观点地产网 >
观点时评 >
>
>
正文
观点时评:中国房企“出海”的动因与反思
作者: 张宏伟     时间: 2013-12-04 03:28:50    来源: [ 观点地产网 ]

如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。

  2013年12月1日早间,广州富力地产股份有限公司发布公告,称其全资子公司以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。

  近期,不少知名房企”扎堆”加入”出海”队伍,斥巨资收购、兴建海外房地产项目。

  例如,10月12日消息,据东方日报报道,近年内地房地产开发商积极”走出去”。继洛杉矶项目后,上海国资委旗下的绿地集团再次”出击”,以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。

  2013年以来,以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益,大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店,总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布,将投资10亿英镑在伦敦建”亚洲商务港”。

  此前,2013年情人节,万科与素有”美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块,万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后,万科开拓国际市场的第二站。

  实际上,截至目前,已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。相关统计数据显示,2012年以来,包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达几百亿美元。品牌房企”出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显,大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的,比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权,富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等,从品牌房企”出海”动作表现来看,2013年已成中国品牌房企的”出海”年。

  为何国内龙头房企也开始海外投资房产?中国房企频”出海”有哪些原因?

  笔者认为,中国房企”出海”不仅仅是战略布局上的考虑,更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势,吸引国内高端职业客群到海外置业投资,从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲,中国房企”出海”的原因如下:

  第一、部分大型房企的全国化布局基本完成,从战略布局角度需要国际化。当前无论是开发商直接投资开发,还是进行股权收购、合作开发等,还是近期品牌房企频频登陆香港上市,其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场,使其在国内规模化之后,迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化;

  第二、从投资项目来看,多为旅游地产项目,而锁定的客户多为国内客户,企业也可借此整合产业链,吸引国内客户投资;涉及的一部分商办、住宅项目投资,也多选址在华人集聚的地方,如唐人街等。

  比如,从海外置业群体的购房目的来看,大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地,细观在中国推广销售的海外地产项目,其”卖点”也大致可以分为3类:移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产,也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

  此外,涉及的一部分商办、住宅项目投资,也多选址在华人集聚的地方,如唐人街等,房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域,”做熟人(熟企业)的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

  从已进入海外的这些项目来看,在2012年一系列海外布局之后,此前已出海造房的国内房企陆续迎来收获期:如碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市,在国内的销售状况良好;绿地首个海外项目动工,今年春节后已进入销售,其目标客户群也主要是中国人为主;首创置业位于法国的项目,也已进入招商阶段。

  第三、当前国际资本市场融资环境相对宽松,部分国内房企通过在香港或境外上市,建立境外业务发展融资平台,在欧美房地产市场开始逐步复苏与回暖之际,开展海外房产投资业务,借机布局国际房地产市场;

  第四、国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台,投资客投资海外可以规避国内投资风险,从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场;

  第五、大部分海外的土地和房产都拥有永久产权,且生活、教育环境相对国内具有一定的优势,对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭,他们有闲置资产,综合考虑孩子教育、养老和生活环境,他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移,规避国内政治风险和其他风险。再加上这两年人民币士气大涨持续升值,进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。

  从表象来看,中国房企布局海外市场确实存在布局、实际市场需求等需要,但是,布局海外市场进行海外投资的同时,也应该注意一些问题,不断地反思和总结经验,防范风险的发生。

  笔者认为,从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看,虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险,但目前有拓展计划的都是国内龙头房企,规模并不大,更多的只是测试市场反应,且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式,风险并不是太高。但是,要进行规模化扩张势必会存在种种问题。

  首先,海外的开发模式和中国不同,国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式,各个环节只靠自己;而国(境)外大量使用金融机构,分几个层面来融资,中国开发商可能不适应。包括销售流程,包括对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企,而大公司模式已经固化,就很难再有突破这样,在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

  其次,布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑,否则,难以抗拒国际市场风险。如2012年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议,万达的此次并购总交易金额26亿美元,包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持,万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

  第三,政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。

  万通在台湾地区的项目被定名为”台北2011″,据介绍,该项目由万通国际开发股份有限公司开发,而万通国际则由北京万通地产参股在新加坡的投资公司–VantoneCapitalPte.Ltd.在台北设立,而在大陆的万通集团则没有办法直接在台湾进行投资。在其他国家,政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。

  第四、当地房地产市场购买力有限,不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠”绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险,投资客投资海外不一定就非常可靠。

  如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产,一旦被查出在海外藏有资产,户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大,部分华人为”保财”弃绿卡。由此可见,海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径,投资客应综合考虑各种因素再做决定。

  第五、国外以购房进行居住的习惯不如中国,在销售环节上国外房地产市场复杂的多,如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性,这或许也各大出海的房企必须要考虑的问题。

  综合以上分析来看,笔者认为,进军海外市场并不简单,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海,但并不一定会有好的收益。

  笔者认为,比较现实的是,在中国城市化进程尚未完成的市场背景下,中国的房地产市场仍然会有至少10-20年的发展机会。当前中国房地产市场已经进入复苏与回暖的周期,市场面临着新一轮的市场发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑,在新型城镇化的驱动影响下,尽管楼市会一直经受调控的影响,但是,国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:武瑾莹)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。