时代业绩会:未来负债率希望能维持在70%
作者: 彭飞、见习编辑 郑鹏     时间: 2014-02-21 21:26:15    来源: [ 观点地产网 ]

2014年、2015年我们有更多的项目推出。2014年我们有21个项目推出,将使今年的销售额有一个比较好的保障。

  观点地产网 彭飞、见习编辑 郑鹏 广州时代地产自去年末敲开港交所的大门后,2014年2月21日,时代地产召开了首次业绩会。

  据时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄在全年业绩会透露,在去年合约销售额为115亿元的基础上,公司2014年的销售目标定为150亿元人民币。

  “为了达成这个目标,也考虑到2014年市场会出现波动的情况,我们还是要掌握好市场,把价格定得合理一些。”

  其表示,公司今年首月录得销售有所放缓,主要是由于农历新年假期以及去年成绩太好而有所放松,而不是行业前景有所改变。

  他还表示,对整个房地产行业充满信心,因为城镇化发展以及居民消费能力的上升,都有助国内房地产行业发展。

  岑钊雄介绍,公司会继续致力发展以住宅为主的项目,并以首次置业的客户为目标。并指集团未来以广州为发展核心,及再加大进入市场投资力度;同时,广东省仍有很大的发展机会,当中包括城乡旧楼改造空间,而政府亦致力以优惠政策鼓励业主将旧楼拿出来开发,带来更多的机会。

  据透露,未来在拿地上,时代地产将延续其较低的拿地成本,而纵观时代地产的土地储备,其中很大一部分来自于旧城改造项目。

  目前时代持有20个位于广州市的城市改造项目,在这20个项目当中,其中有6个项目预计今年内可以实现改造和作为公司的土地储备,这些项目总用地面积大概521万平方米。

  截至2013年12月31日,时代在6个城市拥有土地储备总建筑面积约817万平方米,这些土地储备预计可以支持公司未来三到五年的发展。

  另外,时代地产财务总监兼执行董事牛霁旻于业绩会上表示,随着公司在去年上市以及利润大幅增长,公司净杠杆率已从2012年的116%下降至去年的93%,未来亦继续有改变空间。对于未来的净负债,其期望维持在70%水平以内,并认为不难做到。

  牛霁旻坦陈,因为去年有新增城市首次开盘,而且售价较低,以致公司毛利率从2012年的28%,下跌至2013年的24%。但其补充,“相信随着未来以巩固现有市场为目标,毛利率会有改善空间”。

  以下为时代地产控股有限公司2013年度全年业绩会现场实录整理:

  现场提问:时代今年业绩增长很理想,除了销售好以外,是否还有其他原因?怎样去保持这样的高增长?今年1、2月份销售的情况是怎么样呢?时代地产参与旧城改造的土地成本为很低的土地价格,旧城改造方面是通过什么方式拿到这样的储备?

  管理层:2013年的增长不是一个偶然性的增长,本身是公司的一个积累,因为在2012年,我们的合同销售额也达到73亿人民币,我们去年是111亿,这对于我们来说是非常重要的里程碑,我们第一次超过100亿的销售,这个是我们累积的一个结果。

  对于未来,另外,我们在2013年、2012年已经卖出去,并会在2014年结转的有80多个亿,所以这一部分的销售额在2014年对于我们的利润会有非常重要的一个帮助。并且这一部分零售出去的货量的毛利率都比我们2013年要高,所以对于我们2014年的利润也同样会有一个比较大的帮助。

  1月份销售稍微有一点下降,不过我觉得这个是正常的,主要是由于农历新年假期以及去年成绩太好而有所放松,不是行业前景有所改变。

  对于旧改,第一,本身广东省有很多这方面的机会,因为广东省城乡的一个发展,天然就为这个市场带来了很多可以改造的空间。不是每个省份都有这种情况,好像长三角,其实它城乡区域相对比珠三角这边建设得更有序一点,所以改造的空间就没有这边那么大了。另外,广州700多平方公里,就有百分之二十多的土地上面有建筑物,如果不进行改造的话,土地的供应是有限的,另外它的改造成本,政府也给了很多优惠的条件,所以这里面有很多机会,让政府可以让利给市场去参与这个改造。这个里面的空间还是很大。

  现场提问:时代地产一年内的债务大概到期的19亿多,两年内26亿多,这个负债水平有下降,未来是否会有融资的考虑?现在集团的销售不错,但是毛利率水平是有下降的,旧城改造的项目毛利率的水平是多少?

  管理层:截至2013年12月31日,整个时代地产集团的近期负债有74亿,这里面有一个占比就是20%以内是19.8亿。19.8亿是一年内到期,一年内到期包含几项内容,一项是按照我们的贷款一年内到期,一类是我们的信托一年内到期,但是信托按照合约规定一年内到期不超过3亿,然后加上我们所有的信托有一个开放性窗口,我们把这方面全部加上去是5.6亿,另外一部分是一年内到期的贷款,我们是把所有的这些汇总给了时代地产,所以才构成19.8亿的水平。

  另外两到三年的负债占比水平会比较高,这个是因为我们上市时间是去年12月份,我们新进入资本市场,那我们以前的债务,其中主要依赖于两个方面。一是我们项目开发的贷款,贷款的期限一般都是在两到三年左右,没有超过4年的,就是贷款期限没有很长。第二类就是我们的信托,国内信托的融资渠道跟方式基本上都是在两年或者是两年半的时间,所以时间期限会受我们以前融资平台未搭建的制约,所以这个债务时间会集中为三到五年,融资结构在我们2013年已经有很明显的改善,随着市场上各类融资形式的一些运用以及结合公司资金需求的状态,这个债务偿还期限后续会有更加改善的空间。

  第二是毛利率的问题,我们2013年的合约销售111亿,毛利率是在32%到33%之间,今年的销售会导致未来的一些结转,所以我们毛利率方面也会有持续的改善空间。这个还不算城中村旧改的项目。目前初步测算,我们旧改以及城中村项目毛利率都在35%以上。

  现场提问:公司现在的负债比率在93%左右,其实还是偏高,是否有计划降下来一点?现在是否还有融资的计划?公司有没有在发债偿或者是一些发新债的计划?

  管理层:我们负债比率目前是93%,相比去年116%已经有一个比较明显的改善。随着我们上市融资平台的开放,以及过去多种的融资渠道,结合公司的运营需求,会做一些优化和调整,公司也设定了内部的控制目标,希望控制在70%以内。按照目前公司管理层在今年1月份做的一些规划和测算,其实我们这个目标实现起来并不是很困难。所以我们预计未来负债的比例情况会下降。公司的发债计划,其实也是资本市场上的一个融资渠道而已,公司其实也会结合上市平台各种各样的融资渠道去评估公司的运营策略和匹配程度。

  现场提问:现在很多经济学者都认为整体的房价是一线城市看涨,但是幅度比较小,二线平稳,三四线竞争更大,时代的区域布局主要在广州,虽然房价有一定的上涨,是否比较乐观呢?像珠海、佛山、中山这些城市,公司的布局也是比较大,在今年的趋势会怎么样?

  今年公司1月份在珠海的横琴区有一个10亿左右的拿地,但是横琴新区更多是概念性的东西,因为它的基础,它的产业配套都还没有进驻,这个项目今后的压力是不是也会大一些呢?

  管理层:关于一线、二线、三线城市房价的走势,一线城市的价格可以更高一点,更平稳一点,毕竟大的城市人口集中度大一点,二线城市有很多都是省会城市,这种区域稳定一点也正常,三四线城市,如果放在全国的市场,它的差异还是蛮大的,有的地方会差一点,有的地方会好一点,这个也是一个行业里面必然经历的,三四线城市爆发性的增长,增长完之后就会有一个缓和或者有一个调整,我觉得这个是很正常的。

  第二方面,其实我们整个布局是一个核心区域的布局,因为广州是广东的省会城市,所以它对于其他的区域会有一个辐射,但是我们现在所进入的佛山,它现在整个核心的房价

  都去到一万多,过去土地价格不是特别高拿的,现在回报率也是很高。珠海的平均销售价格在广东仅次于广州跟深圳,基本超过1万元/平米,其实在这个区域的投资回报也不低。刚刚拍的珠海的几个地都超出市场预期,我们之前在这里拿下来的土地储备,均价大概在2000元左右,所以相信未来还是有一个蛮大的利润空间。至于未来横琴会不会有高估,其实每个人有每个人的判断,我们也在研究这个区域到底未来会怎么样发展。

  现场提问:关于土地储备,公司主要是通过收购公司的股权获得,那今年会不会也是会以收购公司股权为主呢?比例会是怎么样?

  去年毛利率下降是因为有三个新项目推出,今年推出的新盘会不会以低价抢市场占有率?利润率会不会因此被拉低呢?

  管理层:有关土地储备,我们一直强调,我们整个土地储备的战略是多元化的,项目收购是我们其中一部分。我们过去收购的占比会比较大一点,这是一个很重要的获取土地的方法。这比我们在市场举牌的价格可以更可控一点。

  关于毛利率,去年我们稍微会低一点点,因为很多项目都是去年进入市场,这个项目的首期毛利率相对低一点。我们的改造项目,毛利率肯定是更高一点,因为它需要时间,它的复杂程度使我们投入的精力更多一些,估计毛利率去到35%-36%左右。这些项目会对我们的利润有明显的帮助。



(审校:刘满桃)
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