　　事项：本周末北京市政府发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，房地产行业包括：全市范围内禁止新建容积率小于1的住宅项目，东、西、北五环内和南四环内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目(高端产业功能区除外)，首都功能核心区禁止新建住宅类项目(棚户区改造、危旧房改造、文保区改造除外)等。其他行业包括：全市禁止或限制建材、造纸、纺织等一般制造业，核心区禁止新建和扩建高等学校、大型医院等。

　　北京产业及人口外溢促进“京津冀一体化”加速发展：这是北京首次以目录形式约束产业发展，该目录并不是限制发展，更主要的是为严格控制不符合首都城市战略定位的新增产业，为“高精尖”产业腾出发展空间。

　　我们认为上述政策将促使北京产业的“腾笼换鸟”，产业外迁和人口的外溢将在政策推行中加速，是对“京津冀一体化”的实质性推动。

　　我们认为河北地区将面临新的功能布局，廊坊、保定、张家口、石家庄等河北城市都将成为北京机构、人口和产业的承接地，大量的基础设施、人力物力将投放到河北，河北目前产业及地产基础都比较薄弱，与北京、天津差距极大，“京津冀一体化”一旦进入实质阶段，整个河北都将发生翻天覆地的变化。

　　基于“京津冀一体化”，我们的推荐顺序是：华夏幸福、宝硕股份、金隅股份、首开股份、三湘股份。华夏幸福按2014-15年EPS对应PE分别为9.4X和7.0X，其经营模式独特并长期受益与“京津冀一体化”发展，理应享受更高的估值，给予目标价为2014年12X，37.2元。金隅股份对应2014-15年EPS为7.6X和6.3X，在“京津冀一体化”推进下，其在河北的工业用地价值将得到重估，给予目标价为2014年12X，10.0元；

　　直接利好于原有商业和高端产业功能区内商业物业企业：本次限制还包括酒店、写字楼等大型公建项目。我们认为随着预期未来供应的进一步短缺，北京市内持有该物业企业价值将得到提升。

　　基于商业物业价值的重估，我们推荐金隅股份和中国国贸。金隅股份在北京拥有76万平方米商业物业，包括北京市北三环的环球贸易中心。

　　中国国贸除酒店外，商业、写字楼和公寓可出租面积26万平方，随着国贸3期B于2016年中建成，公司可出租面积将大幅提升。

　　此外，可关注金融街、北辰实业和首开股份。金融街在北京持有出租和经营物业面积47.6万平方米，并且金融街属于高端产业功能区。

　　北辰实业其在朝阳区奥林匹克公园附近拥有110万平方米写字楼、商业物业，奥林匹克中心区也属于高端产业功能区。

　　首开股份拥有近35万平方米可出租物业，约30.7万平米位于北京。

　　风险提示：房地产销售面积降幅超预期、房地产融资大幅收紧。

　　安信证券-北京产业限制名录发布，京津冀一体化加速推进

（审校：潘艳秋）

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