　　2014年7月25日，新华网北京报道，为控制不符合首都发展定位的新增产业，为“高精尖”产业腾出发展空间，北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，全市禁止或限制建材、造纸、纺织等一般制造业，限制发展区域性物流基地、区域性专业市场等；同时在执行全市性管理措施的基础上，北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业，包括严格禁止建筑业、批发业，禁止新建和扩建高等学校、大型医院等。

　　投资建议：

　　《目录》涉及的主要限制产业。2014年7月25日，新华网报道北京为控制不符合首都发展定位的新增产业，为“高精尖”产业腾出发展空间，北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》。《目录》中的管理措施分为禁止性和限制性两类。其中，禁止性是指不允许新增固定资产投资项目或新设立各类市场主体；限制性主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制。同时《目录》中管理措施分为全市和四类功能区域(即首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区)进行，其中四类功能区域层面的管理措施是指须在执行全市层面管理措施基础上，增加的差异化管理措施。

　　《目录》主要影响。我们认为北京对传统低附加值的产业、一般性制造业、低端市场和学校建设的限制，将有利于促进产业升级和转型；同时也释放大量建设用地供应市场，平抑商住用地价格和促进工业地价的回升。限制低容积率住宅和高尔夫球场的建设将提升土地利用率，提升现有地块价值，使得北京特大城市的土地价值将得到提升。此外，在执行全市性管理措施的基础上，北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业。以上区域定位有利北京疏导人流，回归北京首都职能。

　　《目录》有助于京津冀协调产业发展。尽管目前看《目录》主要针对北京新增产业的调整，但是未来北京的存量产业调整将从就地淘汰、转移疏解、技改升级三个方向稳妥有序推进。以上政策有利京津冀整体协同发展和区域布局。我们预期未来环首都经济圈发展将出现：在规划体系上，打破行政分割；在城市布局上，倡导中心城市的“有机疏散”和区域范围内的“重新集中”；在产业发展上，强调产业与城市发展相互支撑，注重以产业发展带动新城、新区开发建设。我们认为，围绕北京建设环首都经济圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的举措也将率先启动。首先，一些面向全国的非首都核心功能中的部分科教文卫机构可适当外迁；聚集北京的一些非关国家经济命脉的央企总部也可适度外迁。以上发展的核心思路并非在原有基础上分饼，而是着力提升圈内整体经济总量。

　　相关受益公司。本次《目录》对于优化北京城市发展，促进京津翼协同发展具有明确意义。概念核心标的，华夏幸福、荣盛发展，首开股份、金融街。相关受益个股包括：京投银泰、廊坊发展、万方发展、亿城股份、万通地产、空港股份。

　　主要内容

　　1.本次《目录》涉及的主要产业限制及其影响

　　2014年7月25日，新华网报道北京为控制不符合首都发展定位的新增产业，为“高精尖”产业腾出发展空间，北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》。《目录》中的管理措施分为禁止性和限制性两类。其中，禁止性是指不允许新增固定资产投资项目或新设立各类市场主体；限制性主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制。同时《目录》中管理措施分为全市和四类功能区域(即首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区)进行，其中四类功能区域层面的管理措施是指须在执行全市层面管理措施基础上，增加的差异化管理措施。

　　《目录》中规定全市禁止新建和扩建的产业包括：畜牧业；水产养殖、采矿业、烟草制品业；纺织业；木材加工业；家具制造业；造纸和纸制品业；石油加工、炼焦和核燃料加工业；化学纤维制造业；橡胶和塑料制品业；黑色金属冶炼和压延加工业；矿产品、建材及化工、机械设备、五金及电子产品批发市场；未列入规划的区域性物流中心和建面在1万平以上的物流仓储设施；容积率小于1.0(含)的住宅项目；中等职业学校教育、高等教育、成人高等教育；高尔夫球场等。

　　我们认为，北京对传统低附加值的产业、一般性制造业、低端市场和学校建设的限制，将有利于促进产业升级和转型；同时也释放大量建设用地供应市场，平抑商住用地价格和促进工业地价的回升。限制低容积率住宅和高尔夫球场的建设将提升土地利用率，提升现有地块价值，使得北京特大城市的土地价值将得到提升。

　　其次，在执行全市性管理措施的基础上，北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业，包括：

　　1)针对首都功能核心区的规定是禁止新建和扩建：农、林、牧、渔业；制造业；建筑业；批发市场；营业面积在1万平以上的零售商业设施；仓储业；邮政业；房地产开发经营中住宅类项目(棚户区改造、危旧房改造、文保区改造除外)；酒店、写字楼等大型公建项目(高端产业功能区除外)；高等教育不再校内扩建；医院不再批准建立政府办综合性。

　　我们认为，北京功能核心区对农业、制造业、建筑业、批发市场高等教育、邮政仓储和零售商业等进行全面限制，将有利于提升该区域产业走向高端化，提升容积率和推升该区域地块价值；除保障房以外功能核心区不开发新的住宅，将缓解该区域居住和交通拥挤状况，提升外围区域的住宅需求和价格。

　　2)针对城市功能拓展区的规定是禁止新建和扩建：燃煤、燃油热力生产、燃气生产和供应业；东、西、北四环路和南三环路以内，禁止新设立营业面积在1万平以上的零售商业设施；东、西、北五环路和南四环路以内的酒店、写字楼、展览类设施等大型项目(高端产业功能区除外)；五环路以内，不再批准建立政府办综合性医疗机构。

　　我们认为，北京城市功能拓展区对四环和五环以内的零售设施、酒店、写字楼、展览、医院等设施的限制，将该区域的商业设施向北京周边疏解，有利于缓解交通和人口压力，提升周边商业和服务设施的供给和氛围，从而提高北京周边区域的地价。

　　3)针对城市发展新区的规定是禁止新建和扩建：电力、热力生产和供应业、燃煤、燃油热力生产。我们认为，北京城市发展新区对电力、燃煤等产业的限制，主要是为保护新区的环境和大气，提升该区域的居住舒适度，有利于该区域长远的发展。4)针对生态涵养发展区的规定是禁止新建和扩建：制造业；电力、热力生产和供应业中的燃煤、燃油热力生产(清洁燃气无法到达区域除外)。我们认为，北京生态涵养发展区对制造业和电力、燃煤等产业的限制，主要是为了保护新区的环境和大气，提升该区域的居住舒适度，有利于该区域长远的发展。

　　2.本次《目录》有助于京津冀协调产业发展

　　尽管目前看《目录》主要针对北京新增产业的调整，但是未来北京的存量产业调整将从就地淘汰、转移疏解、技改升级三个方向稳妥有序推进。

　　按照此前规划，北京产业转移与京津冀不同省份的产业布局差异化定位密切相关。其中，北京作为知识创新型区域，将重点发展以微电子、通信、生物工程等高新技术产业，以科教文为主的创意产业，及以金融、商贸、会展等为现代服务业。天津是加工服务型区域，将定位为电子信息、汽车、现代医药、装备制造、新能源等先进制造业；发展现代物流、中介服务等现代服务业，发展临港重化工业。河北省是配套资源型区域，将定位在原材料重化工基地、现代化农业基地和休闲度假区，也是研发转化及加工配套基地。

　　此外，北京的东南部将以承接首都人口疏散，高端产业配套和专业性生产服务；北京的西北部将以对接首都休闲商务、高端消费、高端旅游和特色林果农牧产品等特色产业发展为主。而环首都经济圈的河北8市的中心城区，以承接北京的现代制造业转移和积极发展生产性服务业为主。

　　我们预期未来环首都经济圈发展将出现：在规划体系上，打破行政分割；在城市布局上，倡导中心城市的“有机疏散”和区域范围内的“重新集中”；在产业发展上，强调产业与城市发展相互支撑，注重以产业发展带动新城、新区开发建设。我们认为，围绕北京建设环首都经济圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的举措也将率先启动。首先，一些面向全国的非首都核心功能中的部分科教文卫机构可适当外迁；聚集北京的一些非关国家经济命脉的央企总部也可适度外迁。以上发展的核心思路并非在原有基础上分饼，而是着力提升圈内整体经济总量。

　　3.相关受益公司情况

　　本次《目录》对于优化北京城市发展，促进京津翼协同发展具有明确意义。概念核心标的，华夏幸福、荣盛发展，首开股份、金融街。相关受益个股包括：京投银泰、廊坊发展、万方发展、亿城股份、万通地产、空港股份。

　　4.风险提示：

　　房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

　　海通证券-新增产业限制目录将提升北京整体价值

（审校：潘艳秋）

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