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观点时评:2014年商业地产充满挑战
作者: 张宇良     时间: 2013-12-31 03:43:59    来源: [ 观点地产网 ]

伴随三中全会对市场的再定位,民营企业已成为改革的最大受益者,但2014年的商业地产挑战,远远大于改革红利所带来的机遇。

  张宇良 2013年的商业地产在打鸡血中度过。凡企业必言地产,凡地产开发商皆言商业,凡购物中心皆面临电商狙击,凡有识之士皆追求差异化、主题化、体验式。

  经过2007年以来的商业地产投资热潮,目前商业地产已经泡沫横飞。预计中国购物中心每年300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达4,000家。从投资角度看,到2012年年底,全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。2013年是商业地产的巅峰之作,盛极而衰,从2014年开始,解决招商难、销售难、开业难、经营造活难将逐步走上开发企业的议事日程。二三线城市的绝大多数商业项目将陆续出现连南局面,商业地产热潮有望告一段落,而真正的商业地产平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延开来。

  招商难只是商业地产困境的序幕。基本消费面毫无起色:购物中心的供给速度呈几何级增长,而消费市场的近几年增长幅度在13%左右。在国内,消费占GDP的比重只有不到40%,与发达国家消费占GDP70%以上的格局相去甚远。电商对实体经济的冲击,间接加大了招商难度。根据国际数据公司最新预测,到2015年,中国网购交易额将占社会消费品零售总额的7%,2010年至2015年,电子商务市场年复合增长率将达到46.1%,远高于全球同期的11.7%。支撑地级市购物中心的主力店——超市、百货却是江河日下。截至2013年9月初,43家公布上半年业绩的百货类上市公司中,将近一半企业净利润下滑,且普遍出现“增收不增利”现象。

  销售成为考验现金回流和融资的最大障碍。开发企业的过高预期,以住养商的模式,主要体现在以销售返租为主的商业地产项目。而销售过程中遇到的问题确是大同小异。本就不多的投资客群逐渐被竞争对手稀释,地级市辐射能力弱,对外地投资者吸附力不强,投资客越来越精明,自身商业可售面积过大,市场表现远低于预期,开盘去化不理想,可售部分的“精肉”被销售,剩余的部分无人问津……

  不管裸售还是返租销售,总之,项目开发在销售完成阶段就已经体现出来,而一个运营为主的商业项目,其增值是在开业之后,通过商业运营和管理来实现的。由于招商、销售模式、经营团队专业性等原因,即便闯过招商和销售大关,也难以逾越经营阶段的挑战。而商业地产的逐本质是“商业”,是经营,而非地产!

  可以说开业后,商业地产才真正拉开商业层面的竞争。而消费者定位,经营策略,与时俱进的消费趋势把握,体验式、主题式的诠释,对电商的对抗,才是真正考验商业地产是否成功的关键指标,但很可惜,这对于地产开发企业来说,是一个充满挑战的新领域,尤其是在电商强势崛起的时代。

  商业地产的成功需要经历九九八十一难,相比于住宅开发交房即拿钱走人的粗放式生产方式,商业地产是真正的人才密集型、智力密集型生产模式。包含传统住宅开发企业所无法预想到的困难和阻力。加之近几年政府非理性引导,商业地产整体已经供过于求,很多三四线城市已经出现严重的泡沫。这一次行业调整困难会沉淀和浪费不计其数的财富,尤其是住宅开发企业在前30年做获得的“原始积累”,很可能在此一战中消耗殆尽。

  伴随三中全会对市场的再定位,民营企业已成为改革的最大受益者,但2014年的商业地产挑战,远远大于改革红利所带来的机遇。路漫漫其修远兮……

  张宇良 观点地产新媒体专栏作者



(审校:刘满桃)
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