华润吴向东:我们也有1000亿的目标
作者: 见习编辑何缘     时间: 2014-03-24 01:13:21    来源: [ 观点地产网 ]

未来无论是商业地产还是住宅地产,只要条件允许,有好的机会,公司的发展都不会停步。

  观点地产网见习编辑何缘“它是个生意,我们不能永远涨价,也不能够不涨价或者不能够减价”面对媒体追问华润是否会加入降价行列,华润置地董事局主席吴向东于2013年业绩发布会上如是强调。

  在其看来,今年的房地产市场分化情况较为明显,有些城市仍然不错,但有些城市可能就出现了降价,或者发展商经营困难的情况。从这个角度讲,华润对2014年的房地产市场态度是比较谨慎乐观的,对市场的预期也比前两年调低了一点。

  出于谨慎的预期,华润置地在去年实现663亿元销售额的基础上,今年的目标仅是微增至700亿,对此吴向东亦坦承较为保守。

  不过吴向东还是强调,“我们也有1000亿的目标”。其提出,商业地产每年能提供几十亿的租金收入、几十亿的利润,如果按照现在行业住宅10%的净利润率反算一下,也差不多有几百亿可以结算的销售额,这样实际也已经进入到千亿俱乐部里面。

  此外,吴向东透露,未来无论是商业地产还是住宅地产,只要条件允许,有好的机会,公司的发展都不会停步。再过5年,公司希望商业地产能够提供比较可观的、稳定的,而且能够持续增长的现金流和投资回报。

  在商业地产方面,吴向东指出公司对于选择进入城市的主要考虑当地市场竞争的情况,然后决定去不去,以及做什么样的定位和规模的产品。像成都、上海市场都很好,但是市场竞争甚至可以用惨烈来形容。

  在住宅产品方面,吴向东明确表示,公司一直坚持的原则就是希望能快一点。加快周转,包括去化的速度和比例,这是个生意,生意归根到底就是要随行就市。

  值得关注的是,去年华润的住宅毛利率有所下降。而针对这个问题,华润置地总裁唐勇也强调称,整个行业来讲,2013年毛利率的表现都比2012年有一个不同程度的下滑。从公司来讲,在2013年华润的结算项目里面,低毛利率的比例占得比较多,所以影响了公司整体毛利率表现。

  此外,唐勇续称,这有两方面的原因,第一是在三线城市的平均毛利率是比一二线城市要低的,第二是有个别项目当时在买地的时候,是在竞争比较激烈的情况下获取的土地,地价比较高,所以影响了毛利率的表现。

  “事实上,我们认为2013年比2012年下滑是一个客观存在的情况,但公司管理层也有信心会在2014、2015年以后使我们的毛利率有一个缓慢的回升,我们并不认为这是一个趋势,这个趋势扭转就在今年。”

  而对于很多房企出走海外的战略,吴向东表示,暂时没有考虑进入海外市场。至少现在并没有考虑过走出海外去发展的计划,因为公司已经觉得很忙、很累了。举个例子,香港虽然是国际大都市,但是发展的机会比较少,因为香港的土地非常少。

  以下为华润置地有限公司2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:你们怎么看未来一年的楼市?近期有不少内房房企降价,而专家们也说会双向调控,那华润置地今年在一二三线的政策或者定价会因此有一些改变吗?另外一个问题,内地有房企资金链断裂的情况出现,你们管理层怎么看这个情况?会不会觉得这是趋势?

  吴向东:财务维持在一个安全、健康的水平,是华润置地这么多年来最重视的一个事情,在行业特别好的时候,我们也有对风险很认真地把控。在华润置地来讲,我相信无论市场怎么样变化,我们都会在稳健的基础上运作。

  当然,最近注意到有个别的发展商出现了资金困难的情况,有几个城市,有若干个楼盘,据说有比较明显的房价下降的情况,综合在一起我们就感觉,去年全行业量价齐升,成为所有房地产上市公司业绩最好的一年。但是进入今年以来,大家对房地产市场的未来,观点开始有明显的分歧,有人说好,有人说不好。在过去两个月,中国这么多城市,不同的公司,不同的产品的业绩表现情况,我们也感觉到有分化的情况,有些城市仍然不错,但有些城市可能就出现了降价比较明显,或者发展商经营困难的情况。

  从这个角度来讲,对于今年或者未来一段时间,我们的判断是比较谨慎乐观的,或者更趋向谨慎一点。如果这个问题在去年、前年问我们,我们可能是乐观或者谨慎乐观,现在这个预期又调低了一点。

  面对现在的情况,每个公司既有自己确定的需要坚持的战略目标、商业模式,但同时也一定要随行就市,有一些新的策略上的调整。总的原则上,对于住宅这个问题,我们一直的原则就是希望能快一点,加快周转,包括去化的速度和比例,这是个生意,生意归根到底就是要随行就市。

  现场提问:您说随行就市,意思是说可能也会加入降价的行列?

  吴向东:它是个生意,我们不能永远涨价,也不能够不涨价或者不能够减价,我觉得这是不对的。我们一定要根据所在城市的情况,我们项目自身的情况,以及我们对这个项目的要求来看。比如说它原来价格很高,利润率也很高,降一点点恐怕也无所谓。但是我要强调的是,像华润置地这样比较大的公司,我们对风险的分析、判断、把握始终是放在第一位的。

  有个观点我很赞同,去年下半年中国很多城市地价的增长幅度大大超过所有人的预期,我觉得这种情况就不理性,也不应该持续。所以在这种情况下,我们觉得适当的降点温度是很好的,很快热起来反而是不好的。

  现场提问:公司去年在柳州拿了一块地,请问公司目前商业地产方面的发展思路如何?是否像广西柳州这样的城市也有承接万象城的市场容量?第二个问题,华润股份在昨天增持了万科股份2000多万股,请问集团这样的动作与公司在地产业务的发展方面是否会形成互动?

  吴向东:增持万科这个事我已经注意到媒体有报道,但我看这个数量还是很少的,2000多万股,但是那是我们母公司的行为。我想在这个时点上增持股份,表达了母公司未来对这个行业有信心,更重要的是对万科这家公司他有信心。

  关于商业地产的问题,我认为华润置地有别于其它我们尊敬的业内同行或者竞争对手,很重要的一方面是我们的商业地产起步比较早,体量也比较大,我们的经营模式一直是住宅加商业双轮驱动,这些年在商业地产的投资方面,我们的数量在不断增加。

  由于做这个项目门槛比较高,所以在土地的获取方面竞争就很弱,也因此土地的性价比还是相当不错的。所以我们下一步的商业地产会着力提升它的质量和效率,未来无论是商业地产还是住宅地产,只要条件允许,有好的机会,我们的发展都不会停步。

  再过5年,我们希望商业地产能够给我们提供比较可观的、稳定的,而且能够持续增长的现金流和投资回报。当然我们也要关注风险的问题。因为商业地产、传统零售业的竞争在加剧,我们现在的客户就是零售商,因为现在有电子商务对传统零售业带来的负面冲击比较大,他们的竞争也在加剧,相信这个竞争也会部分的传递到商业地产发展的领域中。

  作为公司的管理层,我们肯定做不到先知先觉,像腾讯那样在一夜之间在全世界成为某个行业最大的企业,但是我们至少始终有这样的警觉,要关注到这个竞争市场的变化,以及给我们带来的挑战和机遇,然后怎么样去应对它。

  比如说面对这样的竞争,我们在买地的时候要更加审慎,另外我们对它的定位、规划、设计,业态之间的比例,包括要选择的那些合作伙伴、零售商,我们都会有所不同。但是中国最大的特点就是人多,像柳州这样的地方,主要得看当地的市场竞争情况,南宁也是一个不算很大的省会城市,但是我们在南宁的综合体,它住宅的利润率在我们公司所有住宅项目里面是名列前茅的,它的商业开业以后的市场表现也是很好的。比如现在有些城市,像成都、上海市场都很好,但是市场竞争也很激烈,甚至很惨烈,所以主要考虑市场竞争的情况,然后决定去不去,做什么样的定位和规模的产品,这是需要特别认真考虑的。

  现场提问:您刚才提到2013年公司的毛利率成下行的趋势,但是公司拿地大部分都是在一二线城市,这两者是否有关系?今后的拿地会集中在哪些城市?

  唐勇:毛利率的表现,整个行业来讲,2013年都比2012年有一个不同程度的下滑。从公司来讲,在2013年我们的结算项目里面,低毛利率的比例占得比较多,所以影响了公司整体毛利率表现。这有两方面的原因,第一是在三线城市的平均毛利率是比一二线城市要低的,第二是有个别项目当时在买地的时候,是在竞争比较激烈的情况下获取的土地,地价比较高,所以影响了毛利率的表现。

  事实上,我们认为2013年比2012年下滑是一个客观存在的情况,但公司管理层也有信心会在2014、2015年以后使我们的毛利率有一个缓慢的回升,我们并不认为这是一个趋势,这个趋势扭转就在今年。

  现场提问:管理层你们好,你们计划今年和未来如何回升毛利率?目前现金情况怎么样?最近人民币开始贬值,你们有70%的债是美元,这样对你们的支付情况会不会有影响?最近内房有很多负面消息,有一些企业资金链出现问题,这些负面因素会不会影响到你们今年的销售情况?

  唐勇:我为什么讲毛利率是一个缓慢的回升呢?大家都知道,房产都是预售,过去的一些销售会影响到第二年、第三年的利润体现,它是一个滞后的反映。公司对这些问题还是非常重视,采取了一系列的措施,第一个是在投资上,在买地的时候更加谨慎,避免买一些过热的项目,或者在一些不合适的时机做一些投资的行为。第二,从我们的产品结构来讲,更加适合市场的需求。第三,我们在成本管理上,公司也会进一步强化,所以我说管理层有信心让我们的毛利率有一个缓慢的提升。

  关于资金链的问题,企业和每个家庭都是一样的,每家的财政状况都是不一样的,华润置地一直坚守比较稳健的财务战略,大家看到我们2013年比2012年的整体负债有了大幅度的下降,公司已经对过去市场上出现的土地过热或者投资过热的情况开始有了预警。华润置地还是本着稳健的经营思路,维持我们公司未来的发展。可能有些公司在发展过程中过高的负债,或者过强的杠杆,快速发展,或者过度扩张,影响了他们自己的资金安全,我觉得这只是个别现象,对于家庭来讲,有的家庭存款多一点,有的家庭借债多一点,甚至有的家庭未来做一件事情要借高利贷,这都有可能,但是我觉得这不是一个普遍现象。人民币的问题请我们的财务总监俞建回答。

  俞建:央行上月15号公布有关人民币对美元波动的幅度,1%或者2%,我们觉得央行主要是基于人民币汇率市场化。另外在这个时候做出这个波动幅度,也是基于目前经济有所疲软的趋势,所以想通过这个来增加人民币的弹性。同时还有一个目的,就是把一些套利的投资赶出相关领域。从我们的角度来讲,我们预期人民币相对还是稳定的,目前的贬值只是短期的情况。

  从华润置地来讲,30%的人民币融资,70%的外币融资,我们比较一下华润置地的融资成本就会发现,华润置地的融资策略对于我们保持这么低的融资成本起了很大的作用。从去年年初开始,我们就关注到人民币的走势,我们在内部也建立了一个非常精准的模式,时刻评估人民币对美元的汇率走势,因为我们的主要外币融资就是港币和美元。我们也做过一个比较精确的测算,人民币贬值3%,对我们的利润影响也不大。但是我们今年也会适当增加境外人民币的融资,这一块也是在我们的计划之中。

  现场提问:你们2014年的销售目标是怎样的?另外管理层刚才说内地市场预计不会很好,会不会考虑和其它房企一样,到海外找一些机会,比如说来香港,或者去其它华人比较多的城市?

  吴向东:我们前年确定了去年住宅签约额是570亿元,但是后来我们做到了663亿元,比预定的目标大幅提升。今年我们的目标肯定要比去年保持增长,但是我们又适当地调低了一点点,我们希望做到700亿左右。当然是否还可以更多一点?因为华润置地跟你们关注的其它很多公司有个很大的不同,就是我们商业地产的比重很大。

  最近大家在讨论1000亿俱乐部的问题,我们非常祝贺我们的很多同行进到了1000亿的行列,当然这里面大部分都是以住宅销售为主,像万达和绿地也进入了,当然他们是大量的商业地产在发售,我们和他们也不一样,我们的商业物业绝大部分都是长线持有经营的。而商业地产每年能提供几十亿的租金收入、几十亿的利润,如果按照现在行业住宅10%的净利润率反算一下,也差不多有几百亿可以结算的销售额,这样实际也已经进入到千亿俱乐部里面。每家公司的情况都不太一样,我们希望在未来,我们有新的三年计划、五年计划,我们会一步一步按照确定的方向很稳健地前进。

  我们暂时没有考虑进入海外市场。香港虽然是国际大都市,但是发展的机会比较少,因为香港的土地非常少。至少现在我们没有考虑过走出海外去发展的计划,因为我们已经觉得很忙、很累了。关键是我们的商业地产比重越来越大,住宅的量也在增加,甚至我们也有1000亿的目标。总的来讲,我觉得我们对中国未来5年、10年宏观经济平稳的发展,以及在这个行业竞争中真正有能力、有实力的企业能够持续的生存、发展,都还是比较有信心的。



(审校:杨晓敏)
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