白石洲旧改初现端倪 绿景或旁落深圳更新大餐
作者: 陈业     时间: 2014-03-10 02:28:28    来源: [ 观点地产网 ]

对于开发主体的选定,谭权称这属于市场行为,企业跟村民、业主谈判的进度很难预测。

  观点地产网 陈业 “没有太多地,却有很多人,有些记忆带不走,有的或可留下来”,对于深圳白石洲留给自己的回忆,曾有人如此描述。

  而在这个被深圳外来人口喻为第二故乡的地方,未来或随着城市更新而将多数人心底那些记忆慢慢抹灭。

  在2014深圳市城市更新单元计划第一批计划中,沙河五村城市更新单元正式列入深圳2014年城市更新名单中,而沙河五村城市更新单元正处于白石洲片区,这也意味着白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单中。

  根据公示的计划显示,沙河五村城市更新单元申报主体为“深圳市白石洲投资发展股份有限公司”,拟拆除重建用地面积45.9万平方米,拟更新方向为居住、商业等功能;公共利益项目等用地不小于13.59万平方米。

  据了解,白石洲是深圳最大的几个城中村之一,其位于深南大道边,就深圳公交工具来说,除了已通地铁外,据不完全统计共有38路公共汽车经过白石洲站,其交通便利程度,也让让其轻而易举地连接到了福田、罗湖、蛇口等各个区域;此外,该区域还毗邻深圳标志性建筑华侨城、欢乐谷,因此多数外来务工者或都与其有过关系。

  资料显示,白石洲片区(南北)总面积7.4平方公里,有6个社区,包括白石洲、上白石、下白石、新塘和塘头、沙河五村等5个自然村,居住总人口12万余人,其中,流动人口占据主力,片区内有出租屋2340栋、3.5万套。

  白石洲旧改

  白石洲旧改项目体量巨大,再加上其位于关内的南山中心地段,因此在以旧改谋地的深圳,自然成为各房企争夺的蛋糕。其中,坊间传闻最多的便是深圳绿景集团将接手该项目。

  据接近绿景集团的人士早前曾向观点地产新媒体表示,该项目的建面将近500万平米,总投入超过1000亿,启动资金估计也要一两百亿。而初步计划是2013年做完专项规划和旧改立项,今年可以启动拆迁谈判。该人士还透露,不排除未来项目的规划定位将很高,建成后会集写字楼、大型商场、Mall、住宅于一体。

  不过,对于绿景集团参与白石洲项目的消息,绿景集团方面向观点地产新媒体回应,目前项目还只是一个计划的公示,因此无法对外披露更多的信息,“这个项目还只是以政府的名义去推动旧改,绿景还只是个参与者的身份”。

  显然,现在白石洲旧改项目最终操盘者花落谁家还不得而知,不过值得注意的是,作为临近白石洲片区的强者华侨城近些年来也在对白石洲旧改进行跟进。

  据了解,事实上,华侨城早在多年前就有向白石洲拓展的想法。于2010年开盘的侨城馨苑就位于华侨城沙河东路与香山西街交汇处,即在白石洲边缘。而华侨城在白石洲片区边缘早就建有包括欢乐谷、波托菲诺、侨城馨苑等大面积豪宅。

  因此,此前市场传出消息称,华侨城将与深业集团共同参与白石洲沙河五村的改造。据悉,沙河五村改造项目当中,其中划归南山区政府所有的沙河街以东约8.16万平方米的大地块,由于紧邻华侨城的波托菲诺纯水岸豪宅项目,因此传闻曾称南山区政府正在与华侨城协商,华侨城将负责此部分的改造任务。

  不过对其介入白石洲改造一事,华侨城一直不曾给出明确的回应,不过大多数市场人士还是认为,华侨城对白石洲旧改蛋糕亦属志在必得。

  日前,就白石洲旧改目前的进展情况,观点地产新媒体向深圳市规划国土资源委员会城市更新办副主任谭权致电了解。

  “目前项目远远没到确认主体的时候,企业需跟所有村民及业主签完协议之后,才能确认为开发主体”。谭权介绍,目前白石洲项目只是处于一个计划公示阶段,今后还需对项目进行编制规划后,再确定开发主体。

  对于开发主体的选定,谭权称这属于市场行为,企业跟村民、业主谈判的进度很难预测。

  “更新大餐”难啃

  关于白石洲旧改最终开发主体的问题,深圳金鹰地产营销总监林晓华则表示,对于这类旧改项目,首先需要明确开发主体的问题。

  “如老旧商品房,历史单位遗留的集资房用地,审计权归政府,村集体项目的就归村民大会,需村集体的股份公司来决定,而且村集体的项目如果没有跟90%以上的村民签约,很难确定是谁去参与”。

  林晓华称,在争夺村集体的旧改项目中,不排除一些企业做了很多努力,但最后有另外一些企业突然插足进来的可能。

  “一些企业先进去以后只能说它先走一步有先发优势,但成功的几率也只有一半对一半。因为它的决定权不在政府,而在村民大会,现实中主要以利益划分为参考线,看怎么分红”。

  林晓华认为,村里的决策要由所有村民投票,因此这里面本身会涉及很多的利益牵扯。而待与村民签完拆迁协议之后,还需得到政府认可批复,因此,在与村民签完协议之后还要跟政府进行第二次博弈,而企业最终要拿下这块蛋糕还需经过长期的跟进与磨合。

  “与政府的博弈主要是指,旧改项目中有多少是给政府的用地,需建多少保障房、公建设施怎么预定等等”。

  不过,林晓华建议,政府可以引入香港的勾地制度,由政府主导设一个低度的门槛,然后限定几家公司来竞标,有兴趣参与有报名的门槛,由村集体看方案来做,这样公平公开一点。

  “之前京基蔡屋围旧改,就只圈定了一家合作方,对白石洲旧改来这种模式不可能再延续”。

  林晓华补充表示,在对项目的规划中,不一定是规格高就一定有优势,需考虑市场需求是什么,对白石洲来说,附近大的商场已经饱和了,因此并不需要这么多的shoppingmall,而是需要更多的住宅。

  “商业是开发商持有的,如果开发商给予更多现金或住宅,村民可能更有需求一些”。



(审校:武瑾莹)
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