陈铁身:绿景集团短期内不会上市
作者: 陈业     时间: 2013-12-30 23:38:12    来源: [ 观点地产网 ]

集团整体上市的计划不会在短期内去做,但是绿景集团资产管理公司上市会作为一个目标去推进。

  编者按:11月底,由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕,这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论,通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动,现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者,知名商业运营商及零售商、品牌商,深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来,涌现出诸多真知与灼见。

  为馈行业与观点读者,12月24-28日,观点地产新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

  观点地产网 陈业 对于眼下的绿景集团而言,或许商业项目较其住宅项目更具影响力。

  据绿景集团副总裁陈铁身介绍,绿景按照商业产品属性分了几个系列,但核心业务还是购物中心。

  对于商业地产,很多人会认为沉淀资金带来压力。陈铁身则不认同这个说法:“其实恰恰相反,沉淀一分钱,可能会带来两分钱融资的规模”。

  随着商业规模的扩增,资金需求加大,而对于未来会否通过上市获取发展所需资金。对此,陈铁身表示,集团整体上市的计划不会在短期内去做,但是绿景集团资产管理公司上市会作为一个目标去推进。

  “在短期里面我们会采用借壳,或者并购的方式进入上市公司的渠道”。陈铁身透露。

  相比住宅,陈铁身更看好公司的商业地产,“从目前情况来讲,绿景的商业地产的增长会更快一些。”从未来几个大的项目来讲,包括白石洲项目、东莞项目,在比例上来讲都是以商业为主。

  以下为观点地产新媒体对绿景集团副总裁陈铁身的采访实录:

  观点地产新媒体:绿景商业分几个系列,具体有哪些?

  陈铁身:按照产品属性分了几个系列,但核心业务还是购物中心。第一个是绿景集团的佐阾系列。从规划来讲,未来三到五年,我们要以品牌和管理输出式建设、收购或者重组十个项目,希望能够在华南地区形成30个佐阾系列购物中心版图。但不排除在其他地方,如果不出意外,我们可能会在苏州有比较好的土地储备。

  第二个是NEO都市综合体系列,它是以商务写字楼为主,比如我们在沙嘴有一个NEO项目规划,现在正在建设之中;我们在梅景工业园改造过程中也要做第三个NEO;另外,在白石洲也会有更多的商务办公楼宇出现,总体上来讲我们今后的办公楼宇主要是以NEO为主打品牌。

  观点地产新媒体:绿景在商业方面有没有较其他开发商有什么特别的地方?

  陈铁身:首先,绿景对商业地产概念的理解和很多开发商、行业专业人士看法不太一样。我认为商业地产是房地产经营的业务,这里商业是个大概念,它并不是和零售商结合了才叫商业地产。其实商业地产就是一个空间的提供者,所以我们有一个口号,叫倡导新生活方式,打造新商业空间,这是绿景基于对商业地产理解提出的使命。

  第二,绿景商业地产是跨形态、多项目、全流程运作的平台。绿景商业资产管理公司是我们专门管理商业地产开发和运营的机构,从拿地开始,到设计、开发、经营、后期的资本化运作,整个产业链条都设计到了,这是我们的一个特点。

  第三,我们有自己的商业物业管理品牌作为后期运营品质的保证,有一个基源物业。

  观点地产新媒体:绿景目前商业管理、物业设计方面都是自有团队操作的吗?

  陈铁身:绿景基源物业实际上通过和CBRE的合作,提供我们的翡翠服务体系,以这样一个服务体系和标准,来形成自己独有的物业管理体系。

  我们会有设计公司配合,设计公司也是选择战略合作伙伴,会有长期的合作关系。我们既有集团的规划设计,也有自身的工程管理部门。

  观点地产新媒体:绿景对进驻商业项目的品牌有什么要求吗?

  陈铁身:佐阾的基本定位是从社区生活需求解决方案的角度出发,我们会更多的选择适合基本定位的商家进行合作。而且,我们有一个商家资源库,有一个中央招商系统,我们和所有的商家一般会有一个战略合作,对物业结构需求比较特殊的,我们在设计环节都已经开始合作了。

  观点地产新媒体:目前整个商业的环境比较热,绿景选择什么样的策略去应对当下的市场?

  陈铁身:对购物中心来讲,目前遇到的三大问题:一个是结构性过剩。从总量上来讲存在过剩,但绿景打造的佐阾购物中心主要是解决社区客户的需求,社区生活方式的解决方案。我认为社区型的购物中心还是一片蓝海,我们找到了自己的优势。

  第二个,购物中心同质化。解决同质化的问题更多要尊重需求的角度,通过资源思考的角度、根据地块所处的条件,加上与时俱进的理念,在后期运营上做进一步的调整。

  第三个,电商的冲击。我们基本思路是不去回避这个事情,也没有去正面处理这个矛盾,而是把自己的产品做好一点。

  观点地产新媒体:您怎么看商业和金融之间的关系?

  陈铁身:我们已经和银行、金融部门有相关合作,包括华人银行、民生银行、上海银行,他们都有所谓社区银行系列,我们在物业空间规划上都会融合在一起。我个人觉得商业地产业务是属于金融行业范畴,实际上很适合作为金融产品不动产的模式来管理,所以我更多把商业地产理解为金融类的业务。

  从这个方面来讲,我们自己的资产管理为什么取这个名字来管商业地产,还有在我们的职能部门里面规划金融协同的安排,都是基于对商业地产业务金融属性的认同。

  另外,我们今年年底或者明年初会在香港资本市场有更多的作为,解决我们商业地产的退出机制。

  观点地产新媒体:绿景还没有上市,如果今后有上市的动作,会不会把商业作为重点?

  陈铁身:整个集团的IPO是我负责的,有几条路径可以走,当然集团整体上市的计划不会在短期内去做,但是我们资产管理公司上市是作为一个目标去推进的。在短期里面我们会采用借壳,或者并购的方式进入上市公司的渠道。

  观点地产新媒体:目前绿景发展的资金都是从银行来的吗?

  陈铁身:银行、信托多种渠道,但是是以银行为主,还有自己资本积累的基础。

  观点地产新媒体:商业项目占集团的今年业绩贡献利润比例大不大?

  陈铁身:还可以。购物中心对集团的贡献有两个方面,一个是现金流的产生。佐阾第一个项目出来以后,我们的回报还是不错的,整个NEO的回报也是不错。从商业地产的回报形态来讲,除了租金回报之外,还有本身的物业价值的提升,估值的提高,这方面在帐面处理上还得不到体现,但是它实际的价值已经发挥作用了;另外,我们购物中心对集团整体融资的扩展也是有贡献的,持有型物业本身可以通过抵押的方式去做,经营性物业可以用经营收入作为解决方案。大家都在议论购物中心自己持有,是不是会在资金方面产生压力,或者说会不会沉淀一些资金。其实恰恰相反,沉淀一分钱,可能会带来两分钱融资的规模。

  观点地产新媒体:未来商业有没有具体的规划,住宅和商业的比例是多大?

  陈铁身:从战略上给它一个定位,我们叫地产业务的双轮驱动,住宅地产开发销售,以及商业地产的开发与运营这两条腿是并行的。

  从目前情况来讲,我们商业地产的增长会更快一些,从未来几个大的项目来讲,包括白石洲项目、东莞项目,在比例上来讲都是以商业为主。

  这个是大商业的概念,包括持有型物业,其中有写字楼、酒店、购物中心、商业街、服务式公寓,所以,这些产品今后在集团的比重商业会超过住宅。

  观点地产新媒体:据了解白石洲是一个旧改项目,这个项目目前的进展怎么样?

  陈铁身:政府的行政许可手续办得都差不多了,我们会在明年的上半年首先启动北区的开发。因为整个项目比较大,整个开发周期会比较长,而且涉及到很多村民返迁的问题。

  整个项目跨了深南路两边,我们首先从区域上来讲是先北区后南区,北区做旧改开发,南区做保护性开发。北区的住宅开发分成两期,明年上半年会推出北区。

  当然,这个项目的商业核心地段在临深南路,可能会在三到五年之后开发。北区有一个佐阾系列,它是解决这个片区的社区需求。在第一期,深南路南边我们做成一个接近20万平方米大型都市型购物中心。

  观点地产新媒体:深圳作为绿景集团的大本营,除了白石洲项目之外,还有没有其他意向项目?

  陈铁身:我们的土地储备在1000万平方米左右,除了深圳之外,在珠三角的两个重要区域,一个在珠海,一个在东莞。东莞我们刚刚拿下将近250万平方米的大的旧改项目,是整个樟木头樟园片区的改造。这里面我们实际上是重造一个城了,占地面积将近2平方公里。



(审校:刘满桃)
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