　　尽管房地产市场经历了长达10年的牛市，各路英豪纷纷对地产市场做出这样或那样的解读。但是可悲的是，中国连个真实客观的房价指数都很难找到。统计数据来源众多，结果不一，有时甚至会出现相互矛盾的现象。基于这种数据基础，纵有高深的方法也很难得出合理、有效的结论。为了让地产研究更有价值，我们耗费大量精力构建了自己的行业大数据系统，成功监控了各城市的3000余地产项目，统计每套房屋的备案价格进行分析，力图拨冗迷雾，还原市场真实面目。

　　4月备案价格下滑楼盘占比维持在约40%的历史平均水平。（1）降价楼盘占比趋势未扩大。根据我们对市场3000楼盘的备案价的历史跟踪显示，截至4月底，成交价格下滑的楼盘占比较过去并未有明显异常波动，基本仍维持在40%左右的历史平均水平。可看到，即使在13年的市场牛市时，价格下滑楼盘占比仍有40%左右，主要是因为，即使牛市，市场上仍会有部分楼盘由于跟前期推盘的位置或户型不同、项目尾盘回款等因素而出现价格较前期下跌。今年初以来，被媒体大肆渲染的部分地区出现降价楼盘大部分也是出于这种原因，大数据显示市场降价楼盘的占比较去年并未出现扩大的趋势。（2）价格下滑幅度较去年下半年仍稳定在-10%左右，处于历史较低水平。我们监控的楼盘价格的下滑幅度自11年下半年以来处于稳定收窄的态势，自13年下半年以来基本稳定在-10%左右，降幅较处于一个稳定的历史较低水平。

　　分城市看，大多数城市房价仍然在环比上升中。将监测项目分城市来看，4月，34个城市中，近20个（占比60%）城市仍然处于环比上涨态势，平均涨幅5.49%，其中，涨幅前三的城市是厦门、南通和南京，分别达27.44%、13.88%和12.34%；14个城市环比下跌，平均跌幅-3.28%，跌幅前三的城市是贵阳、宁波和天津，分别达-10.08%、-7.36%和-5.53%。下跌城市中，多数是历史上总体处于供给较多，市场不温不火的城市。如贵阳、唐山、石家庄、武汉、重庆等。

　　分公司看，约50%的房地产公司仍旧在享受房价上扬的红利。将监测项目分公司来看，4月148个地产公司中，72个（占比49%）地产公司项目销售均价环比上升，平均涨幅6.75%；6个公司销售均价环比持平；70个公司销售均价环比下跌，平均跌幅-5.35%。整体上，大多数主流地产商的销售均价如万科、保利、金地、中海、龙湖、阳光城、荣盛发展等仍然较为稳健，跌幅较大的除了一些小地产商受货币政策对行业收紧的资金链压力，力求加快资金回笼外，一些以三四线城市布局的地产企业受市场整体库存高的影响，销售压力较大，如恒大、碧桂园等。需要注意的是，公司当月销售均价同当月推盘的结构性因素亦有关，如当前推盘的城市分布、商品类型、户型等与前期不一致，造成销售均价结构性上涨或下跌，我们将持续关注其变化趋势。

　　需要说明的是，即使在市场牛市时，这种涨跌互现现象也较为普遍，我们将在大数据基础上持续跟踪，重点关注其未来的变化趋势。同时，我们后期还将陆续出品分业态等更加细化的基于我们的大数据的研究产品，敬请关注。

　　华泰证券-房地产行业大数据系列之一：项目整体走势仍较稳健

（审校：劳蓉蓉）