甘进:商业归根结底是资本运作
作者: 见习编辑 何缘     时间: 2013-12-24 16:00:08    来源: [ 观点地产网 ]

“商业和住宅是齐头并进的模式,是互相依存的开发方式。”

  编者按:11月27日,由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会在经过一天精彩议程,以及“2013年度商业最佳表现奖颁奖典礼”之后,于11月27日晚圆满闭幕。

  大会围绕主题“商业的未来”展开讨论,通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动,现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者,知名商业运营商及零售商、品牌商,深入讨论了中国商业地产现状与未来。

  12月24-28日,观点地产新媒体将陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场采访系列报道。

  观点地产网 见习编辑 何缘 “做商业归根结底是做金融,做金融的本质就是要使资产保值增值,使资产保值增值的唯一手段就是优秀的运营,这是以后商业地产要研究的核心。”对于商业地产的本质,珠海华发商用房产管理有限公司副总经理甘进如是强调。

  深耕珠海大本营的华发股份在08年确定异地扩张的战略,至今已5个年头,现已进入的城市不下十个,商业公司也应运而生。甘进透露,今后华发在全国各地所有的不销售资产,全部要归属到商业公司进行经营和管理。

  对于所发力的城市,甘进表示,华发并没有做一二线还是三四线这样的战略划分。虽然现在项目所在地基本上是以有较大发展空间的二、三线城市为主,但是也不排除进入竞争激烈的一线城市。

  谈及目前的商业地产现状,甘进认为,中国商业最大的问题是过于扎堆,喜欢形成商圈效应。虽然形成了商圈,但是短期内商业的体量过大,一个商业街10万平的购物中心在两三年内三四个连着开,扎堆开发的速度是有问题的。

  甘进介绍,目前华发大型购物中心只有一个,就是珠海华发商都,在其他城市的商业还没有起来。等华发商都明年3月开业后,华发会集中两个月时间对自己所有的商业体系进行梳理,然后形成模块化、档案化,再复制到其他城市去。

  “为了生存不停地改变自己,和别人进行差异化,这是本能。每一个企业需要学会的是在市场上找空间,去寻找适合自己发展的点和定位,以此来做好运营和管理。”甘进表示。

  以下为观点地产新媒体对珠海华发商用房产管理有限公司副总经理甘进的采访实录:

  观点地产新媒体:华发商业公司在华发股份中是扮演一个什么样的角色?

  甘进:华发股份商业公司成立于2009年,当时华发决定要走商业地产的方向,就成立了商业公司,在全国各地所有的不销售资产今后全部要归属到商业公司进行经营和管理。

  以拿地为例,拿地是由华发股份公司市场部负责,商业公司不负责拿地,商业公司只是决定在拿到的这块地上商业怎么做、做多大、向什么方向走。

  同时,华发商业只参与地块的商业部分,但是土地不仅有商业,还有住宅、公建,所以从拿地整体的决策来说,华发商业只对其中商业部分提出建议。

  观点地产新媒体:作为住宅起家的华发,怎么看住宅和商业相互之间的关系?

  甘进:商业对于人们居住环境来说是一个重要的配套条件,大家现在买房子不完全是看重房子的结构,最重要的是它坐落在什么位置,这个位置上有什么配套,给生活带来什么便利,这是大家评判房子的重要依据。

  所以,在今后的发展过程中,大的房地产公司、大的社区一定是趋势,因为大家越来越重视居住周边的环境。我认为,在这种情况下,商业和住宅是齐头并进的模式,是互相依存的开发方式。

  观点地产新媒体:华发商业布局方面是怎样的?对于选择进入的城市有哪些要求?

  甘进:华发的定位暂时还是以住宅为主,商业在其中是配套的角色。虽然目前拿到的地块都是一些商业地块,但这也不是未来要以商业为主的评判依据。

  其次,具体在哪些城市和省份深耕,如何有侧重性进行发展以及进行区域性的经营管理,都是处在研究阶段的主要议题。

  在进入的城市里,华发没有做一二线还是三四线这样的划分。一线城市大家都想进,但是一线城市竞争非常激烈,华发现在项目所在地基本上是以二、三线城市为主,这些城市有非常大的发展空间。

  在布局战略方面,华发觉得最重要的不仅仅是以一、二线城市来划分定位,而是要考虑哪些省份,哪些区域是公司需要重点发展的,在已经进入的省份可能今后在各个城市都想要去寻求突破,我们是这样的一个战略方式。

  观点地产新媒体:现在大家都在讨论城镇化,公司在以后的运营战略上怎么把握城镇化带来的商机?

  甘进:中国城镇化是个很大的命题,房地产公司在其中扮演是一部分的角色,而城镇化今后是否能够走得科学、走得长远,要看城市规划部门的理念。

  因为城市居民对生活质量要求越来越高,拿到的土地越来越偏远,所以整体上来讲要想真正使这个区域实现城镇化,不仅是建房子,而是吸引别人来住,这才能达到城镇化的目的。

  第一,首先要完善的规划;第二,需要工业和商业的产业支撑;第三,要有优秀的房地产商做优秀的产品;第四,政府要解决交通的问题。

  城市越来越偏远,人们出行时间越来越多,所以我们需要在区域内自成体系,不仅仅是住宅和商业,还有其他的社会型配套,比如说医院,只有这样才是真正的城镇化。但是这些都是协同发展的,需要政府做好一个区域的规划。

  观点地产新媒体:商业地产的竞争越来越激烈,华发的优势在哪里?

  甘进:每个公司都有自己的文化,也会有自己的优势。哪怕是在激烈竞争时期,任何一个行业都会产生机会。像服装行业,大家都说中国不知道有多少家服装店,按理说竞争已经无比激烈了,但也不断有新的品牌崛起。所以,任何一个公司都可以找到自己生存的空间。

  华发现在进入到商业领域虽然不是最早,也不算晚。所以,第一,现在进入到商业地产领域最大的优势我们可以学别人的经验,可以避免很多别人犯的错误,同时慢慢在商业方面积累的人才,我们可以引进。也就是说,我们有一个高的起步阶段。

  第二,因为商业对资本依赖度非常高,经济实力也很重要。而从华发股份来说,现在有几个大的板块。第一个是股份公司,做房地产开发;第二个板块是金融控股,专门负责对外的投融资事情,也会给商业地产和房地产业务很强的金融政策;第三个板块是城市一级土地开发,在土地开发的过程中积累一些资源,拿一些比较优秀的地块。

  观点地产新媒体:华发是这么多年积累的品牌定位是什么样的,在人才方面的培养模式是怎样的?

  甘进:华发一直提倡精品文化,走的是中高端定位,包括现在的住宅华发四季、华发新城、华发世纪城,都是中高端路线。商业也一样,华发商都的档次和定位在目前珠海是最好的。

  至于在人才培养方面,我觉得要分阶段,比如说在商业地产目前阶段,华发在发展商业地产的初期一定是以引进外面的优秀人才为主,我们需要他们带来优秀的经验,快速引领商业地产发展的速度。

  观点地产新媒体:怎么看商业地产“同质化竞争”或者是“产能过剩”的问题?

  甘进:中国商业最大的问题是过于扎堆,喜欢形成商圈效应。虽然形成了商圈,但是短期内商业的体量过大,在一个商业街10万平方米的购物中心在两三年内三四个连着开,这个扎堆开发的速度是有问题的。

  但是很多商圈中仍然有很多商城都能够活得很好,因为大家进入到这个区域以后,为了生存不停地改变自己,和别人进行差异化竞争,这是本能。所有的企业都有无限的潜能,他一定能够找到自己合适的定位,然后把自己的东西放进去,当然这个东西能不能做成功是需要经受检验的。

  观点地产新媒体:华发在很多城市都有布局,管理方面有没有什么经验可以借鉴的?

  甘进:华发大型购物中心只有一个,就是珠海华发商都,其他城市的商业还没有起来,所以我们在这方面比较新。华发商都明年3月开业,等商都开业了之后,华发会集中两个月时间对自己所有的体系进行梳理,然后形成模块化、档案化,再复制到其他城市去。

  华发在商业领域还属于新人,这方面还不能谈经验。我们在发展过程中也出现了一些问题,比如说某一块地拿了以后反复评估觉得问题很严重,后来经过讨论协商,大家都觉得这块地暂时不要动,等以后再动。

  所以说,拿到一块地,是不是能够马上做商业,是商业带动住宅,还是住宅带动商业都需要综合拿地的时间节点、周边情况进行完整的分析。

  观点地产新媒体:2013观点商业年会的主题是商业的未来,您认为商业的未来是什么样的?

  甘进:首先,相信商业地产有非常广阔的未来。从人们现在生活水平的提高,对生活品质的需求来讲,这个行业一定会不停地壮大。

  在这个过程中,优胜劣汰是必然的。所以,每一个企业需要学会的是在市场上找空间,去寻找到适合自己发展的点和定位,尽可能做好运营和管理。

  其实,商业归根结底是资本运作,是做金融,做金融的本质是使资产保值增值,这个资产保值增值持有才有意义。所以,持有资产的本质就是使这个资产保值增值。

  然而,使资产保值增值的唯一手段就是优秀的运营,必须要有非常优秀的运营管理团队才能使资产保值增值,这是以后商业地产大家要研究的核心。



(审校:刘满桃)
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