“断崖楼市”下资金承压 杭州滨江轻资产转型纾困

资金压力是一方面,面对杭州市场低迷,今年如何争取达到150亿元的目标也是滨江须直面的难题。

观点地产网 鲁鹏  最新出炉的销售数据显示,一季度杭州主城商品房成交5276套,创4年新低也同比跌52.6%。

在此背景下,杭州龙头房企滨江集团于4月9日下午举办网上业绩说明会上表示,2014年销售目标确保130亿元,争取达到150亿元,并计划以销售金额的50%用于新增土地储备。

而据此前数字显示,2013全年滨江集团累计实现销售金额(含协议金额)136亿元,其中代建管理经营合同金额11亿元。

然而值得注意的是,滨江2013年毛利率大幅下滑14.6个百分点到30.5%。滨江财务总监沈伟东称,一方面是行业整体利润水平合理回归,另一方面是公司2012至2013年为应对楼市调控实施战略性销售的项目在2013和2014年度进入结算期。

沈伟东所指战略性销售项目为2012至2013年销售的金色黎明一期·曙光之城以及绍兴星城大厦等。"项目都属于性价比较高的楼盘,利润相对较低,使平均利润率有所下降。"

同时滨江董事长戚金兴也在业绩会上指出,"在保持房地产开发业务稳定状况下,会增加代建项目收益和生活房产的租赁收益。"

资金压力

公开数据显示,2013年滨江在杭州拿下3幅地,总金额达67.65亿元,占其总资产比例的17%左右,位列杭州知名房企之首。在拿地金额巨大同时,其土地的平均楼面已经超过13400元/平方米。

业内分析指,若杭州市场房价持续低迷,投资比例大同时拿地楼面价高的滨江集团将承受不小压力。

对此戚金兴回应称,3幅地块并非是滨江独自拥有,权益部分仅为38亿多,占总资产比例不到10%。

而对杭州楼市低迷状况,一季度主城区成交创四年来新低,戚金兴表示对杭州楼市预期总体还是谨慎看好,"局部区域可能有波动,但我们这三幅地块(所处区域)还是比较稳定的。"

滨江2013年报数据显示,其账面现金52亿元,较年初减少12亿元,短债缺口扩大至19亿元;净负债率83%,较年初降低6个百分点。

中投证券李少明分析认为,滨江短期偿债压力有所上升,债务期限结构有待优化。同时由于净负债比例高达83%,中信建投证券也在研报中指出,从滨江长期财务杠杆看,净负债率较12年略有下降,但仍处于高位,财务状况仍存改善空间。

事实上,就在滨江公布2013年报数据同日,滨江还发布一则公告指,将减少公司全资子公司上虞滨江城市之星置业有限公司注册资本金4.95亿元。在减资完成后,城市之星公司注册资本金将减至1000万元,公司仍持有城市之星公司100%的股权。

该举措被认为是资金临压下的资金腾挪,而这也并非是首次。2013年7月,滨江就对旗下两个全资子公司进行减资共计14.85亿元,以纾缓紧绷的资金链。某财税专家彼时解读称,通过减资既不会有税务风险也免去了资金往来手续麻烦。

轻资产转型

资金压力是一方面,面对杭州市场低迷,今年如何争取达到150亿元的目标也是滨江须直面的难题。

据戚金兴介绍,今年竣工的项目有城市之星余盘、万家星城余盘、湘湖壹号一期、凯旋门、曙光之城、衢州月亮湾、金华金色蓝庭。

戚金兴称,今年滨江的重点会放在开发时间上的突破和营销方式上的突破。

而据中信建投统计的数据,一季度滨江销售额仅不到20亿元。其续表示,随着二季度滨江推盘节奏将逐步加快,预计全年销售有望超过130亿。

地产销售之外,滨江在尝试其他业务方向。李少明分析指,近几年来,随着全国性品牌房企纷纷进入杭州市场,一定程度上挤压了滨江的发展空间,且滨江作为区域性民营房企,在资金比拼方面不具有优势。

"滨江的核心优势在于多年来在杭州区域树立的品牌影响力,公司力求借此实现差异化发展,一是加大合作开发力度,操盘但不控股,二是大力拓展代建业务。"

在业绩会上,戚金兴不止一次强调,"寻找一些可持续发展的领域,如养生、养老、休闲、旅游等一些相关的行业。"

据董秘李渊介绍,公司对未来的房地产开发业务持谨慎看好观点,在积极保持房地产开发业务稳健发展的同时,积极开展代建管理和投资性地产租赁业务,增加新的利润增长点。

不过滨江2013年136亿销售额中仅有11亿元是来自代建管理经营合同,其中累计代建管理135万平方米,签约代建管理费用6亿元。

按照滨江早前公布的计划,未来三年内代建业务销售总额预期达到100亿元。

"加大合作开发及管理输出力度,向'轻资产'模式转型,值得关注。"李少明如是认为。

撰文:鲁鹏

审校:武瑾莹

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