　　销售推进顺利带来扩张基础。公司2014年1-6月整体实现销售额242亿，完成全年500亿销售目标的48%。在上半年龙头公司销售完成率中，华夏幸福排名前列。考虑公司下半年加大推盘和销售推进力度，以及京津翼一体化过程加速，我们预计公司超额完成全年500亿销售目标属大概率事件。公司有意的销售推进能力为进一步区域扩张打下良好基础。

　　京津冀区域连下两城：

　　1)霸州园区再扩张。公司于2013年7月与霸州市政府签署协议，约定总面积约为14平方公里。2013年9月在原约定面积基础上增加约6平方公里，合计约20平方公里。基于政府对华夏幸福开发能力的充分认可，霸州市政府决定扩大合作范围，委托区域总面积由约20平方公里增加至占地面积约107平方公里(含已委托第三方开发区域、桃源都市农业园和北部生态涵养区，实际委托公司开发面积约78.3平方公里)。

　　2)新进入逐鹿产业园区。委托区域位于环首都经济圈发展主轴之一的京张发展主轴的轴心区，属北京市中心城产业、人口、投资和消费外溢的主导方向之一，并与怀来产业新城相互呼应，共同构成京西区域的产业新城集群，尽享环首都经济圈一体化大力推进所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。项目一期占地面积约64平方公里，并预留约183平方公里作为远期规划开发区域。

　　公司以北京为中心已逐步形成两大圈层。公司环渤海区域目前以北京为中心，开始构建两大圈层产业体系。固安、霸州、永清、房山张坊构筑京津保三角辐射带第一圈层。近期拓展的任丘与保定白洋淀区域、廊坊文安区域、天津武清区、涿鹿域共同构筑京津保三角辐射带的第二圈层。两大圈层战略体系有利于增加优先承接首都功能疏解和经济辐射的广度和深度。

　　重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期，即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式，较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键，10到17倍之间估值属于合理范围。

　　维持“买入”评级。公司上半年基本面优异，不仅销售明显超市场预期，而且优于同业企业。产业新城业务方面，公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向，坚持聚焦大北京，做大环上海，战略布局环沈阳，与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实，公司将进入新一轮成长快车道。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至7月16日，公司股价26.32元对应2014和2015年PE在9.61和6.84倍。考虑公司产业地产模式A股唯一，业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异，给予公司2014年14倍市盈率，对应股价38.36元，维持“买入”评级。

　　海通证券-华夏幸福：区域扩张连下两城,京津冀再添霸州、涿鹿

（审校：劳蓉蓉）

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