华夏幸福三笔48亿 巧用会计准则多途径融资
作者: 见习编辑 王静     时间: 2014-03-10 02:40:07    来源: [ 观点地产网 ]

华夏幸福之前较多采用的是信托融资,但是随着房地产企业信托贷款受到限制后,公司开始尝试新的融资方法。

  观点地产网 见习编辑 王静 3月7日,正处在上升通道的华夏幸福连发多个公告,通报了三笔融资。

  其中包括一笔售后回租融资。其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网,以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元,融资期限为2年。

  公告显示,该笔融资第一个半年需偿还租赁本金的10%,第二个半年偿还租赁本金的10%,第三个半年偿还租赁本金的30%,第四个半年偿还租赁本金的50%。

  第二笔融资是债权转让融资。华夏幸福旗下子公司大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司,曾与廊坊京御房地产开发有限公司签订《借款协议》,约定京御地产向大厂华夏借款总额不超过40亿元。截至2013年12月1日,京御地产尚未偿还大厂华夏共计19.78亿元。大厂华夏拟将上述到期债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司。信达河北分公司向大厂华夏支付15亿元作为债权收购价款。大厂华夏为京御地产的全资子公司。

  第三笔则是较为常见的股权融资,华夏幸福将全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司持有的无锡幸福基业房地产开发有限公司51%股权,以5亿元价格出让给华鑫国际信托有限公司。

  据业内专业人士分析,除了一笔常用的股权融资外,华夏幸福此次另两笔融资都包含一些财务技巧。

  第一笔融资,融资性售后回租是指,承租方以融资为目的,将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。即中国外贸金融租赁有限公司只是获得了大厂潮白河工业园区地下管网的所有权,实质的资产还是掌握在华夏幸福手中。

  根据《企业会计准则-租赁》,卖主(即承租人)不得将售后租回损益确认为当期损益,而应予递延,分期计入各期损益。即资产的售价与资产的租金是相互联系的,因此,资产的转让损益在以后各会计期间予以摊销,而不作为当期损益考虑。

  正如华夏幸福在公告中所提,该笔融资“有利于拓宽公司融资渠道,优化公司资产负债结构,降低财务费用”。某资管公司高层亦对观点地产新媒体评价道:“售出以后负债率可以降低,可以通过这种方式的运作可以来调节报表结构,是巧用会计准则。”

  另一笔债权转让融资也称应收账款转让融资。即大厂华夏将对京御地产到期债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司。该高管指出,因为大厂华夏是京御地产的子公司,所以该笔“应收账款”既可能是真实的债务关系,也可能是为了融资做了这样一种安排,这两种都是可以的。

  据该人士介绍,相比于华夏幸福之前较多采用的信托贷款融资,应收账款转让避开了较多限制,操作起来更为灵活。首先,针对房地产企业进行信托融资,银监会有“二三四”的限制,即二级资质,35%自有资金,四证齐全。做应收账款转让就没有这些要求了,程序上简化。

  其次,即使企业符合条件可以做信托融资,信托公司也需要到银监会、各级银监局报备,周期长、各种手续复杂,应收账款转让处理起来则更自如,没有特定的限定措施。

  而熟悉华夏幸福的分析师指出,华夏幸福的园区在开发房地产之前,需要先做周边的公建设施、土地整理,类似一级开发。这个过程中没法做银行的开发贷,需要一些创新的融资方法。华夏幸福之前较多采用的是信托融资,但是随着房地产企业信托贷款受到限制后,公司开始尝试新的融资方法。今年开工的无锡、镇江等地的园区都是需要以非开发贷的方式进行融资。



(审校:武瑾莹)
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