　　国家统计局于前几天发布了6月份全国房地产市场数据，数据显示当前房地产市场接近以往周期的谷底水平（图表1-5）：1)单月房地产投资同比增速徘徊在略高于10%的水平，而2012年4月份为9%，09年2月份为1%。6月份房地产开发景气指数已处于历史低点；2)二季度新开工面积同比降幅较一季度收窄，但仍位于历史区间的较低端；3)6月份70个城市房价指数显示销售均价环比下跌的城市从5月份的35个增加至55个，为2007年以来的最高水平。0.5%的月环比跌幅也是2007年以来的第二大单月跌幅（09年1月份跌幅为0.6%）；4)6月份土地出让价格较政府基价的溢价收窄至5%，也处于2008年以来历史区间的较低端。

　　且可能创下新低并触发政府进一步刺激政策

　　我们预计未来2-4个月内房地产投资增速、房价指数月环比变动和土地出让价格溢价将创新低，因为大量供应面的竞争对价格造成了压力，并抑制了建设/土地购置活动，这可能还表明政府或许会出台更多放松/救市政策。根据7月18日《21世纪经济报道》的消息，住建部部长强调2014年下半年地方政府应千方百计消化库存，且各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策。我们注意到在46个实行限购令的城市中，有超过10个城市的限购令已出现不同程度的放松。

　　价格企稳是估值进一步复苏的关键

　　我们研究范围内的海外上市/A股开发商估值已自5-6月份的低点平均反弹了15%。我们认为进一步的估值复苏取决于房价企稳的可预见性，这在短期内可能较为困难，因为我们预计库存压力将在今年年内持续。尽管如此，更多需求面的政策支持（如放松房贷限制）至少有助于改善房价企稳的可预见性，从而推动估值进一步回升至2012-13年股价相对于净资产价值折让46%的均值水平，这一折让也是我们在设定研究范围内大部分股票的12个月目标价格时所使用的折让；我们研究范围内的海外上市/A股开发商的目标价较当前股价平均存在35%/23%的上行空间。我们的首选股：万科A和碧桂园。

　　高华证券-房地产：政府可能出台进一步政策刺激交易量，但价格企稳需要时间

（审校：劳蓉蓉）

关注观点新媒体
官方微信二维码