高周转与轻资产 李明解构远洋地产2014
作者: 武瑾莹     时间: 2014-04-21 01:37:58    来源: [ 观点地产网 ]

远洋对于未来的调整并不仅仅是拿地布局方面,更重要的是,接下来远洋将加大“轻资产”模式的发展力度。

  观点地产网 武瑾莹 2014年4月,楼市依然让很多人都看不清楚。杭州项目还在继续曝出降价的消息,部分地方政府也传出了“救市”的声音。在接下来的9个月中,楼市将会出现什么变化,是每个从业人员都关心的问题。

  作为上市房企如何看待今年的市场,或许也是各有各的答案。4月18日,远洋地产在北京举行了一次媒体见面会,在活动上,主席李明就远洋接下来的发展规划,对未来市场的预期都做出了详细的回应。

  尽管李明去年一再表示北京的地价太疯狂了,今年年初,远洋还是在北京补充了多宗土地。对此,李明表示对北京土地市场的看法并没有变化,但经过一年多的研究和观察,公司认为在去年的高地价和未来的高地价之间,今年春节期间是相对比较合理的拿地时机,因此公司把握机会拿地是对的。

  事实上,在土地方面,李明并不讳言远洋将进行布局方面的调整。

  除了在类似深圳、上海这样的热点城市会继续扩大土地储备的规模之外,一些超大规模的项目也将进行调整。

  “特别是在一些二、三线城市,一个项目土地就超过100万平米。从企业运营的效率来说,单个项目土地储备过高影响企业的周转速度,这也需要调整。”李明表示。

  据李明透露,2014年远洋最重要的事情就是提高周转率。其指出,预计2014年年底,远洋的周转率将从23%左右提高到25%。

  “最关键还是要加快销售速度,特别是加快去库存速度,这是提高周转率的最主要的路径。”李明称,在降低库存的同时,远洋也要控制资产规模,“我们现在总资产大概在1300多亿元,我们要控制增长的幅度,增长不能太快。”

  其实,远洋在加快周转方面的动作已经有所体现,据此前远洋公布的3月销售数据显示,今年3月其协议销售均价为每平方米约1.26万元,按月下跌10%。

  除了销售的产品类型有所不同之外,李明也坦言,因要尽快去库存,远洋在去化快的地区做了大概幅度为5%的让利。

  其实,远洋对于未来的调整并不仅仅是拿地布局方面,更重要的是,接下来远洋将加大“轻资产”模式的发展力度。

  对此,李明反复强调,远洋并不是要投资金融业,而是要以做金融的方式来开发房地产业务。

  “对我们来讲还是要回避金融这个词,金融是个高风险行业,也是个门槛很高的行业。我们只是要用金融的手段和金融的方式来做地产。”

  据李明介绍,在远洋的规划中,商业地产是重资产,未来将和“轻资产”一起占据公司盈利2/3的份额,而普通的住宅开发业务在营业收入方面可以占据一半以上,但更多的作用是起到搭建平台、专业融资的功能。

  为了更好的完成轻资产的发展,李明从股东中国人寿方面请到了掌管2万亿资产的投资部总经理担任远洋的副总裁,主管投资和房地产金融发展。

  以下为远洋地产主席李明接受媒体采访问答实录整理:

  现场提问:今年远洋拿地预算大概是多少,在北京拿地计划是什么?去年年终的时候曾说北京地价动辄1.7万元/平米,楼面价比较高,还要配建保障房和限价房,但是今年年初远洋8天拿了三块地,为什么会有这样的转变?

  李明:远洋目前拥有的土地总量与经营规模是相适应的,但是从结构角度来说还需要进一步调整。我们现在的土地储备有两个地方需要调整。一个是区域,我们在传统区域相对多一点,而我们关注的还是有潜力的地方,像深圳、上海、这些地方的土地储备还需要扩大规模。

  第二个需要调整的地方是规模,我们现在有2000多万平米的土地储备,其中大概有三分之一都是超大规模的项目,特别是在一些二、三线城市,一个项目土地就超过100万平米。从企业运营的效率来说,单个项目土地储备过高影响企业的周转速度,这也需要调整。

  根据这个安排,远洋目前的土地面积和数量不重要,关键是看投资量。我们今年的投资量安排150亿元到300亿元之间,这个是当年要付的金额。按照规律来讲,200亿元的付现数量可以支撑接近300亿元土地储备,总体是这样的考虑。但是这些钱并非一定要投进去,还是要看投资机会和投资标准。

  年初在北京配置了3块地,这也是根据我们年初的投资计划和投资策略来实施的。我们团队认为今年1月份到春节期间的机遇是不错的,而且每次参加地块的竞争也是根据当地的情况拿的。现在看来这个判断还可以,1月份的地价和竞争程度现在来看还是不错的。

  现场提问:远洋在三、四线城市和一、二线城市有什么侧重?另外,今年的销售目标是多少,因为利润率有所下滑,会采取什么措施来扭转毛利率?

  李明:其实我个人认为按照传统方法区分一、二、三、四线城市有一点过时。我们和投资者交流的时候,特别是和分析师交流的时候,我经常跟他们讲,现在用两个东西来分析一家房地产企业有点过时了。

  一方面,还是用土地储备来分析房地产企业发展的潜力,还有就是用一、二、三、四线城市之分来界定战略,这两个东西不那么准确。

  实际上现在远洋的发展区域还是坚持两个原则,一个是已有的区域、成熟的区域还要坚持。因为在任何市场里都有机会,但取决于自己的能力。在我们已有的区域里团队建设、品牌落地、客户积累,还有合作链是有一定基础的,继续培育这些区域是我们的策略。区域再好,没有团队,没有竞争力,没有项目操作能力也是没用的,所以这是我们第一个原则。

  第二个原则,我们一直认为目前除了一线城市还是能够比较正面的给予利润。其实,二、三线城市已经产生了分化。中国有户籍人口统计的城镇化城市可能有三、四百个,能够叫市的有六、七百个,二线城市也有50个,远洋一共进入的城市也不过20个。所以,我们选择城市更重要。当然,好的城市像深圳、北京、上海毫无疑问直接面对竞争和持续发展的问题就可以了。

  三、四线城市我们进入了中山,这个城市最多能够界定为三线城市,但这个城市目前在我们公司销售能够排前三名,一年有接近50亿元的销售额贡献。这50亿销售额贡献要是排在一些不太好的城市,像天津可能排市场第一了,关键和市场有关系。

  我们今年销售目标定的是400亿,今年安排的销售资源是730亿,大概去化率介于55%至60%。

  关于毛利率,整个行业的毛利率下降是一个必然趋势,我认为也是合理的。要不然国家从税制来说就不用征土地增值税,也不用经营所得税进行调节了。

  现在行业里毛利20%算低,30%以上算高,平均25%左右的毛利对任何一个行业都不算低了。除了垄断行业以外,我估计还没有哪个行业像房地产这样能够持续二、三十年超过20%的毛利,所以我觉得一个行业毛利率在25%左右是正常的。

  这里关键带来一个问题,就是周转率的问题。实际上这些率都乘起来,毛利率乘上周转率,乘上负债率就出来净利润率和资产净回报率,核心是落在这里。

  像我们2013年的毛利率比2012年降低了,但是净利率没有下降,核心净利率还上升了,这是关键。作为企业来讲,可能从对政策、市场、区域的判断要转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效率,这个比以往时候都更明显。

  放在五年前很少有人会问这个问题,就是人工成本上涨会不会对企业产生影响,没有人问,企业也不用考虑这个问题。一个房地产企业,不管大小企业,人工成本能够超过5%的几乎没有,1%是常态。

  现场提问:今年远洋会重点关注哪些区域?

  李明:我们还是坚持原来的策略,深耕已有的区域,沿江、沿海的区域。大连、北京、天津、深圳、上海、武汉这些城市是我们比较重点关注的城市。

  现场提问:现在北京郊区已经出现了一些变化,很多企业在平价跑量,远洋的布局会怎样?如果远洋进行京津冀布局会有哪些担忧和顾虑?现在很多房企在做跑量的考虑,远洋有这样的打算吗?

  李明:我觉得京津冀一体化对房地产企业来说,特别是对京津两地房地产企业,或者以北京市场为主的企业来说都应该引起高度重视。

  因为以往一体化都是自下而上,这回是自上而下,而且好像三个地区的政府也是当成政治高度来看待这个问题,这个势必会产生影响。另外,北京的雾霾也好、交通也好、水资源也好这些压力都是空前的。

  我个人认为对住宅市场的变化赶不上对非住宅市场的变化,实际上京津冀一体化对商业可能会产生的变化高于住宅的变化。

  因为北京的住宅市场变化无非就是减少一些需求,但北京最主要的问题不是需求问题,这些减少的需求量对比供应量来说可以忽略不计。

  北京零售商商品房的交付量最高峰是SARS以后那一年,2004年纯住宅商品房交易大概是3100万平米左右。

  从那一年开始,北京的纯商品房交易量逐年递减,没有一年上升。大概只有2009年同比略有上升,也是因为2008年奥运会,2009年才比2008年增长一点。后来一直下降,一直下降到2013年,2013年的数据我没有看到,我估计2013年也下到了1000万平米。这里面还有很多限价房和其他类型的房子会统计在商品房里面,如果剔除这个因素影响我估计也就是1000万平米,也就是说降低了三倍。所以主要问题是供应的问题,京津冀一体化搬走那一点人对这个市场没有影响。

  相反,对办公物业需求有影响,因为迁出的是一些总部经济、一些物流产业,人员密集的商品批发和工业产业,但这些东西支撑了北京基础商业需求。

  往天津从客观规律来讲是一个方向,比如我觉得武清就很有潜力。远洋在去年年底和前年分别在武清买了地,还是有点远见的。

  今年远洋还是要提高周转率,提高周转率就是卖房子。我们相对好一些,因为我们从2012、2013年开始定价就不高,所以所谓的降价可能性不太大。降价是很难受的事情,降价说起来很容易理解,因为我有定价权。但从经营策略来讲,定价合理一点就行了,省得再去降价。

  今年年底,远洋的业绩指标最靓丽的可能不是销售额,也不是毛利率,而是周转率。因为我们今年在内部定了目标,要把我们的周转速度提高三分之一,要使我们的周转率从22%提到30%。这个并不是想做就能够做到,必须要提前三年进行谋划。

  现场提问:资料介绍说今年有38万平方米的经营性物业,那么远洋今年对经营物业有没有预计收益目标?未来规模和扩张计划是什么样的?

  李明:去年我们非开发类的营业额达元到8亿元,这是不慢的增长速度。我们2014年的数字肯定会超过10亿元,是12亿元还是14亿元,这取决于我们在成都超大项目是不是能够如期开业。

  经营性物业8、9亿元是什么概念呢?大概需要超过100亿元投资规模以上的物业才能实现,初期甚至可能得到200亿元。据我个人的了解,可能在上市的企业中,不论是在内地上市还是香港上市的房地产公司中,可能除了华润以外还没有能够超过每年8亿以上的经营性物业收入。

  坚持开发与经营性物业并重是远洋长期的策略,我们目前2100万平米的土地储备中有超过十分之一,大概有接近300万平方米是商业物业。这300万平方米中可能有一半是有自持的安排,有一半作为销售型物业进行销售。远洋在这方面将来还会不断加大投入,我们过往几年毛利率低、周转率低和这个战略有关系。因为经营性物业需要沉淀资金,初期都是亏损,会影响盈利。

  现场提问:去年养老项目椿萱茂也正式入市了,之前曾说过远洋做养老地产一定是以盈利为目的,那么到目前这个项目是不是已经实现盈利?这个项目本身体量比较小,但是一个高端项目,您认为远洋在这个项目上有没有什么得失?集团对养老产业的发展有没有新的方向和规划?

  李明:这个项目还没有盈利,原因是目前的客户量入住率还不高。现在我们是试营业阶段。

  其实,远洋做这个项目还是经验的积累,倒不是市场开拓,可能我们要对养老服务和对客户的理解花一段时间。今年3月份我自己还花了两周的时间去美国参观了排名前三位的养老公司,和他们高层都进行过交流。

  其实养老对我们来说还有很长的路要走,所有的媒体,包括投资者、股东问这件事情,我们都不愿意讲得太多,原因是还有很长的路要走,我们第二个项目近期开业。

  其实我们试营业的项目规模不小,一个超过100床位的项目不算小,也很难盈利,因为运营模式不一样。我们类似的养老地产项目在未来可能要做50个,而不是做集中的3、5万平方米或者十几万平方米,模式不一样。我们还在努力之中,现在没有什么好的经验进行总结,但是到目前为止我们发现没有走错路,而且还会踏踏实实往下走。

  现场提问:您刚才说远洋大概有两个方向的调整,其中远洋在二、三线城市有一些超大盘需要调整。其实现在很多城市,包括杭州都面临高库存的现象,现在很多开发商都面临降价去库存,远洋这些超大盘会怎么处理?据了解,远洋在杭州的存量也不少,公司怎么面对这些城市的市场变化?

  另外,您说现在远洋会调整区域,比如北京、上海、深圳的布局会进一步加大,但我记得去年您说北京的地价太疯狂了,现在这种状况并没有改变,您怎么面对现在地价过高的问题?

  李明:远洋在一些二线城市,秦皇岛、天津、佛山这几个地方都有一些超过100万平方米的项目。这些项目从负担角度来说,对远洋负担并不重。因为这些项目政府是分期出让,地价只有几百元每平米,连一千元都没过,所以没有负担。

  但从企业精细化管理的角度来讲,毕竟每一年销售的量和土地储备来讲是失衡的,所以从未来的经营方向上来讲恐怕要做调整。

  我们很多同行也是这样,在一个地方买了很多地。如果土地还在升值,国家对闲置土地也不进行清理,土地未来还有溢价,这个策略就是正确的。现在显然不是这样,所以从经营结构的角度来讲就不能这样去做。

  关于现在的存货,因为大家经常讲去库存问题,每个企业的区分也不一样,对于远洋来讲,我们存货有两个概念,我们一个叫滞销,一个叫续销,一个叫新增,这是从资源角度来讲。

  我们指的所谓滞销就是拿到销售许可一年以上的,跨年度或者3个月以上我们叫续销,新增就是三个月以内,或者未来一年以内拿到的。

  远洋所谓滞销的货值大概有100亿,这100亿中有两种情况,一种是我们自己存下来不去销售的,或者还有部分和销售没关系的,大概有30%。还有是因为市场、价格、或者产品本身等等问题导致的。

  对我们来讲真正滞销的压力不大,这和远洋的传统有关系。我到这家公司已经服务十七、八年了,真正在北京做规模销售也超过十年的时间。其实远洋一直不留存货,远洋除了车库以外,超过3年以上的物业基本上没有。这和我们的策略有联系,我们一般超过2年就清掉,再便宜也卖掉,这也是影响我们毛利率的原因。

  刚才提到杭州,我们杭州的存货不多,看起来多是因为单价高。其实也就三个项目,现在的存货也就十亿左右,包括滞销的部分也就一两个亿,数量不太大。

  去年北京地价确实高,我们好不容易分析了一年,在一月份抓了一点空档,前面市场地价高,后面地价也高,一月份还算把握得比较准,所以有机会还是要拿。我们一月份拿的项目纯住宅的量比较少,都是商业和商住项目。真正纯商品房住宅一个月也出不了一块,我们还会继续关注。

  现场提问:远洋今年的亮点可能是周转率的提高,能不能具体介绍周转率的提高是通过什么方式?在周转率提高的背后,在资金、财务和融资方面有什么准备?

  上周我们看到生命人寿已经成为金地最大股东,而中国人寿这些年对远洋也一直在增持,这种情况会不会在远洋出现,这方面远洋有没有什么预防措施?

  李明:我们今年周转率目标是从23%提高到30%,周转率实际上是和销售收入有关。计算公式的分子是销售收入,分母是总资产。要提高周转率就做两条,第一条,提高结转收入,结转收入一方面是按期交付,然后把已经完工的项目存量卖掉。因为新卖的房子没交付改善不了周转率,实际上降低存货是提高周转率最快的方式。

  第二,控制资产规模。我们现在总资产大概在1300多亿元,我们要控制增长的幅度,增长不能太快。还有负债,新增的投入要控制,要达到合理的匹配。

  最关键还是要加快销售速度,特别是加快去库存速度,这是提高周转率的最主要的路径。

  对远洋来讲,目前我们的负债水平在同行中还算比较低的,这一直是公司经营的策略。另外,融资渠道也是畅通的,无论是境内、境外,还是股权、债权,表内、表外融资渠道都是畅通的。

  我们策略上非常清晰,就是要平衡长短期债务,内债和外债要平衡,股权和债权要平衡,这个是我们一直坚持的。

  一年前开业绩发布会的时候,很多投资者问我为什么远洋不加快对外债的举债。我当时说我们要平衡,不能光看人民币升值,如果人民币贬值大量外债会形成亏损。结果后来不信被我言中了,今年开投资者见面会的时候,很多投资者就不问这个问题了。

  我们不是搞金融的,所以在融资这个问题上还是要本分一点,需要外资就融外资,需要内资就融内资,需要规模就提高负债率,需要提高周转率就降低负债率,根据需求去安排融资。

  刚才提到股权的事,我觉得股权多元化,随着企业的规模扩大在房地产企业中这是趋势。无论是民营还是国有,在这十年的发展周期中,一股独大的企业发展都快不了,因为治理结构不具有快速发展的基因。

  金地的事不具备代表性,我觉得这很正常,没什么。金地是个老牌企业,也是个非常优秀的企业,可以说资本本身一直是制约发展的瓶颈。

  现场提问:万科现在也说要再次谨防“门外的野蛮人”,远洋会不会有这方面的担忧,或者类似这样的预防?

  李明:其实远洋对这个事情想明白得比较早,所以我们在过去的几年中翻过了三座大山,其中一座大山就是关于股权的问题。去年中国人寿增持了公司的股权,这个增持不单单说增加一点股本。中国人寿对远洋从财务投资转向了战略投资,这是最关键的,对我们治理的稳定非常有好处。

  现场提问:对企业控制管理方面会不会受到影响?

  李明:不会。因为远洋目前形成的内部治理结构是自然形成的。在过去的十年中,我们从中化100%持有,到中远、中化各占50%,再到引进第三方股东各占44%。到上市之后各占30%,然后中远退出、中化退出,一直到中国人寿进入,南丰进入,这些变化都很大。但是管理层没有变化,为什么呢?这并不是说管理层人缘好,都八面玲珑会搞关系,和这个都没有关系。

  那么是因为在第一次进行企业改制的时候对后面的路进行了个完整的设计。说句玩笑话,和美国写宪法是一样的。所以现在远洋很多东西都在公司章程里对基本架构做了限定,这是有机制保证的。

  现场提问:刚才提到远洋已经度过了最困难的时候,什么叫最困难的时候?这种情况将来会不会再次出现?在北京市场上,现在自主商品房对中端以下的商品房市场冲击非常强烈。我们看到远洋今年拿的地块里面不是纯高端系列,也在回归中端以下的市场,远洋将怎么面对这个市场的新变化?

  李明:最困难的时候过去了是我去年讲的,是2013年初讲2012年以前的事情。

  现在简单解释一下,远洋在2010年的时候拿过地王,拿了地王以后我们就面临三大问题。

  第一个问题是我们原来大股东提出退出,面临股权的问题。这对企业来讲和过日子一样,小孩还没有结婚父母就离婚了,一个要走了,这是家里的大事。

  第二个问题,我们从北京、环渤海区域面向全国进行结构调整。这个步伐是从2009年开始的,因为到一个新区域项目开发周期大概是三到五年,还要面对品牌落地,团队组建,客户积累等等问题,这个阶段很痛苦的,这是结构调整的问题。

  第三个问题,我们要增加经营型物业,从一条腿走路变成两条腿走路。一个经营经营型物业从投资到试营运到盈利至少五年。正常情况下,如果超过20万平方米的商业甚至需要七年,这个布局我们从2007年就开始。但也是2012年是最困难的时候,加上两次金融危机。所以叠加的效应使我们2011、2012年还要提高经营规模,这是最困难的时候。

  但是我们到2012年底的时候熬过来了,所以我当时说这三座大山翻过去了。

  刚才提到北京自住商品房以及产品高端化的事情。实际上在北京商品房高端化并不是房地产企业主动选择,是一个被动选择。因为现在北京市的土地制度是卖房子溢价率不超过50%,剩下的就拍自住型商品房,或者保障房。使得最后从规划角度来说,剩下的商品房被迫豪宅化。

  因为竞争完了以后没有办法,我只能去做高端,不做高端就不行了。这也是在发展过程中遇到的问题,政府也没有办法,我也理解。国土资源部要求溢价率不能超过50%,每次溢价率都是48.9%,所以高端就这样来的。

  剩下的在规划上怎么办,容积率现在又高,被迫都做豪宅,这是没办法的办法。但是从企业策略来讲,我们谁都愿意去做刚需产品,除非刚需不赚钱的时候就不做了,毕竟企业的目的是盈利。

  现在远洋从自住型商品房没看到盈利的模式,也没看到高周转模式,所以我们还是比较谨慎。

  相反现在我们反过头来去做一级开发,可能这个远洋会介入得更多一些,做一些工业和经营性土地的事情更多一些,我们觉得这个还有盈利。企业就是经济动物,哪有盈利就往哪里去。

  现场提问:远洋现在有没有对城市进行量化选择标准和新的思考,比如说要进入哪些城市?这些城市考虑的标准是什么?杭州、抚顺、秦皇岛这样的城市将来会不会缩小开发面积?

  李明:选择城市我们在这一两年中也有一些体会和研究,总结起来就是三条。第一个,选人多的城市;第二个,城市的人口不能低于楼市一年的销售量,因为中国未来的需求已经不再是来源于所谓的城市新规划、流动人口和新增人口,而是来自于城市更新。中国未来住宅最大的需求是来自于城市更新,因为中国住宅的寿命达不到土地寿命,土地权益可以达到70年,但是住宅本身的品质和寿命达不到70年,对存量来说这是最大的需求。

  所以我们首先选人多的地方,城市如果一千万人口,一年销售面积一千万平米左右就行了。如果城市人口只有500万,销售面积已经达到了1500万平米或者2000万平米,这就基本吹了。

  第二选择城市经济是可持续发展的,或者先天的自然环境能够吸引新的人口流动。

  第三个选择历史上城市规划稳定。光选择城市没有用,还要选择产品类型,还得选择城市区域位置。城市规划稳定和能够吸引新的流动人口是为具体实操选择项目提供依据,我们大概的思考是这些东西。

  现场提问:从2月份开始降价这个问题大家一直很关注,远洋3月份的销售均价也有10%的下降。这是受到市场的原因还是了提高周转率而降价?

  李明:三方面因素。排在第一位的因素是结构原因,因为销售的均价各个城市不一样,产品也不一样,刚需盘和三、四线城市销售量增加的时候均价就下来了,这是结构性的问题。比如在北京卖一套房相当于在抚顺、镇江这些地方卖八、九套房,如果二、三月份抚顺这些城市销售量大了,自然价格就下来了。

  第二个因素,我们有促销的想法,特别是存货量大的地方因为去化多,大概有5%左右的价格调整。

  第三个因素,因为总体销售额并不大,对整个价格反应有失真。因为远洋3月份卖了20多亿元,而我们大量出货是在下半年,所以有价格失真的地方。

  现场提问:今年上半年远洋有一个高端项目入市,另外还有旅游度假型的产品。这种高端项目和度假型的商品房一般来讲去化率都不是很高,这些产品如何实现高周转?

  李明:其实远洋的旅游项目并不多,只有三亚一个,现在周转确实不太好。这些地方要多管齐下,其中最重要的是控制规模。秦皇岛有一块地我们已经卖还给政府了,因为让我开发实在很难,但退50万平方米土地很容易,我们还是根据量来开发,但我们还保有大部分的土地。所以盘活不仅要促进销售,还要盘活存量土地,这是一个最主要的方法。

  第二,制定产品形式也好、策略也好,以去化为主,按照这个制定运营策略,这个很坚定,不要动不动就进行复合型开发,这个没有意义。

  第三个,高端产品本身要更加收窄目标客户群,而不是放宽,通过提高服务,提高品质来收窄目标客户群,这样可能更有效一些。

  现场提问:一季度的数据刚刚出来,市场分化很明显,您对未来行业的发展有什么样的看法?你觉得这个市场的风险在哪里?

  李明:两个趋势。一个是大的方面,从过去的高幅长周期向上,大趋势转向低幅短周期向下。如果过去是个大弹簧,向上、圈大;现在变成了小弹簧,软、圈多、长且向下,形象的讲变化是这样的。

  分化是毫无疑问的,其实所谓的分化也只是下行的时候才谈到,经济上升的时候没有分化问题。下行的时候有的城市还好,所以有好有坏。

  作为地产企业我觉得要结合自己的实际,从眼光向外更多转向内。过去经常谈论周期,现在可能要练好内功。这一点远洋两年前就认识到了,我们2012、2013年重点抓内部的成本管理,内部的风险控制,内部的运营效率。我今年敢说把周转率从20%提高到30%不是今年的功夫,至少是去年加今年。

  开句玩笑话,我们内部实行八项规定比中央提前一年。当时我提出来的时候大家觉得地产企业做成本管理能够省几个钱,其实从我开始在国内出差已经两年没坐过公务舱,包括在任何城市住宿费一晚上没超过一千元的。还有我们内部已经没食堂了,过去有高管食堂。

  再加上基于互联网做的内部IT管理系统,我们2013年在各项业绩指标都增长的情况下,远洋的管理费、销售费、财务费绝对值在下降。我们2013年这些费用下降带来的收益有两、三亿,接近10%。我们毛利下降了7%到8%,但是这方面增长了。这还是个系统工程,现在只是表象,实际上我们在管理效率上还有很多的措施。

  现场提问:第一想具体了解一下接下来远洋商业地产的选址和布局。因为现在三、四线城市商业地产的同质化和供应量都比较大,一、二线城市相对溢价率更高一点,那么远洋接下来在商业地产方面会倾向哪个区域?

  第二,去年也了解到远洋现在也借助内部基金公司在做轻资产运营,想具体了解远洋做轻资产运营模式基金介入的环节是什么,包括退出机制是怎么样?

  李明:这两个问题是我们第四步发展战略重点研究的课题。远洋说的商业地产不是说除了开发以外的都叫商业地产。我们的商业地产包括四类,一类是高端写字楼,一类是商业综合体,一类是购物中心,一类是围绕住宅的配套商业服务。

  第一类产品,我们想法很简单,就是要在一线热点城市做持有型的高端写字楼,所以我们在北京CBD核心区有一个400米的高楼,一个300米的高楼在建。另外,我们正在收购上海自贸区另外一个写字楼项目。

  第二是综合体,这个产品我们还是要坚持做。但基本上还是和战略合作伙伴太古一起来做,这个要选有轨道交通,有城市规划支持的地方,这种地方可遇不可求。这种项目也不难找,竞争也不激烈,因为跨的时间比较长,投资比较大,一个项目都是要近百亿投资,需要花七、八年时间,这个竞争不大。

  第三个是现在我们在仔细研究的购物中心,虽然现在我们自持品牌购物中心已经有两个开业,有三个正在规划建设。但还要去做两方面的研究,一要研究所谓的电商和购物中心之间未来的发展趋势,这主要是研究大的投资战略和方向。当然这有一定的生存空间,怎么样去改变购物中心的产品形态是需要研究的。

  第四是围绕居住服务的商业物业,这是我们重点需要推进的。过去只是把这部分当成配套看,现在要当主力看。互联网讲的就是跨界经营,我们会当成一个新型的业务去研究。

  关于轻资产,或者叫房地产金融、房地产投资的事情,这是我们第四步发展战略非常重要的一个板块,就算未来不能占半壁江山,也至少是三足鼎立之一,这也是由远洋的特点所决定。

  房地产基金在行业里有一个规律,鲜有房地产公司和基金合作有第二次的,一锤子买卖多,为什么?因为房地产企业在做项目的时候会把基金当成融资来看待,投资基金会当成投资来看待。所以结果是什么呢,不论这个项目成功与否,这两方都得拜拜,怎么都不行。就像儿媳和婆婆怎么都不行,是天敌。

  原因是一旦这个项目做好了,房地产商就不干了,说基金得赚多少钱,钱全部赚走了,房企的融资成本太贵了。一旦项目不好,投资者不干了,说我投资项目,企业给的回报才个位数,基金内部的IRR要求都20%多。

  这就带来一个问题,业务模式出了问题,当然还出现了很多违约,这是基金对企业控制能力差,风险防范能力差。

  但是,对有实力、净资产高、背景好的企业,像远洋这样的企业,在这种情况下做房地产相关的投资是有利的,做房地产开发业务紧密相关的金融产品是有条件的。所以,现在我们和很多金融机构在大力推进房地产金融业务,实际上就是以房地产基金的方式从事房地产开发业务,这将是我们下一步的方向。这个也是有实力房地产公司该做的事情,更何况我们还有一个股东是做金融的。

  其实,我们为了做这个事情不光进行了战略的调整,我们最近高管又补充了一个新的成员,掌控中国人寿2万亿资产的投资部总经理来公司出任副总裁,主管远洋的投资和房地产金融业务。

  远洋做事不能做得很好,但是有板有眼的,我们先想明白再做铺垫,再做事情。所以轻资产将是远洋在未来几年中重点发展方向。在战略上不低于、甚至还强于对经营型物业战略的位置。

  现场提问:现在远洋初步计划未来商业地产这一块轻资产的比例占到多少?

  李明:其实商业地产是重资产,房地产金融是轻资产。可能我们轻资产和重资产将来在远洋的盈利水平方面要撑起三分之二。真正的传统房地产开发,就是这种快速周转的住宅业务在营业收入上还要占到80%,至少一半以上。但是盈利会下降,会更起到平台、专业、融资的功能,往后一年这就会非常的清楚。

  现场提问:之前万科、绿地都和银行进行合作想打造自己的产业链,但最近绿地张玉良说和银行的合作可能没法更好的进行下去,那么远洋有没有考虑到和金融的合作会存在一些风险或隐忧?

  李明:我们用的是一个词,叫基金也好,叫房地产金融也好,叫轻资产模式也好,叫做有投融资能力的房地产开发业务也行,叫有房地产投资运营能力的金融业务也可以。但是对我们来讲还是要回避金融这个词,金融是个高风险行业,也是个门槛很高的行业。我们只是要用金融的手段和金融的方式来做地产。

  这两个企业我都很熟悉,情况不太一样。他们是想投资金融业,这是他们的一个想法。包括张玉良的想法也不是说要退出参与金融,只是说在投资金融中,投资这家银行的方向要进行调整,投资农商行或者城市银行的机遇和方向不太好。

  准确的讲叫轻资产模式,利用金融手段做轻资产模式进行房地产开发,我们认为这个业务是有前景的。

  我个人认为现在企业越来越大,但也有越来越小的那一天。这是这个行业所决定的,因为房地产行业地域性很强,出现一个以房地产开发为主业的世界 500强概率不高。

  因为不动产就是没办法动,但是投资可以动,投资的技术可以动,房地产开发管理的风险控制经验可以动。所以,转向做轻资产还是有这种可能性,所以我们可能要加大轻资产和重资产一头。



(审校:劳蓉蓉)
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