南京再出“拍地新政” 锁定仙林湖等前地王板块
作者: 见习编辑 张常旺     时间: 2014-02-24 02:15:42    来源: [ 观点地产网 ]

南京“拍地新政”规定,商品住房用地限定45%左右的最高上浮线,达到这一限价时停止竞争地价,改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金,配建面积最多者或出资最高者为竞得人。

  观点地产网 见习编辑 张常旺 南京的楼市从来都不乏看点,当“宁八条”的余温渐渐褪去,新一轮“拍地新政”的推出再次引得“全城热议”。

  2月21日,南京市国土局公布了《关于土地出让模式调整的说明》,明确表示今后南京土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让,并且全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

  新政的推出,无疑明确地传达了南京市政府希望能够控制地价、增加中小户型供应和加强保障房建设的信号。同时也宣告了以往“价高者得”模式的转轨。

  而对此,业内人士分析指出,“拍地新政”的推出正是基于去年南京地王频出、土地市场高温不退的背景,但是如果政府土地财政制度的基调保持不变,新政效果短期内还看不出来。新政更多的是政府调控的表态,无法从根本上改变市场格局。

  据观点地产新媒体了解,就在南京“拍地新政”正式公布的早些时候,南京市国土局便已正式公告了5宗地。据悉,该5宗地分别来自仙林、城北和江宁,并将在3月底上市拍卖。从出让公告来看,5宗地毫无例外地采取了“限地价竞保障房资金”的方式出让,这也使得南京新的土地出让模式“有的放矢”。

  仙林湖前地王板块出让被锁定

  目前,在5宗公告出让的地块中,来自栖霞区仙林湖板块的NO.2014G07无疑是最受关注的。出让公告显示,位于仙林湖的G07地块,起拍总价24亿元,最高限价35.2亿元,最高溢价率46.67%,地块楼面价介于6507元/平米至9544元/平米之间。

  据了解,该地块所处的仙林板块曾在2013年三次拍出单价地王。其中6月份金地以28.7亿元竞得仙林湖西侧的1号地块,楼面价为7863元/平米,成单价地王。仅两个月之后,仙林G51地块被中天城投以7.8亿元总价拿下,成交楼面价更是达到10259元/平米,刷新了仙林的楼面价纪录。而在之后11月22日,昆仑沃华更是以14212元/平米的楼面价,成为“新晋地王”。

  与14212元/平米的楼面价相比,9544元/平米的楼面价上限似乎在未来可以支撑更低的售价,并以此形成对周边项目的冲击。

  不过,有市场人士认为,情况也许并非完全如此。“限地价竞保障房资金”表面上有利于平抑地价,稳定预期,而且可以给保障房建设带来更多的资金,是好事,但本身并不能改变地价高企的现实,因为配建资金也是成本,如果供求关系紧张,开发商还是会竞争出地王,成本还是会转嫁到消费者身上。“南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远如是说。

  而南京网博地产机构总经理孙海也认为,在仙林这样一个相对定型的板块里,开发商拿地也会考虑未来的售价,不会出现大的不同。并且政府在定价的时候已经考虑未来和全区的土地市场接轨,所以,售价方面基本上不会有大的不同。

  “拍地新政”限定45%最高上浮

  具体来看,南京“拍地新政”规定,商品住房用地,原则上限定45%左右的最高上浮线,达到这一限价时停止竞争地价,改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金,配建面积最多者或出资最高者为竞得人。而保障房建设资金将纳入财政,再拨款用于保障房建设。

  同时,商品住房用地在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例,并写入土地出让合同,具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。总量上南京全市90平方米以下商品住房占比不得小于50%,对于一些特定区域、特定项目,可视具体情况来确定套型比例要求,并按规定报经政府批准。

  事实上,“限地价竞配建”的模式并不少见,此前北京、广州、杭州等城市就已经实行。但是“限地价竞保障房资金”,南京尚属首例。

  新政的颁布,即刻在市场上荡起阵阵“涟漪”,不少言论指出,此举能够有效地抑制地王的诞生,带动保障房建设。

  对此,南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,该政策把控制房价地价、增加中小户型供应和保障房建设作为目标,聚焦在当下房地产市场最亟需解决的问题,并且明确地传递了政府调控的信号。

  但他也强调,“限地价竞保障房资金”的方式与“价高者得”并无多大区别,房企依然是有多少钱,拿多少地。

  而孟祥远则指出,当下南京90平方米以下套型供应只占40%,而需求较大,微调供应结构较为合适。但是“9050政策”才列入土地出让条件,见效至少需要等一年,而眼下的作用有限。

  



(审校:刘满桃)
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