旭辉北京退地 或因杠杆化融资拿地策略
作者: 鲁鹏     时间: 2013-12-04 03:07:14    来源: [ 观点网 ]

退地乌龙，文件误读表面上是旭辉急切拿地时忙中出错，而深层原因就是旭辉追求高速扩张、过度杠杆化融资抢地后所带来的后遗症。

　　观点网 鲁鹏 12月3日，旭辉宣布1至11月实现合同销售金额142.5亿元，已提前完成全年140亿的目标。

　　从去年销售95.4亿到今年11月止完成142.5亿，旭辉自上市后规模扩张迅速。然接近年末，却爆出一起退地乌龙。

　　日前，北京市土地整理储备中心披露，旭辉旗下北京旭兴隆公司对地块挂牌文件存在重大误解，经双方协商一致，决定取消旭兴隆公司的竞得北京平谷地块资格，并退还其已交纳的1.3亿元竞买保证金。

　　爆退地乌龙

　　据了解，该退地为11月4日，旭辉旗下北京旭兴隆置业以7.2亿元竞得的平谷区大兴庄镇A04-02、A04-05地块R2二类居住用地和C2商业金融用地地块，该地块配有商品房面积11.03万平方米。

　　随着北京土地整备中心发布退地公告，一时间种种猜测涌现。其中便有业界人士指，公告中提及的重大误解系旭辉没有更换平谷地块最新出让文件。新旧出让文件区别为，旭辉不知晓该地块中商业面积已经确定回购价格，错误估计平谷地块未来收益。

　　具体为，平谷地块出让面积15.05万平方米，其中包括2.5万平方米限价房、1.52万平方米回购商业用房，以及约11万平方米的商品住宅面积。

　　出让文件规定，在达到上限价格后，现场通过竞报自住商品房面积确定竞买人，该地块自住商品房限价1.1万/平方米。但在平谷地块原出让文件中，1.52万平方米的商业体量没规定回购价格，后更新文件规定了其商业用房回购价格为3500元/平方米。

　　对退地原因，观点新媒体致电旭辉，得到的回复与北京土地整备中心公告相同。不过旭辉方面亦指出，导致退地责任并非全在旭辉。

　　看起来，导致该退地的主要原因应该还是在土地本身，业内人士分析，“可能是政府方面的工作失误，导致地块详情与土地本身不符。”

　　更有坊间小道消息爆料，实际上旭辉就没有拿那个项目。“当时公布的是错误信息，可能与政府在沟通上出现了失误。”

　　然而值得注意的是，旭辉在退地后还能收回1.3亿元的土地保证金，这在土地交易市场实属罕见。

　　同样在北京，此前顺义天竺22号地被大龙房地产以50.5亿元竞得成为地王，后大龙地产欠缴地价款被北京国土局没收为该地块缴纳的2亿元保证金。

　　于是有北京业内认为，“对挂牌文件存误解就能退地还拿回土地保证金，那对同场竞地的其他房企有何公平可言。若仅是这样的原因，那既不合理和不合法。”

　　抢地后遗症

　　然而不管背后牵涉到怎样的原因，此次退地在业内看来无疑是旭辉忙乱的失误，这多少也暴露出其在拿地上的急切。有分析认为，若是拿地时旭辉与政府双方能进行足够的沟通，那么出现这种退地的可能性几乎没有。

　　不过，联想到旭辉自从获得香港上市融资平台后，即采取的高速扩张四处抢地的策略，此刻出现的忙乱也并不意外。

　　据不完全统计，今年上半年以来，旭辉已在上海、杭州、重庆等地斥资95亿元拿下13幅地块。

　　8月8日和8月6日，旭辉分别以2.37亿元和13.46亿元在苏州、武汉竞得土地。

　　11月旭辉以总地价16.06亿元完成3个项目收购，包括上海两幅土地，以及收购一个长沙项目。

　　在海外市场频繁融资，同时在土地市场大踏步抢地，旭辉的扩张之路走得十分急切，因此市场有分析认为其“小马拖大车”难负重压。

　　据了解，旭辉11月所获得3个项目均为合作项目，加上此前在杭州与绿地的合作项目。业内认为旭辉如此大范围同其他企业合作，从另一方面也佐证旭辉自身规模还不够。

　　有分析师表示，为获得高速扩张获取更多的项目资源，对金融杠杆的使用就成为旭辉的自然选择。

　　历史资料显示，今年旭辉已分别于4月发行2.75亿美元优先票据；7月获总额1.57亿美元银团贷款；9月发行总金额1.25亿美元额外票据；10月向独立第三方配售2.56亿新股，得净额3.9亿港元。

　　同时据香港业内人士透露，旭辉近来在资本市场引入投资者方面也颇为活跃。11月12日消息，旭辉与绿地正筹办双币种贷款，最高达4.84亿美元；11月14日消息，恒基董事局主席李兆基，或以每股1.68港元的价格购入2.41亿股旭辉股份，涉资4.05亿港元。

　　根据旭辉方面给出的数据，今年旭辉在境外资本市场融资总额已达7亿美元左右。

　　与7亿美元境外融资相呼应，旭辉董事长林中也多次表示，希望通过境外低息贷款改善财务结构并降低融资成本。

　　但随着旭辉在海外市场多次融资，外债比例逐步增大的同时，其整体负债率也在相应提升。

　　据旭辉此前发布的中报，其负债率水平为67%。而截至到11月底，旭辉的负债率已经升至80%左右。此前旭辉方面曾公开表示会设置负债80%的安全线，现在看来旭辉对杠杆的使用已经达到最先设定的安全限度。

　　而此次爆出的退地乌龙，文件误读表面上是旭辉急切拿地时忙中出错，而深层原因就是旭辉追求高速扩张、过度杠杆化融资抢地后所带来的后遗症。



（审校：武瑾莹）
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