　　长期来看，地产公司转型是必须的。未来几年，绝大多数中小地产企业既要面临行业发展空间逐渐变小，又要面临龙头公司凭借固有优势挤占市场份额，转型是必要的出路。行业龙头也需要未雨绸缪，凭借其在产业链的强势地位，对新房开发以外的各领域清晰判别，寻求新的方向，积累必要能力。地产公司固定资产普遍较少，资产变现相对容易，这也是顺利转型的前提。

　　但中短期来看，地产公司转型有很明显的产业阻力。地产公司一般都是杠杆经营的，融资成本不低，很难匹配有“烧钱”需求的大量新兴产业。更大的阻力在于，在地产公司熟悉的业务领域，也就是地产产业链中，尽管有大量蓝海存在，但几乎没有当前可以提供较高ROE，且进入相对容易的领域。另外，地产公司的公司文化，未必适合很多成长型行业。

　　转型的前景：或寻找地产产业链中的蓝海。尽管新房开发业务增长空间已经受限，但地产相关的许多领域，如存量房更新改造、销售代理、分时租赁、社区智能化、社区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。我们相信，未来会有开发企业能够在满足某种或多种和存量房相关的需求领域，寻找到巨大的业务机会。物业管理可能是一个掌握存量房源的切入口。

　　转型的前景：持有物业的类金融企业或投资平台。我们认为，有一些企业将会持有一部分物业，从而变身为类金融企业。另外一些企业则会逐渐向投资平台转变，凭借地产业务积累的资金主动投资一些产业，而这些产业未必和地产相关。

　　市值管理动力推动企业转型。2013年后，再融资开闸增强了地产企业的市值管理动力，而地产板块性的估值洼地，也使得涉足其他高估值板块成为市值管理的一种办法。必须承认，尽管绝大多数公司的转型都是遵循公司发展战略的，但一些公司的转型行为受市值管理动力的影响较大。

　　风险提示：企业盲目转型，虚耗现金流的风险。

　　看好地产行业，从两个维度把握转型之下的地产股投资机会。我们相信，地产行业整体风险下降，投资价值被市场认同，转型的地产公司具备底线价值，这是相关个股有所表现的根本前提。产业维度，我们重点看好有效布局养老、金融、商业、物管、销售等产业链各大环节的保利地产；市值管理维度，建议投资者关注未来新通过审核或新下调增发价格，基本面值得信赖的个股。

　　中信证券-房地产行业专题报告：两个维度看地产公司转型

（审校：刘满桃）

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