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观点时评:刘晓光的"抱怨" 房地产利润去哪儿了?
作者: 彭飞     时间: 2014-02-14 02:12:32    来源: [ 观点地产网 ]

房地产行业利润率相比前几年是趋于下降格局,在土地成本高企的前提下,随着供应增加,竞争加剧,包括人工费、原材料费上升,企业利润还会逐渐摊薄。

  观点地产网 彭飞 首创集团董事长刘晓光一句“开发商挣100元,61元交了税”,似乎述说着房地产行业税费繁重、利润低下的委屈。

  而另一房地产企业家则更为“悲催”,“我今年卖了50亿,实际上利润只有几千万,极其薄的利益”,其甚至打趣的形容自己挣的是辛苦钱。

  或许两位房企老总的诉苦有些夸大,但反应的一个事实却是房地产行业作为曾经的暴利行业正渐行渐远,利润率下降无疑已成为行业大趋势。

  虽然2013年房地产市场再度火爆,大多数房企在销售规模上也再创新高,然而,从A股上市房企前三季度财务数据看,上市房企的净利润增速却普遍低于营收增速。

  相关数据显示,2013年前三季度,A股市场132家房企总计实现营业收入3954亿元,同比增长36.9%;净利润443亿元,同比增长24.6%,净利润增幅远低于营业收入增幅,而在剔除亏损企业后,A股上市房企的净利润率为13.03%,创2008年以来新低。

  作为曾经最挣钱的行业之一,房地产何以在近年房价疯涨、规模不断扩大的情况下出现利润倒退的情况,无疑值得关注。

  对于房地产行业利润率逐年下降的原因,一些著名机构认为,除去房地产开发企业重资产属性带来的高负债率、高贷款利率所产生的高额财务费用外,不断上涨的土地购置成本也是利润率下将的一大主因。

  不少开发商就曾抱怨,在目前的房价中,地价几乎占到1/3以上,另一个大头就是税费,这也是刘晓光抱怨的由来。

  而随着去年底爆出的万科等房企大规模“欠缴”土地增值税引发的争议,房地产企业需上缴和计提的土地增值税等税收规模之大也让外界进一步认知。

  此外,在房企纷纷重回一二线城市,拿地成本提高,以及政策调控面临不确定性提高的情况下,目前房企普遍采用的高杠杆、高周转模式也带来了财务成本的上升。

  然而,由于一二线城市地价高企,近年来联合拿地也成为各大房企间分摊风险、优势共享的重要手段,两大龙头房企万科和保利也曾在长沙和重庆联手拓展。

  但房企在抱团取暖共同抵御风险的同时,这种方式也在一定程度上使合作公司的少数股东权益逐年提高,进入摊薄净利润。

  某大型房企董事长就曾明确表示,合作项目增多分散风险的另一面,就是上市公司少数股东损益的增加,特别是在拿地集中于一二线城市的龙头公司身上显得尤为明显。

  住建部政策研究中心主任秦虹在去年的博鳌房地产论坛上也指出,房地产行业利润率相比前几年是趋于下降格局,在土地成本高企前提下,随着供应增加,竞争加剧,包括人工费、原材料费上升,企业利润还会逐渐摊薄。

  秦虹当时还表示,在这种情况下,开发企业必须探讨新型金融创新工具,解决长期持续发展情况下资金保证问题,同时也要创新发展模式。



(审校:武瑾莹)
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