　　1-6月份，全国房屋新开工面积8.01亿平米，同比降16.4%，降幅较1-5月份收窄2.2个百分点，其中，住宅新开工面积5.67亿平米，同比降19.8%。从单月数据来看，全国房屋新开工面积连续第三个月环比上升，6月单月2.02亿平米，环比升21.2%，此前预判新开工低迷期已过得到数据印证。预计未来新开工降幅将继续收窄，主要是因为去年土地出让量较大。

　　土地市场硝烟散尽，类似上轮周期的低迷

　　经过2013年的狂热后，2014年上半年全国土地市场硝烟散尽，重现阶段性低点。指标上看，当前土地市场的情况与2011年末2012年初十分相似。宅地的供给/成交比在上月接近1.4，本月仍处高位，而上一轮的周期中，这一指标最高在2012年初接近1.5；宅地成交溢价率更是下滑到仅有5%的水平，与2012年初的情况如出一辙。供给相对指标和溢价率情况均体现了土地市场的需求不足，开发商拿地谨慎。

　　销售超预期，房价预期内继续环比下跌

　　1-6月份，全国商品房销售面积4.84亿平米，同比降6.0%，降幅较1-5月份收窄1.8个百分点。销售数据超出我们预期，我们此前判断销售面积累计同比在6月份是全年低点。我们认为，在按揭贷尚未明显改善的情况下，销售数据超预期一方面是来自房价环比调整后促使前期观望的刚需逐步入市，另一方面也是因为房企加大了营销力度以冲刺半年度的销售目标，再者是三四线城市销售较一二线城市相对稳定。随着限购政策在更多的城市放松、房价环比继续向下以及信贷因素预期改善，预计下半年的成交量将会逐步回升。房价方面继续环比调整，一线城市的打折楼盘数量逐月增加。尽管销售超预期但库存仍维持高位，未来降价跑量将贯穿全年。

　　按揭贷情况实质改善仍需时间

　　1-6月份，房地产开发企业到位资金5.89万亿元，同比增3.0%，其中，个人按揭贷款同比下降3.7%。值得注意的是，个人按揭贷款累计同比降幅在5月份收窄后，6月份又出现扩大。前期改善与央行的喊话有密切关系，而目前根据我们与部分开发商的沟通，银行虽然加快了审批速度，并且在额度上也有一定宽松，但却提高了对个人客户的授信标准。正是由于上述情况，我们看到，进入6月份，首套房按揭贷款利率在基准以上的占比反而较前期是继续提高的，折扣利率的占比则基本没有变化。往后看，一方面看市场整体利率是否能下降，另一方面看对于首套房按揭能否定向支持。

　　风险提示

　　信贷改善和降价跑量低于预期。

　　广发证券-房地产行业：开工投资符合预期，销售超预期

（审校：劳蓉蓉）

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