　　“沪港通”作为金融改革的一部分，其推出有利于增加两地资本市场的整体吸引力，而不是单纯作为一种资金流动的安排，出现估值的此消彼长。而且，“沪港通”并不是一个孤立的事件，而是和其他一系列资本市场制度改革，乃至金融改革相关的安排。这一安排，体现了决策层对于两地资本市场的重视和锐意改革的决心。从大局观来看，沪港通和人民币国际化，利率市场化，大盘蓝筹的T+0和个股期权改革等，都是相互关联，相互推进的关系。

　　这些改革有利于提升包括地产龙头在内的蓝筹企业的估值水平。

　　相比资金偏好，投融资机制安排对两地地产股估值分化影响同样很大

　　历史原因，地产板块只有一家A+H公司，即北辰实业。不过，无论在沪深两市还是在香港市场，都存在大量有影响力的房地产上市公司。房地产行业同质性强，沪深港三地上市的房地产企业，规模上千差万别，经营模式大同小异。可是，三地房地产公司的估值差异比较大。这种差异，最明显还不是估值水平整体性高低，而是估值水平结构性差异。龙头公司方面，A股长期处于估值折价状态，保利地产/万科等行业龙头估值远低于中国海外发展和华润置地等公司。而中小地产公司方面，A股长期处于较明显溢价状态。

　　资金偏好是造成这一现象的重要原因。香港市场无风险利率相对低，市场对稳定增长的行业龙头较认同，也相对认可现金分红价值。香港市场不仅中小市值的地产股估值较低，其他一些中小规模的企业股票估值也较低。

　　投融资制度的安排，也使得两地上市同行业股票估值大不相同。海外相对宽松的股票增发上市的环境，使得中小市值企业的股票供给从来不稀缺，龙头公司的市值管理意义显著。

　　境外金融衍生品蓬勃发展和T+0的制度，也使得大地产公司能够吸引各类风险偏好的投资者。

　　“沪港通”和其他一些金融市场开放的改革，正在合流两地的投资主体。地产行业再融资的恢复，则可能使得A股的投融资机制略接近香港市场。

　　中信证券-房地产行业重大事项点评：制度改革开启行业发展广阔空间

（审校：刘满桃）