华润置地融与银行订贷款融资协议

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根据我们目前销售额全年增长10%的预测，2014年资金链情况将好于此前2008年和2011年。通过敏感性分析，在信贷零增长的极端情况下，2014年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时，行业才会面临资金链困难。

　　1.1人口拐点将至，行业需求增速渐缓

　　适婚年龄人口拐点即将来临，行业需求增速正逐步放缓

　　我们推断，适婚年龄女性人数将在2011-2014年维持在1.16万亿左右的高位，但从2015年开始会逐步下降，未来10年的年平均降幅为3.9%，到2024年下降至0.8亿人左右。

　　城镇化和二胎政策能够在一定程度上延缓需求下降的时间及幅度，但不足以改变趋势。

　　1.2销售将向开工与投资传导，明年增速下滑压力较大

　　我们预计，2014年销售面积增速2%，新开工面积同比-2%，投资降至14%。

　　未来3年，销售面积增长中枢3%，新开工面积的增长中枢0%，投资增速逐渐向个位数回落，中枢在8%附近。

　　1.3开工及时放缓，降价压力可控

　　我们预计，今年新开工面积同比下降2%，对应2014年供需比为1.1，与2013年一致，明显低于2011、2012年1.3、1.4的水平。因此，从供需比情况看，14年库存水平相对可控，后续市场房价深幅下跌的概率不大。

　　1.4未来中国地产阶段类似日本1975-1985年

　　2.1短期，流动性是短期楼市调整的最重要因素

　　短周期而言，利率变化是楼市调整最主要的影响因素

　　逻辑：(1)对于刚需购买人群而言，利率提升意味着月供收入比的提高；(2)对投资性需求而言，利率上行也意味着投资的机会成本提升。

　　2.2未来按揭贷款宽松有望推动销售企稳回升

　　各主要银行积极落实央行支持按揭贷款要求：

　　宏观：央行住房金融服务会议，明确要求各银行支持首套房按揭

　　微观：建行、中行、工行等主要银行均已安排了按揭贷款额度的增加，我们预计增加的按揭贷款额度在1000-1200亿

　　经济风险暴露和长端市场利率下行保证银行发放按揭贷款积极性

　　逻辑:(1)近期银行正在增加对开发贷和中小企业贷等传统高利率品种的拨备计提比例，导致银行对资产质量优良的按揭贷款的发放意愿回升;(2)4月至今7年期国债受益率下行约25个bp，长端利率下行.

　　3.1销售额下降幅度超过13%时，开发商整体才会面临资金链困难

　　在房地产企业的各项资金来源中，销售回款是最主要的一项，因此，市场销售情况是决定房地产企业资金链的根本因素

　　根据我们目前销售额全年增长10%的预测，2014年资金链情况将好于此前2008年和2011年。通过敏感性分析，在信贷零增长的极端情况下，2014年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时，行业才会面临资金链困难。

　　3.2银行与房地产和平台相关融资总规模27万亿

　　估计银行业房地产和平台相关融资总规模达27万亿

　　房地产融资规模约20万亿元，占行业总资产的14%。包括按揭贷12万亿，开发商融资8万亿，占行业总资产的9%和5%

　　地方政府融资平台规模大概为7万亿元，占行业总资产的5%

　　3.2房地产行业悲观情形下，银行整体不良率上升6bps

　　在房地产降温带来的冲击下，在悲观情形，行业整体不良率上升6bps，对银行业影响有限

　　3.3信托赔偿准备充分，房地产信托规模或将收缩

　　截止2014年一季度，房地产信托余额为11522亿元，占信托余额总量的10.4%。由于房地产类信托报酬率较高，对于信托公司盈利的贡献非常显著。

　　2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780亿元，其中四季度是房地产信托的兑付相对高峰期，为528亿。

　　截止2013年底，全行业计提的信托赔偿准备金90亿元，可以覆盖200亿元问题资产的45%；全行业净资产高达2555亿元，是200亿问题资产的12.78倍。

　　信托公司已开始收缩房地产信托规模，2014年一季度房地产信托发行量大幅下降。部分公司已将房地产信托业务局限于一线城市项目，二、三线城市项目数量大幅减少，其他城市只与特大型开发商合作。

　　3.4地方债务偿付靠其他渠道减压

　　地方政府收入减少，偿债压力加大，但城投债资质主要取决于相关融资政策

　　对于地方政府而言，卖地收入一向是重要的收入来源。今年3-6月全国土地出让金同比降幅平均达28%。地方政府偿债压力加大。

　　今年以来，城投品种的发行量飙升。债券融资渠道的打开一定程度上将帮助城平台滚动存量债务，缓解偿债压力。综合看城投债券的总体偿债风险有限。

　　申银万国-房地产调整对开发商银行信托地方债影响分析：冲击，YES危机，NO

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