华润置地融资20亿美元 一二线补仓和加注商业
作者: 陈业     时间: 2014-02-18 01:10:41    来源: [ 观点地产网 ]

虽不排除此次融资或用于偿还债务的可能,但主要还是帮助华润置地补给一二线城市的土地。 

  观点地产网 陈业 新年伊始,华润置地为全年的扩张,再次启动一笔20亿美元融资。

  2月14日,华润置地公告宣布,已向香港联合交易所申请发行20亿美元中期票据,票据计划于2014年2月13日起计12个月内,通过仅向专业投资者发债的方式上市。

  对于这笔仅向专业投资者发行的票据,相关分析认为,不排除华润置地与意向机构已有接洽的可能。

  而在美国量化宽松政策逐渐退出当下,该笔票据的发行机率大小,及利率高低情况会如何?对此,相关分析师表示,华润置地成功发行该笔发债问题不大,同时,以往华润置地在资本市场都能获得较便宜资金,照此来看,此次其融资成本也不会太高。

  “除较中海早前发行的15亿美元债券利率,稍高一点外,相比其他国内民营企业的发债利率还是要低很多”。

  不过,值得一提的是,若该笔票据成功发行,将超越中海早前在美元债市场上发行的15亿美元票据,成为目前内房企在美元债市场上获得金额最高的发债。

  融资补仓一二线

  对于如此大规模的融资,其用途自然备受关注。对此,上述分析师表示,2013年,华润置地多是通过银行贷款获得资金,虽不排除此次融资或用于偿还债务的可能,但主要还是帮助华润置地补给一二线城市的土地。

  据了解,尽管2013年华润置地在规模上有所增长,但毛利率却逐渐下滑,究其下滑原因,外界分析认为,或还是与其早前大力布局当下毛利率普遍较低的二三线城市有关。

  据不完全统计,在2010年和2011年,华润置地耗资近400亿元,在众多二三线城市大肆拿地。

  但随着一二线城市的市场热度,在2012年下半年和2013年全面回暖,自2012年开始,华润置地也开始将资源重新向一二线城市倾斜,这一点从今年华润的拿地动作上已有所体现。

  通过查阅华润今年以来的拿地记录不难发现,今年以来华润需支付的土地款已近100亿元,拿地区域囊括北京、上海、福州等一二线城市。

  具体来看,1月13日,华润以38.34亿元的价格竞得福州两商服用地;1月16日,华润又以19.3亿元的的总价摘得北京门头沟地块;随后1月24日,华润置地再以11.05亿元摘得广西柳州一商地。

  除通过公开市场拿地外,华润早前还宣布,将与绿地香港合作开发上海黄浦区一宗价值60亿元的地块,其为此将支付约30亿元的土地款。

  不过,虽然华润拟通过将布局回调至一二线城市,来保证其毛利率,但一位长期跟踪华润置地的分析师还是表示,华润置地的毛利率在短期内难以得到提升,需要到2015年才能得到改善。

  同时,该分析师还补充指出,目前来看,因为一线城市土地溢价高,所以综合下来项目的毛利率也并不高。

  “而大部分开发商之所以又重新回归一二线城市,一方面是考虑能对去化率有帮助;另一方面可能还是考虑市场好转后,一二线城市的楼价涨幅会更高一点”。

  加速商业地产扩张

  一边是出于盈利考虑,通过大规模补给一二线城市土地,将布局重点回调至一二线城市;而另一边,华润在置地商业方面的扩张也在继续,这或许也是华润置地需大规模融资的另一缘由。

  纵观华润置地打造的商业产品,已形成了万象城和五彩城两个系列,分别承担都市综合体和区域商业中心的定位。其中,华润万象城已有深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城等;华润五彩城目前则已在全国布局20座城市。

  据最新市场消息显示,郑州万象城4月份就会开业,预计今年下半年青岛和重庆万象城也会陆续开业。此外,位于合肥市望江路与合作化路交口的“华润五彩城”将于今年5月1日正式开业。

  而除上述即将开业的项目外,还有多个新拿地块,华润置地也有意将其打造成商业项目。其中,包括华润于今年1月13日在福州获得的两宗商服用地,其计划建华润万象城及华润五彩城两大标杆项目;1月24日竞得的广西省柳州市地块,华润置地也预计将该项目复制南宁华润中心,打造成顶级购物中心万象城。

  随着华润旗下商业物业大规模扩张,市场对华润如此迅速打的造商业物业,其质量会否有所保证也有所担忧。

  对此,相关分析师表示,华润在商业物业方面发展的优势还是很明显的,尤其是深圳的万象城。但是商业物业对华润置地来说,虽然能仅起到一个平衡现金流的作用,而不可能大规模去发展。

  该分析师表示,不可大规模去发展,主要是因为商业有几个难点:第一,商业项目必须有好的位置,否则很难有个好的租金,而随着近几年的商业热,可供开发商业物业的区域逐渐减少。

  其次,大部分商业物业的养商周期比较长,“通常来说,一个mall要给公司创造回报需要六年的时间。因此对企业来讲,很难短时间来通过mall来改善其资产负债表,甚至对资产负债表还有一定的损坏”。

  再者,淘宝电商的发展,对实体mall造成了一定冲击。据该分析师介绍,随着消费能力、消费层级的下降,现在很多mall都在转型,增加更多体验性的业态。“但这种类型的租金比传统的百货服装、租金首饰的租金相差太远,因此长远来看,mall的发展前景也并不乐观”。

  此外,该分析师还补充指出,虽然华润商业发展的很好,但是综合各方面因素,其对商业的投入还是必须慎重。

  “在一二线开发区域受限情况下,目前华润已去三线城市打造商业项目,但三线城市的环境其实不是那么好,跟一二线城市相比,人流量或会一样多,但却带不来那么多的消费,加上当地操作程序繁琐,即便是央企去到三线城市做mall水土不服的可能性也非常大”。



(审校:劳蓉蓉)
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