合景业绩会:保证利润率的前提下不介意价格调整
作者: 见习编辑 罗舒晗、赵思茵     时间: 2014-03-19 00:05:23    来源: [ 观点地产网 ]

只要公司保证15%以上的净利润率,我不介意在促销方面调整我们的策略,包括价格。

  观点地产网 见习编辑 赵思茵、罗舒晗 “我们今年的目标定得比较高,210亿元,对比去年增长30%”,合景泰富主席孔健岷在3月18日召开的2013全年业绩会上表示,集团新项目的数量增长可以支撑目标的完成。

  针对此前提出的2015年达成250-300亿目标,孔健岷再次强调该目标并无变化,“2015年接近300个亿的目标是指权益销售,是全部为我们公司的销售。”

  合景泰富投资者关系总监吴晓怡表示,集团2014年将推出10-15个新盘,预计到2014年底将有35-40个项目在售,“我们非常有信心达成销售的目标,因为今年的可售货量充足,货值从去年的230亿上升超过50%到350亿。”

  据其介绍,合景泰富今年的产品将继续从过去几年的大户型、高端定位向中小户型刚需调整,同时加快从拿地到销售的开发。

  对于高周转追求可能降低毛利率的质疑,孔健岷现场回应称,周转速度加快对集团的毛利率影响不会太大,“周转速度加快,利息低了支出成本低了,也可以促进公司负债率的改善。”

  对于商业地产投资,孔健岷表示,集团一直希望每年按照销售总额5%-7%的比例去投资商业地产,在发展过程中也可能会视项目情况引入合营方。

  据其透露,2014年,合景泰富将会推出上海商场,2015年苏州和成都商场也将面市,而目前集团写字楼销售的毛利率约36-38%,2013年5月开业的W酒店预计今年的营业收入目标为2.5亿。

  谈及内地楼市和房价,孔健岷预期一线城市房价会较平稳,三四线城市视供应关系房价表现可能有所不同,“整体来说今年楼市是稳定的,不存在大幅度降价的可能。”

  关于近期热议的楼市降价和房企风险话题,孔健岷举例称,在北京并未看到有普遍大降价的迹象,并称合景在北京的新项目将按集团预期售价推出。但其也表示,在保证利润率的前提下不介意价格调整,“只要公司保证15%以上的净利润率,我不介意在促销方面调整我们的策略,包括价格。”

  以下为合景泰富2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:2月份70个大中城市中绝大部分楼价继续上升,一线城市升幅超过一成,合景泰富今年一线城市的推盘策略是怎样的?会不会像万科一样调整一下策略,会不会降价卖楼?有消息说浙江有房企资不抵债欠超过30亿的贷款,你们怎么看这个情况?

  孔健岷:地产市场的整体升幅是收窄的,一线城市可能乐观一点,房价平稳一点,三四线城市可能会根据供应量的问题有所不同。供大于求的三、四线城市,我相信有房价下跌。个别的二线、三线城市,如果土地供应量不是太大,供求关系比较平等,降价压力就小一些。

  关于万科新盘的策略,我就不发表意见了。从我们北京的项目来看,没有看到明显的降价迹象。我们准备推出的一个新盘,都是符合集团的预期售价去推售。

  我们今年的目标210亿元,对比去年增长30%。这个目标首先是基于市场比较稳定,第二基于我们今年新盘数量比前两年要多,新的区域增加了两个,一个是杭州一个是广西,这对于公司完成今年销售目标的信心有助力。

  个别项目的一些优惠措施公司也会有,但整体上今年楼市是稳定,相对健康的,也不存在大幅度降价的可能。

  浙江那个公司可能是个别案例,可能是公司在以前买了很多贵地。这是很个别的案例,我相信地产还是比较稳定的行业,我们2013年的总体负债率对比2012年从70%多下降到50%多,公司的财务是比较健康的。

  现场提问:2013年合景收入下跌的原因是什么?今年合景物业整体销售均价预计是多少?之前合景也有参加香港地块的竞拍,会不会继续参与?怎么看香港的楼市?

  吴晓怡:去年的收入下降是因为我们从2012年开始有一些合营项目公司的入账,按照会计准则合营项目公司的收入是不并入的,如果我们把合营项目的收入按比例派回到收入的话,我们的收入是125亿。今年销售均价估计可以去到15000元/平左右,主要是因城市配比的变化,今年会多一些一线城市比如北京、上海、广州的新盘销售。

  孔健岷:在香港我们是启德项目入标拿到了那一块地。整体从经营角度出发,我们在境外会适当考虑投资一些项目,但还要看城市。城市方面,我个人比较倾向于香港,或者其他一些地价比较便宜,又适合集团均衡发展的境外项目。

  楼市主要是看每个城市的地理位置,香港有很多优势,因为香港的刚需产品市场还是很大的,豪宅市场我觉得现在可能是观望期,集团方面倾向于在香港做刚需产品。第二个是香港市场比较规范,税收比较合理。

  从风险投资的角度看,我们建议在境外做一些适当的投资,但比例一定要控制好,主要还是以国内投资为主。

  现场提问:今年是否还会继续在香港投资?

  孔健岷:我想会根据地块来看,集团一直在留意境外市场,不排除今年还会有。

  现场提问:听说月底公司会在上海发布商业地产策略,能否透露一下未来商业地产会占公司业务的比例?刚才提到今年目标290亿,但之前曾提过2015年目标是300亿?公司内部似乎有说法是利润达到15%或者是18%前提下,为完成销售目标会做更多促销,这个策略在盘源充裕的情况下适用吗?合景一直是做高端产品,促销会不会跟公司定位有冲突?苏州年初的时候政府出了商业地产新政,部分资金要冻结三年,会不会影响合景未来在苏州的投资呢?

  吴晓怡:刚才提到的290亿是因为市场上有两种统计口径,一种是按照权益占比统计,这样计算我们2013年销售是163亿,今年的目标是210亿。另外一种是总的销售口径,即合资公司项目产生的销售全部都加到销售总数里面,如果按照这个口径,我们今年的目标是290亿。之前讲的2015年争取达到250-300亿目标是没有变的,这个目标是按照权益的口径而定的。

  苏州新政是针对2014年之后新拿的地。我们2014年在广州、杭州、北京拿地,苏州还没有拿新的地。另外从拿地的方向来说,我们现在更注重拿住宅用地。因为我们整体的小户型刚需产品的住宅项目销售去化做得更好,所以苏州是以拿住宅地块优先。

  孔健岷:只要公司保证15%以上的净利润率,我不介意在促销方面调整我们的策略,包括价格。在整个行业来说,15%的净利润是很高的,现在很多企业都保持在12-13%,我希望合景维持在这方面一个策略,保证高净利润率。

  苏州商业地产出了两个政策,一个政策要求三年冻结部分资金,第二个政策是不能分割小产权,要先经过政府审批。我们苏州的地是早期拿的,所以不存在这方面的情况。因为苏州住宅项目贡献份额比较大,我们还是坚持在苏州拿住宅地产项目,如果合景在苏州要拿新的商业用地,我们会跟政府进行沟通后决定拿还是不拿。

  关于商业地产,我们4月底会做一个上海发布会,因为我们写字楼项目、酒店项目对集团的贡献相对比较稳定,而且回报率也不错。发布会主要是针对商场,明年我们会开一个上海的商场,后年开苏州跟成都的商场,所以集团会做一些关于招租或者是商业地产品牌方面策略的宣传。

  现场提问:能否解释一下所得税开支大幅度减少的原因?另外,国务院提到可能在今年6月份推行不动产统一登记条例,可能会让内地房价下跌,管理层怎么看不动产登记的条例对内地楼价的影响?

  徐锦添:所得税开支下降主要是我们今年售价下降了,相对土地增值税是下降的。

  孔健岷:一线城市都已经有要求对不动产登记,比如广州。现在只是针对一些没有的城市推行,健全全国网络,因为一些二、三线城市以前是没有做的。

  我不认为不动产登记对楼价会有大的影响,只可能会对首付有一点影响,二套住房提升首付比例,但对于整体楼价、楼市是平稳健康的促进,不会有大的影响。

  现场提问:合景W酒店去年正式营业,去年入住率达到多少,营业收入有多少?今年酒店的计划收入是多少?

  孔健岷:我们的酒店是去年5月份开业的,是W品牌在国内第一间酒店。去年的入住率从5月份开业到年底平均的入住率大概在45%左右,今年1月到3月整体的入住率达到80%以上,预计今年的整体收入大概是2.5亿。

  整体来说W酒店还是比较成功的,因为入住率从去年45%很快上升到现在的平均80%。酒店人流比较多的时候价格会贵一点,平时也会做一些促销策略,整体上只要能够满足2.5亿的收入,我都觉得是一个非常理想的投资。

  现场提问:今年的派息多了很多的原因是什么,未来是否保持这个水平?为什么今年会有以股代息的方式?另外,你们追求高周转率会不会因为推盘比较快影响到毛利率?

  孔健岷:以股代息其实是给股东多一个选择,股东可以选现金派息,也可以选以股代息。公司以前都曾有20%以上的派息,今年按照盈利是29%,略高一点,但今年整个行业派息的水平都高了。公司派息主要是看两个方面,第一看现金流充裕程度,第二是能否维持公司未来的高速发展,如果这两个条件都可以满足,财务也比较稳健,公司提高一点股东收益是合理的。

  至于周转速度,我想哪个行业的公司都希望能货如轮转。集团的策略同样如此,可以促进公司财务更健康,可以看到我们的负债率从之前的70%多下降到2013年的50%多。

  当然负债率下降的同时,我们毛利率偏差不是太大。这和几方面有关,因为周转速度快了,利息低了,支出成本就低了,这其实是做一个平衡,所以我认为未来周转速度加快对集团的毛利率影响不会太大。

  现场提问:未来会不会进一步降低负债率?每年投资商业物业的比例是多少?合景会不会考虑分拆酒店物业?

  孔健岷:公司多年维持的策略是希望通过销售还债去降低总的负债比率或者总债,我们可以接受中期的负债率稍微高一点。

  集团一直希望每年按照销售总额5%-7%的比例去投商业地产,即是用增加相应比例的收益维持公司每年商业地产的增长,这是公司未来的策略。

  暂时没有分拆酒店的计划。

  现场提问:刚才您说今年的楼市会平稳发展,但一线城市楼价升幅会放慢,有没有特别原因?

  孔健岷:主要是市场的观望情况会有一点影响。另外要看供求关系,一线城市相对来说是供不应求,而三、四线有个别城市出现了供大于求,但整个市场供求关系是成正比的,所以我觉得一线城市因为土地资源比较稀缺,楼价会比较平稳。

  现场提问:去年你们跟南宁政府签订了一个1000亿框架协议,相信未来投入的资金会不少,但刚才提到流动资金只是54亿,你们会如何解决资金问题?许多开发商都逐渐回到一线城市,你们为什么会选在南宁这样的二线城市做这么大的投入?

  孔健岷:南宁方面我们是签订了一个框架协议。但是54亿净现金是指收入减去销售,没有计算存款,我们的存款有一百多个亿,加起来是不止54亿的。

  另外,从目前的盈利能力来看,南宁还是比较好的市场,而且南宁目前的品牌发展商还比较少。

  现场提问:现在商业地产风险比较大,有考虑做合营的模式或者找一些股份入股来减少持有比例吗?上海的商业项目都是自持的吗?

  孔健岷:有的,我们成都的商场是和香港置地合作的。目前商场自持比例是一半一半。上海的写字楼是卖的,商场是持有的。

  现场提问:你们的写字楼出售的毛利率大概是多少?

  孔健岷:写字楼部分我们的毛利率都是维持在36%-38%。

  现场提问:您刚才提到想去地价低的海外市场,你觉得香港现在地价算低吗?还是预计土地会是一个回落的趋势呢?

  孔健岷:香港的地价不算低,但是能维持利润率,长远来说香港市场是可以的。



(审校:劳蓉蓉)
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