　　新华社北京7月15日报导，国资委15日召开新闻发布会，宣布在所监管的中央企业中开展“四项改革”试点，分别为：在国家开发投资公司、中粮集团有限公司开展改组国有资本投资公司试点；在中国医药集团总公司、中国建筑材料集团公司开展发展混合所有制经济试点；在新兴际华集团有限公司、中国节能环保公司、中国医药集团总公司、中国建筑材料集团公司开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点；在国资委管理主要负责人的中央企业中选择2到3家开展派驻纪检组试点。

　　目前地产股国企改革中的资产注入等工作已陆续进入实质操作阶段。未来国资重组预计将主要集中在股权交易层面，即国有股份的退出实现混合所有制结构或者引入其他行业国有股份已实现转型。重点推荐格力地产(股份划转)、金融街(安邦保险举牌、入驻董事席位)。

　　对行业影响：

　　1.“四项改革”试点是对十八届三中全会精神的延续，有利于破解国企顽疾

　　为贯彻落实党的十八届三中全会关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的要求，今年7月15日，国资委宣布在所监管的中央企业中开展“四项改革”试点，分别为：(1)在国家开发投资公司、中粮集团有限公司开展改组国有资本投资公司试点；(2)在中国医药集团总公司、中国建筑材料集团公司开展发展混合所有制经济试点；(3)在新兴际华集团有限公司、中国节能环保公司、中国医药集团总公司、中国建筑材料集团公司开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点；(4)在国资委管理主要负责人的中央企业中选择2到3家开展派驻纪检组试点。

　　我们认为，这“四项改革”试点分别对应十八届三中全会中对国资改革的四点精神，将有利于破解国企难题和实现国企竞争力和资产的保值增值。本次改革本着先易后难的原则，尚未涉及垄断行业，先以竞争性企业改革来总结经验，进而推广。

　　第一，“开展改组国有资本投资公司试点”响应了国家要“发挥国有经济主导作用，不断增强国有经济活力、控制力、影响力”的现实要求。我们认为，改组国有资本投资公司试点将探索我国国有资产管理体制从“管企业”向“管资本”进行转变，实现国有资本投资运营服务于国家战略，更多投向关系国家安全和经济命脉的重要行业和关键领域，并进行合理流动。

　　第二，“开展发展混合所有制经济试点”将实现十八届三中全会中要求的“要推进国有经济与其他经济相融合”、“有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞争力，有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展”。我们认为，混合所有制试点将提升央企经营效率，未来除了公益性和网络型自然垄断环节外，其它领域的央企均会被鼓励发展混合所有制。

　　第三，“开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点”将实现十八届三中全会要求的国企要“在管理上健全有效制衡的公司法人治理结构”和“建立职业经理人制度，建立长效激励约束机制”。我们认为，董事会授权试点将赋予高管更多的权限和更强的激励机制，令出资人和管理人的目标更趋于一致。进一步完善央企的董事会制度(包括人事任免、薪酬制定等关键职权和利润分配、年度预决算等基本管理制度制定权)将促使我国央企的管理走向市场化、规范化和现代化。第四，“开展派驻纪检组试点”则将实现十八届三中全会要求的“强化国有企业经营投资责任追究”。我们认为，纪检组也是作为公司发展的保障，是对国企负责人重点监督的纪检监察方式，将避免公司内部人控制尤其是“一把手”控制问题而造成重大决策失误等现象的发生。我们认为国家层面国资改革推进后，地产层面有望仿照学习。目前上海、珠海已经走在前列。

　　2.上海版国资改革方案分析

　　为贯彻落实党的十八届三中全会关于积极发展混合所有制经济的要求，今年7月7日，上海市委、市政府召开进一步推进上海国资改革促进企业发展座谈会，会上发布了《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见(试行)》，主要目标是经过3-5年的推进，基本完成国有企业公司制改革，除国家政策明确必须保持国有独资外，其余企业实现股权多元化，发展混合所有制经济。《若干意见》从上海实际出发，明确了“要求与目标、形式与途径、比例与结构、激励与持股、对象与程序、评估与保障”六个方面的问题。

　　其中，“形式与途径”方面，强调推动具备条件的企业集团实现整体上市。推进竞争类企业主营业务资产、功能类和公共服务类企业竞争性业务资产上市。探索建立特殊管理股制度，试点设立优先股。我们认为，未来上海市竞争类、功能类和公共服务类企业竞争性业务资产上市将加快。

　　“比例与结构”方面，首次提出了要国有资本管理公司保持国有独资；功能类和公共服务类国有企业保持国有全资或控股；战略性新兴企业等保持国有控股或相对控股；一般竞争性国有企业有序进退、合理流动。我们知道，上海国有资本管理公司主要是上海国际集团等；而功能和公共服务类国企如上海地产集团等；战略性新兴产业企业则是上汽集团等。《若干意见》的出台将推动上海国资有序退出竞争性领域。

　　“激励与持股”方面，则是鼓励发展非公有资本控股的混合所有制企业。鼓励整体上市企业集团的经营者、技术管理骨干实施股权激励；竞争类企业集团及下属企业完成股份制改革后可实施股权激励。我们认为，这体现出上海国资市场化重组的核心是聚焦产业链；而高新技术企业的股权激励将更容易实施。

　　3.上海国资整合下地产企业面临的发展机遇

　　3.1上海市国资委平台下主要地产开发集团介绍

　　目前，下属上海市国资委的房地产开发上市公司主要包括上海实业(集团)有限公司、上海地产集团、上海市城市建设投资开发总公司、光明集团和上海仪电控股(集团)公司。以上五家集团公司在资本市场分别具备各自上市公司平台。本轮资产注入完毕后，后期改革有望立足所有制和激励制度。

　　3.2上海地产企业资产注入已陆续推进，后期进入股权改革阶段

　　2014年以来，上海地方国资整合进程明显加快。2014年2月24日，浦东金桥公告称，控股股东金桥集团拟以其所持联发公司39.6%的股权(预估值为21.08亿元)注入上市公司。如果最终资产注入成功，则金桥集团的控股比例将上升至50.15%。同年3月18日，金丰投资公告称，金丰投资拟与绿地集团进行资产置换，上市公司原全部资产及负债被置出，而绿地集团将其100%股权(资产预估值为655亿元)注入到上市公司。如果未来资产能顺利注入成功，则金丰投资的控股方将换成上海格林兰投资企业(有限合伙)，控股比例为28.83%。金丰投资也将成为一家世界五百强的地产龙头企业。

　　2014年6月12日，海博股份公告称，公司拟置换出除物流业务相关资产外的其他资产及负债，同时光明集团及其它股东方将向上市公司注入农房集团100%股权和农房置业25%股权(上市公司通过农房集团及其子公司明旺地产还间接持有农房置业75%股权)。如果资产顺利置换，则光明集团持有上市公司的股权比例将从此前的35.81%上升至47.56%。由此，公司转变主营方向而成为一家上海本土龙头地产企业。同年6月28日，中华企业公告称，公司控股股东上海地产集团将以其持有的上海房地产经营(集团)有限公司10%股权、上海凯峰房地产开发有限公司10%股权和上海地产馨虹置业有限公司100%股权(合计预估值约为21亿元)注入上市公司。如果方案最终成行，则公司将巩固其在上海工业地产领域内的龙头地位，而公司的控股股东的控股比例也将由此前的36.36%变更为35.78%。

　　4.珠海国资整合下地产企业面临的发展机遇

　　格力地产于2014年2月18日接到控股股东珠海格力集团有限公司通知，公司实际控制人珠海市人民政府国有资产监督管理委员会(下称“珠海市国资委”)拟通过无偿划转方式将格力集团持有的本公司51.94%股权、珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司100%股权，以及格力集团对公司的债权等资产，注入珠海市国资委新设立的全资公司(该公司目前正在办理注册手续)。之后，珠海市国资委拟将不超过格力集团49%股权通过公开挂牌转让的方式引进战略投资者。通过本次股权划转，格力地产正式脱离格力集团，未来将注入珠海市国资委新设立的全资公司(该公司目前正在办理注册手续)。连同注入资产还包括珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司100%股权，及格力集团对公司的债权等资产。

　　地产业务从格力集团中独立并划转至新成立公司后，既有利于家电和地产两板块各自专攻主业发展；又有利于珠海国资委未来对两大板块制定更明确的考核和激励制度等。方案对电器和地产业务均有利。考虑到地产业务过去受重视程度有限，规模发展较慢，本次划转后地产公司未来基本面有望迎来更大改善空间。

　　5.投资建议：资产整合完毕后将进入所有制改革阶段。截至7月16日，A股2014年动态PE在12.04倍，地产2014年动态PE在12.01倍。目前地产股国企改革中的资产注入等工作已陆续进入实质操作阶段。未来国资重组预计将主要集中在股权交易层面，即国有股份的退出实现混合所有制结构或者引入其他行业国有股份已实现转型。重点推荐格力地产、金融街。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

　　海通证券-房地产行业国资改革专题报告(三)：四项改革试点，国企混合所有制强力推进

（审校：劳蓉蓉）

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