是收益变少了。

巴曙松:谢谢连首席,接下来要发言的是任总,今天一天他都没说话,一直在酝酿今天晚上的第一次亮相。但是我们新闻界的朋友们,今天9点34分就编了一条新闻,说是他说的,他到目前为止就没有说过话,一直等到现在,等待他讲一个精彩的观点,大家欢迎。

任志强:不是9点34分,8点58分就说任志强在会上说了一大堆。我记得咱们今天早上的会是9点多才开始的,8点58分已经在网上传了消息说是我说的。

巴曙松:先谈对短期下行通道的看法,先把这个观点说完。

任志强:下行通道的观点都是媒体弄的,我们还没来得及说,他们就说了一大堆下行通道。

我不太赞成用下行通道,其实上午已经说了一些指标,从整个房地产业的角度来说,保障性住房加上非保障性住房,总体量是上升的,没有任何数据可以证明现在是下行的。

我们的投资是正增长的,不管增长率是不是比原来低了,但还是正的,没有变成负增长。如果投资在正增长的情况下说是下行通道,我觉得没有道理。如果它是负增长,说是下行通道是对的。

我们现在有些指标是负的,比如说土地购置、新开工等,可是别忘了还有一大堆非房地产开发,政府那一部分和代建的部分,那些都加起来,总量也是增加的。今年上半年国土资源部公布的建设用地的数据是略有下降,17.4万公顷,开发商做了11万公顷,剩下那些地都跑哪儿去了?都是政府的非开发商所建设的用地。

过去开发商的比例是很大的,最高的时候是73%,现在下降了很多,今年可能下降了10个点,也就是说现在可能占总量的60%左右,政府这一块扩大到了40%左右。这两个数字加起来,总量还是上升的,而不是下降的。

我们可以看短期,仅从房地产销售的情况来看,确实是有下降的趋势,但是如果把政府那部分和发展商的加起来的话是上升的。去年我们总体销售是13万亿,今年除了开发商的销售,加上政府那部分,两个加起来的总量可能大于13万亿,比去年还多。

到目前为止,从总量上或者从总需求来看,我们还看不出是下行的趋势。但是就指标本身来看,一部分是下降的,一部分是上升的,投资还是增的,但是其它的有一部分是下降的,开发商的增长是负的,到位资金增长是正的,但是增幅已经很小了,这是可以看到的一些数据。

还有几个数据也不够好,比如销售还是负的,但是销售环比是上升的,6月份比5月是上升的,所以我们还不能得出结论说已经完全处于一个下行通道。

可能短期来看是一个波动过程,因为我们的增长速度在缩小,有下降的可能,但不一定是长期的,也许过几个月就变了,银行信贷稍微放一放也许就变了。从短期一两个月的数字来证明是已经进入下行通道,证据不够充分,所以我不认为是下行通道。

巴曙松:任总的意思就是说仅仅从开发商这一块的数据,有一部分指标是下行的。贾康所长刚刚从机场赶过来,对下行通道的看法说两句。

贾康:现在如果说下行通道,给人一个简单化的理解,就是一直往下走。现在看到的,比如说房价在这几个月里面,前面出现过二手房的房价同比下降的情况,而且下降的面开始扩大,环比下降的表现也比较明显一点。但最近我们看到的有市场分化方面更明显的表现,有一些卖得好的现在还在往上走,比较典型的是北京学区房,现在还在继续往上走。

光说下行通道容易简单化,要讲市场分化全面一点,在总的态势上来说,跟前面那几年显然是有阶段性的区别。前面那几年,虽然在调控的时候有过一定调整,但是整体感觉是单边往上走,看不出有什么风险,现在既然是市场分化了,就得注意风向,我倒认为这是一个健康的新调整,也是进一步让全民一起来认识市场经济中的房地产市场和进一步抓住这个契机,把过去不得已的一些行政手段淡化掉,加快培育,应该跟市场对接经济手段为主的框架,这是一个契机。所以我倾向于将盘整、调整、市场分化,而不是简单的说是下行,下行通道是一个长期拐点,这个观点容易引起误导。

巴曙松:谢谢贾所长。朱会长是资深的房地产专家,他既代表房地产发言,同时又很超脱。今天有人跟我聊天的时候就说,他们参加了几个开发商的闭门会议,开发商都很紧张,有的都很悲观,但是参加博鳌房地产论坛,个个都跟任总一样打了鸡血似的,请朱会长就这个问题在讨论下行通道这个观点的给我们顺便讲讲。

朱中一:我们也接触了一些企业,也接触了一些地方的领导。很多地方确实现在出现了下行的情况,比如像房地产开发投资、新开工面积、销售面积、销售额等。另外,6月份的新建商品房价格,有些也在下降,这些数据说明是在下降。但是我认为房地产现在这个情况是一个退烧的阶段,因为去年发烧了。从退烧的阶段来看,现在的市场应该说是比较常态化的。

巴曙松:刚才四位专家从4个不同的角度给出了对回落的判断和解释,我认为是非常准确的。还有几位显然是对下行通道有不同看法的,大家可以对刚才的四位的看法做一个评论,越尖锐越好,而且我看到著名经济学家陈淮教授这时候已经要求发言了。

陈淮:我们终于没有用一个媒体的主持人,而用了一个学者主持人,本来是满怀希望的,结果现在还是失望了。

我们为什么讨论这种小儿科的问题?哪一本经济学有下行通道这个概念?据说你是博士,听说最近还去哥伦比亚大学讲学了,哥伦比亚大学教这个吗?

刚才我们的主持告诉我们,引用了一个著名的外国经济学家,说凯恩斯说过“长期中我们都已经死去”,注重短期就行。房地产的问题和城镇化的问题永远是长期问题,绝不可能用短期现象来解释。

在经济学里就有研究长期问题的增长经济学,发达国家长周期和发展经济学。金融学家们200年就研究了一个问题,就是一块钱值多少钱,到现在还没研究明白。你说通胀问题是不是一块钱值多少钱的问题?到现在还没弄明白。是升息还是降息好?他没弄明白。

金融学家就研究这个,永远研究的是短期问题,币值、利率、汇率、通胀、物价,永远是短期的问题,他怎么能研究房地产的问题?

如果说在数学意义上有一个通道的话,那么指的是在一条曲线上,上下波动的过程中,每一个低点都低于上一个低点,每一个高点都低于上一个高点的时候叫通道。而不是在一个曲线上有起伏的阶段叫通道。

巴曙松:没有一句谈房子的事,明明谈短期的房子波动,他没想明白,不好说,从猴子变人开始谈起。

陈淮:真正的经济学家从不做这种短期的投资指导,只有那些股评家才谈。昨天股市暴涨,今天承接昨天涨势,继续向上攀升,也不排除报复性反弹,向下跌的可能。

巴曙松:他刚才批评了金融,批评了短期分析,对通道的解释却是最肤浅的股市上的技术分析,下行通道这个描述,他用了还反过来批评,所以下一次发言让他说短一点。

请单总谈谈对下行通道的批判,猛烈一点,对他们四个人,别对我,我是主持。别有的人自己没弄明白,上来发言该对谁都没弄明白就来批斗一番,我估计你不会犯这个错误。

单伟豹:这是一个短期的波动,尤其是2013年量价都创记录,有技术性的下跌是非常正常的,就是半年时间。

从基本层面来说,我们所有的政策都没有取消,货币政策又非常紧,而且上半年因为贷款总额增幅降了一点,导致刚需住房贷款都受到了影响,所以这个下降是正常的,在没有大的变动的情况下,我认为这是一个技术性的下降和货币政策的影响。

说是下行通道就完全说不通了,最近基本上限购都放开了,除了一线城市。而且银行政策现在也有所变化,央行已经提出了要求,要保证基本的贷款需求。

综合各方面的情况来看,没有理由说是下行通道,我个人很有信心说下半年不会下降,所以对下行通道这个观点我不赞同。我们可以赌一把,明年开会的时候我们再看是什么情况。

巴曙松:连平首席PK单总,连平首席说中长期不错,但是短期一两年内会下降。单总说下半年就要很好,我们到明年博鳌房地产论坛的时候再对比。

我和陈启宗先生是好朋友,他的项目做得非常好,一个恒隆广场收的租金是其它地方的好几倍,他作为商业地产开发商的经验,和刘总作为住宅和其它方面的开发,都有很丰富的经验。请你们也谈谈自己的看法,陈总先说。

陈启宗:我同意刚才陈淮的观点,研究房地产要注意的是不能看短期,因为这个行业本身就是一个长周期的东西,必须要从长远来看。

巴曙松:同样的一个意思,为什么你说了我听得特别顺耳,另外一个人说了我特别不爱听。

陈启宗:从短期来看,我也认同任总的看法,我认为现在短线是比较平稳的局面。关键看政府能不能把短线的平稳变成长线的平稳,这就非常重要。

要是能够保持长线的平稳,像单总说的,跟着GDP走,就是中国的大势。香港最好的房子现在价钱多少?跟上海、纽约、伦敦比一比,伦敦、纽约和香港都差不多,但香港是上海的5倍,上海好的房子是10万块钱一平方米,香港达到了50万一平方米。

香港为什么比上海强呢?当然这个不能直接对比,每个地区的情况很不一样,但是也不能完全不看这个情况。内地的人民币是在升值,经济增长现在放缓了,有7.5%左右,而香港是3%到4%;内地的需求非常大,香港的需求也比较大,唯一的就是社会环境不同。

香港的经济从各方面来看也不会强于上海,所以这个5比1的比例,我相信会慢慢缩小。在以往的20年里已经在缩小了,在未来的10年、20年,我相信还会缩小。我对香港的住房绝对不是悲观的,还会平稳上涨,但是相信从长远来看,上海、北京以及其它好的城市,增长应该比香港快,和香港的房价差距会越来越小,可能以后不是5比1,而是3比1、4比1,这就是一个比较大的增长。

巴曙松:下面请刘总谈谈。

刘晓光:上午我已经讲了,下行通道这个提法我不认同,所谓下行通道,长期陡降式的下行是引导性的说法,跟媒体在今年年初大规模拐点论性质是一样的。

另外一个,房地产可能进入了新的常态,有一些周期性的调整,也有一些分化。我们的100个城市中间应该有30个城市放开限购了,很多价格比较高的城市放开以后,相信价格和量是会上升的。因为人们都希望从小城市到中等城市、从中等城市到大城市,在这种新的市场组合中可能会形成一种新的状态,我们不能简单地说下行通道已经成立了。

巴曙松:越说越近了,最后变成只是表达方法不一样了,总体上跟去年比没那么好,是一个新的状态,也没那么坏。刚才有一位专家还想总结发言,为了显示主持人的宽宏大量,我还是给他一次发言的机会,让他对第一轮的发言做一个总结,请陈教授做一个小结。

陈淮:上行和下行并不只是长期和短期的区别,还包括整体行业之间的关系。

我给你们讲个故事,2001年,中国的家电业经过10年的辉煌,突然面对价格大战,当年中国的彩电厂生产量是4700万台,只卖掉了2100万台,相信那一年的家电论坛上也有很多人说下行通道之类的话题。

10年过去了,当初辉煌一时的那些家电企业基本都死光了,90年代辉煌一时的名牌企业几乎都死光了,但是没妨碍21世纪第一个10年中国成为世界第一大的家电大国。到去年中国生产了多少台家电吗?不是2100万,不是4700万,是1.2亿台。你说这10年那些名牌企业死光之后是上行还是下行?

金融专家永远不理解的一件事是世界金融危机爆发了,这个世界上一砖一瓦的实物资产都没消失,生产能力、技术研发、市场规模什么都没少,就是钱没了。

我们面对的就是这么一个过程,钱有和没有只是一个虚拟财富,可能我们面对的是未来10年中国房地产业大发展、大扩张的时期,同时是三分之一的企业要被优胜劣汰调整出去。所以你说上行还是下行,开门还是闭门,我想我已经回答了你刚才提出的第一个问题。

巴曙松:跟他批评的股评家讲的是一样的,有的地产商上行,有的地产商下行,至于是谁还不肯定。

陈淮:我没说“有的”,我举的家电的例子是“基本死光了”。

巴曙松:第一阶段讨论结束,马上要转到第二阶段了,我们破例给现场一个提问的机会,你最想问谁,可以站起来大声问一个试试。

巴曙松:刚才花了这么多精力讨论形势,得出的结论就是比去年差一些,但是未来是好的,目前的日子不是那么好过,大家承认这么一个共识。形势弄明白了,那么我们下一步怎么做?

朱中一:我在上午的发言稿中都提到了,目前有一个重要的问题,就是在不少的地方消化总量是比较重要的问题,不少地方确实面临消化存量的压力比较大。

巴曙松:什么地方的库存压力比较大?

朱中一:有不少城市都面临这些问题,主要是二三四线城市。在这种情况下,确实要把消化存量作为重要的任务。现在这个时候就像吃东西吃多了一样,等消化到差不多了,会继续发展。

巴曙松:我有一个困惑,我们写的文件老是没有主语,说要消化存量,究竟谁来消化,怎么消化?

朱中一:我的发言稿里面都有主语的,今天上午我已经讲了,我不想再重复了。

巴曙松:我们会后把朱会长的讲话再学习一下。

贾康:要说能做什么,首先还得看清楚管理当局在思维上是有进步的,在双轨统筹的情况下,保障轨确实不是给完全的财产权,而是把廉租房、公租房作为托底,从棚户区改造,然后建立在相对简洁清晰的概念上,让大家有一个住所。

这个底如果托得差不多,水平提高了以后,另外给到的就是一般感觉所谈到的房地产市场解决的事情,这个市场相对来说就会健康得多。现在这个市场是一个分化的阶段,分化就是有升、有降,有不同的情况,对所有的相关主体,无论是提供有效供给的开发商,还是另外一侧,不论是买房自住,还是买了以后出租,大家都必须在市场分化的新阶段注意各自最关心的风险水平。

不同于原来几年简单地感觉到这个市场就是一个单边市场,一般来说过一段时间就会有很好的收益,现在要注意风险怎么防范,要分好几个不同的类型,比如说首先得分线,习惯说中国各个城市有一线、二线、三线,不同城市的表现情况不一样。分线过后要分市,同样是一条线上的,各个城市的表现也是不一样的。

分线、分市完了以后,很重要的一个是分地段,同样在北京,五环之内和通州、大兴方向就不一样,不区分不同的地段,那么在判断上就很难有效地防范风险。

比如说五环之内,这个地段总体算是差不多的,但是再往下就得细分。分线、分市、分地段之后还要分类,在北京的学区房和非学区房价格也有很大的差异。还要分型,以后市场细分之后,开发商提供出来的那些在竞争中要让人愿意买下来的成品,要适应不同的需要,但是在具体对应的方面,哪个对应好,哪个不对应好,这就要更加注意考虑。

有的人买房子他就愿意买高层的,在南方很多人都愿意买高层,但是在北京很多人都愿意买底层,可能价格低一点,而且还不需要电梯。有的人需要住在商业街,有人喜欢住在有田园环境的地方。以后这些不同的需求,细分的分型的要求,在竞争中会越来越形成大家胜出的相关因素,也就是相关风险的规避问题,和怎么样在波动的市场里面走得更长远。我觉得这就是大家要学习市场和适应市场、尊重市场资源配置决定性作用必须注意的地方。

巴曙松:接下来请对金融方面有研究的房地产专家谈谈。

陈淮:如果说一句话的话,就是八个字,“优胜劣汰、适者生存”。再进一步说就是努力在金融创新上多下工夫,和改革相结合,摆脱对银行的过度依赖,这是企业和中国房地产业的长治久安之计。

30%到40%资金来源于银行,是我们最核心的问题,当务之急的改革就是摆脱对间接融资的依赖。

巴曙松:这一轮凡是远离银行的开发商,风险越大。

陈淮:别以为离了银行都不行,项目债足以替代银行,而且风险是由投资者承担,不是开发商承担的,别拿这个吓唬开发商,金融专家经常讲一些外行话给我们。

巴曙松:这么资深的房地产专家说这样的话,我都觉得说不出话了。你去发债试试看,看任何一个发过债的人情况怎么样。投资者真的承担吗?投资者会坐在你的办公室门前,把横幅一拉,标签一打,你以为都像银行那样?所以凡是跟银行团结得好的开发商,都是这一轮调整中毫发无损的开发商,凡是离银行远的开发商,这次的压力都非常大。

刘晓光:一是很多城市解除了限购,关键还有限贷的影响。二是现在很多的信息出来,又没有实施,比如说房产税,市场上有很多的声音,但是国家到底什么时点出这个政策,是不是出了,得澄清,不然弄得市场的信息很乱,最后一点是企业要在市场中寻求向上的力量。

陈启宗:今天早上我提到空置的问题,现在房地产行业比较平稳的这段时期里面,是不是可以看看怎么解决空置的问题。

关于陈淮先生说到发债的问题,我也做过这样的事情,发债不仅是为了发展商好而已,主要是为了减轻房地产行业对银行可能造成的冲击,把风险分散到投资者身上。

从发展商角度来看,绝对没有减轻压力,因为找银行贷款,银行会要你还款,你发债,投资者也会找你要钱。

最后一点,要说现在的量很大,速度很快的发展时期过去的话,也就是说房地产暴利的时期已经过去,从目前的情况来看应该是好事,特别是好多优秀的人才不要都进到房地产领域,在其它行业里的商界朋友,也不要来做房地产。

好多其它行业的专家,因为房地产有暴利的可能性,都往这边跑,长远对社会,对国家,对经济不一定是好事。借着这个机会,减少一些进到这个领域的人,也是一件不错的事。

当然有人可能会说,你是担心别人争你的饭碗,少一点竞争,有这方面的因素,但还是希望大家客观来考虑,这是一个好事,不要有太多的钱进入一个希望暴利的行业,要使我们的经济有比较平稳的发展。

单伟豹:政府应该做什么有自己的主意,企业如果现金还可以,对那些资金比较紧张的,是可以与他们合作的。比如说人家做到一半,资金链要么断掉,要么欠钱没办法做了,那时候进去是一个好的时机。合理价格的土地,在一线城市的话还是值得去拿的。我仅仅从企业的角度出发,我觉得现在是合作的好时机,也是在一线城市拿土地的好时机。

任志强:减少库存有很多做法,当供应量不足的时候,可以加大首付的比例,减少买房子的杠杆率,现在要去库存,可以降低首付,为什么不这样做呢?所以说看来没有到下行的地步,也没有把消化库存当成很危险的情况。

最主要是房地产投资影响经济,销售不影响经济。现在开发商最好应该干什么?就干政府给钱的活,比如说申请棚改项目。

连平:房地产市场调整并不是什么坏事,一是市场可以挤掉一些泡沫;二是可以借这次机会把市场重组;第三,开发商要做的就是如何理性投资,合理的、理性的定价。

政府要做的事确实挺多的,政策需要梳理,有些方面的政策需要加以清晰。对银行来说,应该考虑如何更好地为房地产企业服务,为整个房地产市场服务,但并不是说就一定是盲目地加大信贷,也有一个合理的控制风险的问题。

整个房地产开发企业的资金来源中间,大约30%是银行,按揭占11%,开发贷占19%。我认为在未来很长一段时间这个比例还会上升。作为商业银行来说,即使未来房地产这方面的需求不是十分强烈,银行也会想尽办法放贷款。

巴曙松:感谢各位专家第二轮的发言,我发现每一个都提得非常有见地,大家好好整理整理,总结总结。

感谢各位专家,也感谢各位参加这个环节,到现在会场还座无虚席,有这么多人参与,房地产市场不管是上行通道还是下行通道都没关系。大家都在思考、总结、提高,所以这个市场运行就会越来越健康,谢谢各位的参加。

发稿:博鳌房地产论坛审校:刘满桃

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