新城控股业绩会:加强长三角市场发展战略
作者: 鲁鹏 李雯露     时间: 2014-03-18 23:34:40    来源: [ 观点地产网 ]

2014年还会在现有长三角区域范围内往外进行拓展,像环渤海、珠三角,包括中部城市拓展。

  观点地产网 鲁鹏 去年新城控股的三个拓展城市中,其中之一便是不久前发生降价的杭州。在新城控股2013年业绩发会上,关于在杭州市场的发展成为关注的焦点。

  对此新城控股董事长、执行总裁王振华表示,“我们有三个项目在杭州,但是三个项目都是偏小的项目,对我们的影响是比较小。”

  王振华称,在市场上看到的不是大规模降价,总体来说降价风潮并未大范围扩散,不管是杭州,还是其他城市也好,情况并不是那么悲观。

  “项目降价就意味着土地价格会有所下跌,但是现在总体来说土地价格,尤其是一线城市和二线城市价格的土地,需求依然比较旺盛。”王振华补充称,“像上海这次推出几块土地,基本上每块土地都有5家以上开发商去抢,而且总体上在原来基础上还有比较平稳的增长。”

  他还透露,集团将秉承加强长三角市场领导地位的发展战略。2014年还会在现有长三角区域范围内往外进行拓展,像环渤海、珠三角,包括中部城市拓展。

  “我们大部分进入的城市是二线城市,省会城市。”王振华特别指出。

  据了解,新城控股去年新进入镇江、杭州、南通市场,2013年公司购入9块土地,增加土地储备面积为354万平方米,该土地储备总量可满足未来四到五年大规模的开发需求。

  商业地产方面,据王振华介绍,2012年开业的常州吾悦广场和吾悦国际广场完成运营一周年,开始进入了收入期,为集团贡献较为稳定的租金回报。

  王振华称,公司开发分成两块,一块是住宅类的开发,有四个产品系列。商业方面的吾悦品牌已经有三个产品系列,吾悦国际广场、吾悦广场和吾悦生活广场,同时在城市里面进行综合体开发。

  “商业开发就是综合体开发,主要是以可售型物业所保持的现金流来覆盖持有部分的现金流。商业开发和住宅开发没有任何矛盾,也就是说并驾齐驱。商业中间有住宅,住宅中间也有部分的配套商业,可售型商业。”

  “通过可出售型的物业基本上可以覆盖现金流”,王振华还透露,在商业地产综合类开发过程中还会加大获取土地。

  以下为新城控股2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:2013年新城进入了一些新的城市,2014年有没有计划进入其他新的城市?

  王振华:2013年公司进入三个城市,南通、镇江和杭州,进入这些城市也是巩固我们在长三角的领先地位。2014年还会在现有长三角区域范围内往外进行拓展,像环渤海、珠三角,包括中部城市拓展。我们大部分进入的城市是二线城市,省会城市。

  现场提问:今年公司在商业地产方面有怎样的拓展计划?未来怎么去平衡住宅和商业的发展?

  王振华:公司开发分成两块,一块是住宅类的开发,有四个产品系列。商业方面的吾悦品牌已经有三个产品系列,吾悦国际广场、吾悦广场和吾悦生活广场,同时在城市里面进行综合体开发。

  我们所讲的商业开发就是综合体开发,主要是以可售型物业所保持的现金流来覆盖持有部分的现金流。商业开发和住宅开发没有任何矛盾,也就是说并驾齐驱。商业中间有住宅,住宅中间也有部分的配套商业,可售型商业。

  发展过程中大部分土地,通过可出售型的物业基本上可以覆盖现金流,在商业地产综合类开发过程中还会加大获取土地。

  现场提问:现在像万科等企业在一线城市的项目开始降价,你们会不会支持降价?同时会不会因为这个情况担心销售放缓,甚至减少收购好地的计划呢?

  王振华:从市场来看,有的是局部战略性降价,为了促销某一个楼盘而采取降价措施。我们在市场上看到的不是大规模降价,也没有哪个公司已经宣布所有楼盘打折。到目前为止也没有看到这样的迹象,包括前段时间杭州个别房企出现的个案降价现象。

  总体来说降价风潮并未大范围扩散,不管是杭州,还是其他城市也好,基本上没有出现大幅度、大面积的降价现象,情况并不是那么悲观。

  项目降价就意味着土地价格会有所下跌,但是现在总体来说土地价格,尤其是一线城市和二线城市价格的土地,需求依然比较旺盛。像上海这次推出几块土地,基本上每块土地都有5家以上开发商去抢,而且总体上在原来基础上还有比较平稳的增长。

  现场提问:最近人民币浮动幅度扩大,相应贬值预期也很大,国内房地产在这方面也蒙受了一定损失,人民币贬值对公司会有什么影响?

  黄茂莉:我们在美元方面的偿款额非常小,债务结构里有两笔海外债券,只有一笔是美元,就是去年发的2亿美元债;从金额上来讲差不多是12亿人民币,占整体有息负债比率小于10%。

  美元的汇率变动对我们的影响非常小,但我们也的确在密切关注人民币和美元汇率变动的趋势,在未来的融资安排会上考虑这一点。

  现场提问:现在内地公司违约的热潮逐步浮现出来,这方面有没有什么影响?

  王振华:到现在为止真正房地产企业违约的很少。全国房地产企业有几万家,一般的小规模企业,或者有单个项目,在单个城市里面受到的影响比较大,有可能会出现违约状况。

  但是在中国大城市里面大规模违约的现象很难出现,我认为是不可能的。地方政府要求稳中求进,如果企业违约,所有的资金要么是信托,要么是银行贷款,还有基金。一家公司违约会带来一连串的社会问题,中国政府不会让企业进行全面违约。

  从经济层面来看,大部分企业,尤其是房地产企业在前几年的房地产开发过程中,利润总体来说还是比较丰厚的。就算是现在的小规模企业,只要不是刚进入房地产,只要是做了三、四年以后,总体来说经济实力也比较雄厚。

  若是觉得这个市场不好,形势不好,完全可以转让旗下项目,在承受范围内打个折脱手,从而不会造成大规模违约的情况。不管从政治层面,还是经济层面都不会造成全方位、大规模的违约。

  现场提问:出现降价的情况会对消费者的信心和预期造成影响,公司在这几个城市的项目在今年会有什么变化,会不会做出相应的调整?怎么看待常州、无锡、南京这三个城市的市场?

  王振华:杭州和常州个别项目打折以后,要说对于整个市场没有任何影响不可能,多多少少会影响到一批人。但是总体来说常州和杭州这两个城市,一个是经济总量大,一个产业结构比较合理,产生的影响并不是很大。

  在2014年的开发过程中,杭州项目对公司不会有大的影响。降价也是个案,现在没有出现大范围降价的现象。对我们公司来说,我们有三个项目在杭州,但是三个项目也是偏小的项目,对我们的影响是比较小的。

  常州我们的项目比较多一点,但是总体来说政府的趋势是减少供应。原来常州市每年供应量大概是6000亩土地,现在降了50%,只有3000亩,常州市政府也采取了一定的措施,执行中央政策进行分类调控。

  大量减少土地供应,这可能让市场在两三年以后会有明显好转。现在常州除了一些公司单项目促销以外没有发现任何大规模降价行为。

  关于常州、无锡和南京这三个城市,这三个城市总体来说经济总量全国地级市排名都在20名以上,南京也是20名以上。人口基数来说都比较高,包括外籍人口,南京有800万人口,常州500万左右,无锡600万左右。

  这两年南京的市场比较好,主要是土地供应节奏政府把握得比较好。常州和无锡在这方面比南京要做得比南京弱一点,供地的节奏前三年偏激进了一点,现在都在调整供地的总量,希望在两三年以内解决原来土地供应大于需求的问题。

  现场提问:公司现在信托的水平是多少?2013年有增长还是减少?你们总负债利息水平现在是多少,有没有一些调整?

  黄茂莉:截止到2013年底没有任何信托贷款,从整个有息负债余额来看没有信托贷款。在2012年底当时有22亿,但是这22亿去年都还掉了。

  从另外一个角度来讲,也不会完全排除未来不做任何信托贷款,总体来讲上市之后整个融资渠道有所拓宽。现在也有海外融资渠道,从整体运营角度来讲,去年运营现金流还是很健康的,截止到去年年底也还有80多亿的现金。

  我们融资需求不迫切,应该不会有太大的可能性大幅增加信托贷款。2013年底有息负债是139亿,平均利息成本是7.59%。

  现场提问:公司的融资成本在上一年度有比较大上升,请问今年会保持什么样的水平?

  黄茂莉:融资成本去年没有明显上升。融资成本、利息成本的变化和有息负债结构有关系。

  2013年底139亿的有息负债分成几大块,有27亿左右是去年做的两笔海外债券,这两笔海外债券的平均利息成本大概是10%。

  除此之外都是在境内的银行贷款,开发贷方面平均利息成本是6.7%。开发贷之外,在境内有两笔经营性物业的贷款,总共差不多15亿,这部分年限比较长,一个是8年,一个是10年,平均利息成本是8%。

  另外,我们只有少量的美元委托贷款,但是这些成本都是在10%以下,所以我们加权利息成本是7.59%,这个水平在整个香港上市房地产企业中算是很低的水平。

  现场提问:净负债处于怎样的水平,未来会如何把控?

  黄茂莉:到2013年底净负债率还是保持非常低的水平为52.8%,比2012年底略有上升,但是从整个绝对水平来看还是处于比较低的水平。

  2013年上半年的时候,整个融资环境还是比较有利,所以也做了两笔海外债券,增加了一些融资。但是总体来讲,我们的净负债率还是相当低的。

  净负债率总体管理目标是希望控制在80%以下。但是会根据经营的需要有一些波动,不一定会一直维持一个水平。现在我们相当于50%出头的水平,不一定会一直维持50%的水平。



(审校:劳蓉蓉)
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