博鳌圆桌讨论:再探基金气象

  讨论主题:再探基金气象

  主持嘉宾:华夏时报副总编辑笔夫先生

  讨论嘉宾:歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生;渣打银行大中华区房地产部董事吕志伟先生;高和投资执行合伙人苏鑫先生;德信资本董事长兼总经理陈义枫先生;鼎信长城(北京)投资管理有限公司董事长章华先生;盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席执行官李万明先生

博鳌圆桌

  笔夫:最后一个议程,还剩下不到一半的来宾。其实这个论坛最应该留下来听的就是刚才这一部分和现在的这一部分内容。为什么呢?大家想一想,我们现在的房子跟十年之前的房子最大的区别是什么?十年之前的房子就是用来住的,而现在的房子不仅仅是用来住的,而且很大一部分它不是住房的用途,房地产金融化,尤其是五年以来、八年以来,房地产金融化,作为一个金融产品的属性,应该是越来越强烈,所以议程的前半部分我们谈的房子都是住的房子,那是五年前的房子,我们下午谈的房子才是真正的我们现在的房子。所以我作为主持人,非常荣幸地来介绍坐在台上的嘉宾:渣打银行大中华区房地产部董事吕志伟先生;高和投资执行合伙人苏鑫先生;德信资本董事长兼总经理陈义枫先生;鼎信长城(北京)投资管理有限公司董事长章华先生;盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席执行官李万明先生。

  今天的话题,刚才苏鑫先生跟我商量的时候,我说我要听他们说了,我才知道大家关心什么。我是这样设想的:第一部分,大家用一分钟的时间来介绍一下公司的业务,这是广告时段,大家不要错过。第二,从房地产公司的角度来谈一下我们在融资的过程中怎么来选择适合自己需要的钱。另外,从投资人的角度来说一下当下的一个热点,就是风险管理的问题,就是苏先生刚才说的,未来可能有美丽、平静的大海,也有暗礁和风暴,我们重点来谈一下这个风暴。

  首先有请李万明先生介绍一下。

  李万明:盛世神州基金是大的开发商发起的,包括银信地产、富力地产,还有阳光一百地产,我们是国家发改委审查备案的房地产基金,由于股东开发经验比较丰富,所以我们投资项目也是比较谨慎,选择项目也有比较独到的眼光,我们在合作的过程中坚持给开发商提供三种服务:第一,金融一揽子解决方案,不光是前面的股权投资,还有后面的开发贷、按揭贷,都会做很多的协助配合。第二,我们希望我们专业的管理队伍能够为开发商的成本控制、建造质量、进度管控都能带来管理价值的提升。第三,希望我们股东的实力背景能够为我们合作的开发商进一步带来品牌价值。

  谢谢大家,希望有机会合作。

  笔夫:以管理咨询为主?

  李万明:我们已经做了40多个亿的投资,就是说我们除了投资之外,除了给钱之外,除了第一笔股权投资之外,还有其它的三项优势。

  陈义枫:我是德信资本的陈义枫,我们总部在深圳,目前在北京和其它的几个城市设有分公司,我们有14年的历史和200人以上的专业团队,目前管理的基金规模和神州差不多,40亿左右。我们除了地产基金的业务之外,我们还有财富管理的业务,两个主业并重。我们地产基金主要合作的交易对象锁定在区域小龙头,或者说有希望成为小龙头的、高成长的企业,我们希望跟大家展开各种合作。

  苏鑫:我想利用这个机会给房地产基金做一个宣传。在四年前我跟在座的各位一样,都是做开发商的,四年前出来创立高和资本。为什么进入到房地产基金这个行业呢?说到底还是看好了这个行业未来发展的趋势,未来发展的机会。了解这个行业,现在它可能很小,我们每家公司都比较小,我们的商业模式都不太一样,我们在互相地学习、取经,在努力地探索新的机会。但是如果我们对比IT行业,对比商业的网络,我们就可以理解,为什么我们对房地产基金充满了自豪,充满了激情。再过20年,房地产基金这个行业就可能是像现在的大的IT公司,像现在的电商一样,在整个社会上成为举足轻重的角色。

  吕志伟:大家好,我是渣打银行大中华区房地产部的董事吕志伟,渣打银行在做其它的业务中成绩可能是比较一般,但是在房地产这个板块其实是非常优质的,也算是这个行业领先投行与商业银行。我们这个部门在全球大概有80个人左右,只看房地产,大中华区有24个专看房地产板块。我们的客户有23个中国房地产开发商,其余的就是私募基金、主权基金。渣打银行是一个非常有纪律的银行,它不仅是追求短暂的投行业务的利润,它其实更加希望寻找的是长期与公司合作,成为合作伙伴。其实好的公司需要好的银行来支持,但其实银行更需要的是好的客户。我们渣打银行暂时没有为不贷款的客户做投行业务,现在我们在资本市场推出的业务都是我们自己本身有借款的银行,通过这个理念,那些投资者也对我们推出的这些公司比较有信心,希望有机会再跟在座的各位多交流,有机会一起合作。

  章华:大家好,我是来自鼎信长城基金的章华,我们有两个大的股东,一个是来自金融央企,再有一个是鼎信投资管理团队所组建的鼎信管理公司,我们过去3年时间投资了120亿的规模,我们的合作对象有三大类,一类是全国的百强,我们主要是做股权投资,另外一类就是来自地区性的龙头公司,属于地级市的前几位,这一块我们是以债为主,同时有一些夹层类合作的机会,房地产基金,我们三年前专门做这个业务的时候,规模非常小,我今年是第一次参加博鳌房地产论坛,那时候我觉得我们还不具备过来跟大家做交流的机会,但三年后,当我们过了百亿规模以后,我们觉得离我们的对标对象(黑石)6年投了300亿,我们3年做了120亿,我们离世界顶尖水平也越来越近。未来我们看到直接融资也将成为房地产非常重要的渠道,在国外直接融资的规模和比例超过和银行贷款这样一个间接融资的方式,房地产基金就是直接融资里面最关键、最主流的渠道,希望房地产基金和各类房企、各类金融机构加强合作,共同为这个行业的发展作出贡献。

  笔夫:下面这个问题是一个很常规的问题,就是面对投资人,房地产企业怎么来选择自己所需要的钱。这个问题为什么常规呢?因为所有的基金和企业都会存在这个问题。现在也不是很常规,我们现在面临一个利率市场化的问题,财务成本的控制还是非常关键的,现在世界上的钱的成本差别很大,这么多基金投资人,他们的钱的性质也是不一样的,在这方面,我想请各位老总谈一点自己的意见或者是建议,特别是结合自己在投资的过程当中的体会。

  李万明:房地产开发商的资金需求是非常巨大的,而且在不同的阶段都有不同的需求,我们房地产投资基金正好迎合了在各种不同阶段资金的需要,我们一定要做到让开发商的资金杠杆比较大,在他前期拿土地的时候,能够给它以支持。同时,在后续的开发贷款的时候,要继续协助它,继续帮助它,或者说不要捏住它的抵押物。当然后面销售的减压过程,包括我们的回款,资金的退出,都需要考虑到开发商的种种需求。所以从这个角度来说,看起来我们房地产基金这一块的收益有一定的量,或者是比较高,或者说对开发商的成本是有一定的量,但是加上后续的,综合资金的需求,综合在一起的话,一定让开发商是非常满意的,更别说它通过跟房地产基金的合作,在股权阶段,在拿地阶段的介入,他可以用少量的钱做更多的项目,加快周转,可以有更多的收益。我想这是我们基金存在的一个主要的原因。我相信随着银行控制理财业务的发行,随着广大投资人逐渐的意识到真正挣钱的人是投资管理类的资金,也包括一些转型直管的公司,很多老百姓的钱会更愿意直接交到我们基金管理公司的手上。这样的话,因为少了中间渠道,成本就会大大降低,我们也希望随着中国经济的平稳,我们房地产基金所筹措资金的成本也会越来越低,对开发商是越来越有利,希望能够共同地发展,通过我们房地产基金未来的黄金十年,能够使得我们房地产开发能够继续前景看好。

  笔夫:未来就是一个黄金十年。

  李万明:上午也有人说到这个问题,说房地产开发白银十年,我觉得可能有个误解,我们说的白银指的是它的利润率,也就是说这个行业挣取的利润已经不再是前十年的黄金期,这是作为房地产开发企业。但是作为房地产基金这个行业,应该是黄金期,而且还有10年的黄金期。由于这个黄金期的到来,会延长我们房地产开发商的获利和好的前景。未来,我认为相比之下,房地产开发商未来是进入白银十年,也就是利润水平所有所降低,但是如果你杠杆用得好,周转做得比较快,产品做得比较好,应该说还是非常有前景的。

  笔夫:未来基金的成色要比开发商的成色高一点,你买房不如直接投资基金。

  陈义枫:主持人讲的这两个观点,恰好是去年我首先提出来的,后来成为我们基金圈的一个小小共识,也表达了我们的信心。回应主持人的问题,就是地产开发商如何选择不同种类的资金来源。这个问题非常好,也是在座各位关注的焦点,我认为现在资金供给者的业态多元化,资金成本、资金风险的门槛,各种监管要求都不一样,这对开发商是一个大的利好,它有可能制定自己的战略,有可能选择自己的资金供应者,在这里面,我们作为私募基金,我们有特色。我们的特色可以借一句话来形容,我们是比较聪明的钱。什么叫聪明的钱?首先,我们主动的寻找各种高性价比的投资机会,反过来,我们敢于面对风险,善于驾驭风险。因此,我们能够以我们的能力来获取别人所不能获取,或者不敢获取的比较高的收益,把收益反馈给投资者,因为基金它是一种直接投融资的中间体,我们还是反馈给出资者的,这样的话,我们会提高整个资源的配置效率。作为开发商来讲,我提两点建议。第一,当你在选择资金的时候算好自己的账。怎么算账呢?我觉得我们私募基金可以跟它的自有资金的收益率来比,我们私募基金要的收益是远远低于他的权益资本的回报率的,这个账一算,你就会明白我们是对你做了很大贡献的。当然还有第二个,我提醒你算算总账。就是说一个基金除了给你钱之外,它有可能给你带来附加的价值,但也可能给你带来额外的麻烦,让你付出额外的代价。比如说我要监管你的很多资金流向,我使得你的进一步融资的道路收窄,那就是你的额外代价,所以要算自己的账,算总账,然后选择你的资金供应者。里面很可能就有我们作为地产基金应有的空间,我们就找到结合点了。

  笔夫:基金经理人更加专业一点,对风险的评估能力更强一点。

  苏鑫:政府在讲照镜子、整衣冠。作为开发商来说是照镜子、找资金。首先我们要把自己分一下类,看看我们是属于哪一类,我们如果是大开发商,就不用过多的考虑怎么找资金,因为有很多的基金会找你。如果我们是小开发商,就要考虑找到基金作为合伙人。如果我们是中型的,或者的产品有很多的创新,我们在未来也有很多的机会,这个时候需要找钱。无外乎两个方向,一种是从市场上来找,把这个资产给你卖出去,比如说你的商业地产有些可以卖掉,但是必须要做资产管理,未来几年如果没有资产管理的商业地产,我相信会没有投资人愿意跟进。当然你也可以把这个资产放在资产配置平台里面,这是一种方法。第二种就是从金融机构,从信托和基金去找钱。如果我们有好的核心资产,我们有两种方法,一种是直接卖给这些金融机构,第二种,我们可以跟金融机构合作,跟资产管理公司合作,做资产的证券化,把这个资产未来的收益权卖掉,达到融资的目的。所以,最终还要看我们自己到底是怎样的开发商,我们未来的战略会如何,然后选择什么样的融资的方式,什么样的取得钱的方式。过去的十年可能更多的是通过银行,通过预售。可能未来的十年会更多的跟金融机构、基金、信托、券商,还有其它层出不穷的新的资产管理公司合作。而这里面最关键的,因为以前住宅的开发,更多的还是制造业的这种心态,进入到未来的10年,可能我们的心态要发生变化,我们要有金融的思考,有创新的动力,这样的话,我们才能够真正选择好的、支撑长远发展的钱。

  吕志伟:国内的基金行业还在成长的阶段,和美国、欧洲的基金相比,同私募基金、主权基金、养老基金相比,国内还是在初步成长的阶段。美国的私募基金要求的回报率也都不低。中国的房地产成长这么多年过后,他们的要求还在18%、20%,所以一点都不低。

  另外,黑石、凯雷花了很多年去培育他们的形象、结构、体系,从一个开发商角度来说,跟他们合作变成了自己的亮点,连他们多么著名的基金,花了那么多时间详细的尽职调查,都给我进行了投资。所以我觉得找一个基金不仅是为了资金的支撑,可能通过选对的基金,在管理上、制度上可以学习,或者是从他们口碑、名誉上得到一些好处。我觉得中国的基金的潜力是非常大的,从一个市场来说,我们的市场是比人家还大。其实我们基金收的投资者的钱也可以从国内的这些机构,或者是私人那里收过来,境外的养老者他们也可以投到国内的养老基金。我们比境外的基金的增长潜力还是要大的,我觉得很多基金往前走的时候,也是要注意自己的名誉、名声,形成有制度的发展,我觉得在未来5到10年,就会有自己的凯雷,会有自己的黑石。

  笔夫:我非常认同吕志伟先生的观点,其实房地产应该是基金最晚进入的一个行业,因为它这个行业有它的特殊性。但是正是因为金融资本的进入,使得我们房地产业从十年前的傻大黑粗,充满黑幕和暴利的行业,变成了现在成长为管理非常好的房地产公司。所以金融资本的进入,特别是基金的进入,可能给你带来的不仅仅是钱,更多的可能是管理,以及你未来的成长和退出等诸多的方面。

  章华:刚才本来讲基金的问题,一下转向税务了,我自己也是中国第一届的注册税务师和注册会计师,中国房地产的税的确也是很重的。还是就主持人刚才的话题来说,其实基金,我觉得要看清它的本质,基金究竟是什么。用一个准确的定义来说叫私募股权投资,这称为基金。为什么讲这个概念呢?是因为基金它是不同于传统金融的,所以我们把它归结为另类金融和另类投资,传统金融像银行、证券、保险、信托,做的都是债权的事情,只有基金做的是股权的事情。讲这个概念,我觉得最大的不同就是在于要认清本质特点。它是以债存在,但是它本身也是可以做股的。很多的上市公司、国有企业、做评级的公司、发债的公司,如果和基金合作,就可以把你的负债率降下来,这是第一点。第二点,现在不管是银证保还是其它的金融持牌的机构做的事情都是有限制的,但是私募是可以在买地环节就可以介入的。第三,现在做私募股权基金的领军人物其实都是在房地产企业里面有非常多年的经历和经验的,他们有很多专业判断,可以帮台下的很多开发商来解决你自身管理不专业、不成系统、不规范的问题。

  讲完这三点,反向大家也就知道了,基金去投什么样的项目,然后基金投资本来就是一个金融投资,这里面的信任是最关键的要素,你在整个的金融体系里边,你的排位如何,你是不是全国的龙头,地区性的龙头,你之前做出的产品品质如何,你的口碑如何,这些隐形的东西就变得很重要,金融其实是看很多无形的东西。无形的东西出来,一旦被认同,价值将是巨大的,就像万科去香港发债,只有2%到3%的成本,但是其它的公司可能就有百分之十几的成本,还有大量的公司没有资格发债。所以跟基金的合作,在这个产业里边有很多的经验、判断,可以做一个更直接的对接,它是金融里边比较聪明、比较懂你做什么的资金,所以和基金的合作是非常有意思的事情,它可以给你带来很多你之前接触的主流金融不能解决的事情。同时它也从专业上,管理的规范度上给你带来更多的价值提升。我们在过去三年投了30几个项目,我们几乎每一个项目都能看到我们被投项目的缺点和优点,我们因为天天飘在这个企业里面,每家公司的长项、短项我们都看得比较明白,我们在这里边确实可以起到一个类似于外部的独立董事的职能,帮助大家提升。

  笔夫:章总说了半天,最重要的就是一句话,PE还是最好的。房地产基金管理人以前都是房地产的从业人员,都有经验。刚才大家在讲的时候,我一直在思考一个问题,基金以后可能比房地产要活得好得多,但是我也没有想明白,覆巢之下岂有万卵。我想大家乐观的情绪下面有一个因素,过去十几年来,除了2008年房价有一点降低,而且时间很短、幅度很小,根本谈不上危机,就是说我们这一代人真正没有经历过危机,或者说教科书上出现的可怕的事情。

  下面我们就谈一下房地产投资的风险。对基金来说有很多的风险,但是我们今天实际上最现实的一个问题就是一个价格波动的风险。我现在要听一听每一位嘉宾对未来一段时间房地产价格波动,以及国际国内的因素,对这个行业的一些风险,你们是怎么评估和认识的,你们怎么来控制这个风险的?

  李万明:这是大家都比较关心的,其实这两天已经证明这一点,首先房地产基金可以投,应该还是依赖于房地产行业,还是有一个健康平稳的发展期,这是一个大的前提。分析我们国家现在政策的调整方向,任总说得非常对,如果房地产没有这几年的调控,可能真的有风险,但是由于连续两三年的调控,甚至打压得比较厉害,不管它对与错,打压的方式怎么样,实际的效果就是使得这几年没再继续疯涨。我认为房地产价格平稳上涨,或者跟居民收入上涨相协调的话,基本上是合理的。

  笔夫:现在这个上涨和居民收入上涨比是不是合理的?

  李万明:现在全国大多数地方还是合理的。现在又进一步提出城镇化,也许有人故意淡化它,城镇化跟以前所说的城市化是有区别的,政府把重点放在以前比较落后、破旧的镇域的建设和发展。这样的话,可能在未来有限的时间内,就会在公共资源的配置上倾斜于比较落后的镇或者是城市的郊区,包括医疗、教育资源。在新的政策下,有一些有工业基础的镇还是有发展机会的。所以我认为未来防范风险就是不要在土地供应过多、房价已经过高的地方投资。只要谨慎地选择,还是可以有机会的。由于房地产有机会,所以房地产投资也会有机会。为什么说它又更好一点?这是基于前几年,尤其是2007年,我们新的合伙企业法颁布之后,连续有那么三年都沉在那儿,没有醒悟,老百姓没有看懂。也就是说中国的信任危机还存在,所以不敢轻易地把钱交给基金管理公司来管理。经过这三年的自律,房地产基金联盟、房地产沙龙经常讨论自律,我们也确实做到了不欺骗,我们为投资人服务,把投资人当上帝,甚至有的基金管理公司把自己应该得的利润比例降低,让投资人得到更多的实惠。再加上最近央行有种种措施,让银行的这种理财兑付也存在问题。这样的话,回过头来可以相信我们,我们尽管不是说准确的时间刚性兑付,但是我们都会在一定的时间范围内,在房地产开发周期可以看得的范围内,照样给投资人获得收益。这种业绩拿出来,使得投资人更愿意直接投资到我们房地产基金,所以导致我们房地产基金会出现黄金十年。投资房地产基金还是一个非常好的方向,当然也有赖于各位专家在项目选择上判断,在投资开发过程中管理的到位,使得我们的投资风险很低、收益有保障。

  笔夫:你刚才说土地供应紧张的地方没事,土地供应富余的地方会有问题。

  李万明:大体上是这样。最主要是前几年房价是不是涨得太高了。

  笔夫:这里面我可以讲一个案例,这是我看到谢国忠讲的,我觉得大家都可以来讨论这个话题,他说上世纪80年代到东京去,那时候日本的房价是最高水平,地价是最高水平,他的朋友带着他转了一圈,他问他的朋友房价会不会降,他朋友说,我带你到处转一圈你就知道了,你看一看东京还有没有没被开发的土地?终于没有找到一块可以继续开发的土地。但是就是从那个时候开始,日本东京的地价跌了2/3。我没有任何观点,我不是说中国会重演这个故事。

  李万明:这个我可以做一个回应,前几年跟日本的朋友交流也比较多,日本的房价下跌有一个经济危机的原因,其实更主要的是调整了土地供应制度,早在七八十年代,包括八十年代之前,土地是限制使用的。到了70年代末、80年代初就陆续推出,他发现他这么小的国家,想自己粮食供给是做不到的,必须靠进口,既然靠进口,就要再限制农田,限制土地的使用,所以就出台了这样的政策,所有的土地都可以做建设,不设定农田的比例。在这种情况下,远郊很多土地价格大量下跌,最多的下降了90%。近郊可能降得少一点,下降了百分之四五十,可能最热闹的地方房价也下跌了百分之三四十。这是因为土地供应造成的,中国绝对不可能这样,中国十几亿人口,如果我们的粮食全部靠进口的话,那可能一下就被别人捏死。所以我相信中国未来也不会像这样放开土地供应。

  笔夫:刚才你说的我还要再补充一点,你确认中国不会取消18亿亩耕地的红线吗?

  陈义枫:这个话题大家很关注,讨论得很精彩、很热烈,我们作为基金跟专家学者看问题的角度不一样,专家学者他研究的是土地价格应不应该下跌,但是我们主要是研究它会不会下跌。这个会不会和该不该不一样,房价是不是高估就一定会跌呢?我的观点恰恰相反。我们公司控制风险离不开对房价的总体走势的判断,我的判断,我们公司内部的投资策略报告认为,应该是窄幅振荡、缓慢上升的总体走势。

  笔夫:特别符合股市在最高点的波动风格。

  陈义枫:为什么我们认为窄幅振荡、缓慢上升呢?有很多支撑房价上涨的长周期因素都还在,就包括货币现象,包括中国的政治体制。政治经济体制也决定了我们的经济是一个有底经济,所以克强经济学的一个大家所不经常提的核心就是底线思维,这个思维不止是它个人思维,是党和政府的思维模式。换句话说,楼价的相对稳定就是经济的底,是挂钩的。所以我不认为它会跌下来,但是它有很多办法来控制它过快上涨,它当然也有很多办法来稳定楼市不会过快下跌。办法一样很多。所以在中国主观的愿望,特别是政府的愿望往往成为现实,它这两年的调控水平已经大大提高了,这是第一个总体判断。

  第二,我们认为中国这个庞大的经济体结构性的风险和结构性的机会是一样广泛存在的,在总体比较稳定的情况下,我们要回避结构性的风险,去把握结构性的机会,在结构化中快乐的发展。

  第三,从微观操作角度来讲,我们是采取这种动态的安全边际管理的办法来管理风险。这个安全边际不能简单理解把东西抵押给我,或者是把东西卖给我,我指的是基金投资的资本跟我能够掌控的资产总量之间有一个放大的安全倍数关系,这个就是安全边际。如果是买楼的话,那就是1比1,没有边际,如果是基金投资,可以有多种方式来设定安全边际,而且在整个基金投资的生命周期里头可以不断地、动态地去调整这个安全边际,但是又要保证安全边际在可控的范围内,然后根据不同的区域、不同的业态、不同的交易对手、不同项目的成熟度来设定安全边际底线。这样的话,我们的安全是宏观有底,从结构化中优胜劣汰,从防控方面不断优化。地产基金从投资者角度还是靠谱的。

  笔夫:关于基金怎么控制风险的技术性的操作,我还不是非常认同。但是第一点你说的看多的理由,也是大多少看多的一个最重要的理由,就是我党绝对不允许房价下跌,这个观点我还要慢慢消化才行。

  苏鑫:刚才主持人笔夫先生提出来一个有意思的问题,一方面我们说房地产进入了未来的白银十年,一方面我们又说房地产基金进入了黄金十年,好像是矛盾的,其实我们细分一下也不尽然,房地产这个行业未来要进行长效机制的改革,意味着土地、税收、金融整个核心都要发生重大的变化,这个大船进入到了海洋时代,就意味着未来会有晴空万里,也会有波涛汹涌的时候,意味着行业必然会产生波动。所以可以叫白银时代,或者叫什么时代,无论如何它的不确定因素在增加。

  但是为什么房地产基金又是黄金时代呢?这跟基金的属性有很大的关系,因为基金有一个天然属性,就是烙平行业的波动,任何一个行业都会有波动,中国房地产市不会排除在外,它一定会有波动,只不过我们很难判断在哪个点上会待下来,待下来之后它再起来。在跌下来的时候,开发商没有钱了,有钱的人看不清楚未来,不敢投资,这时候基金就有作用了,他们把有钱人的钱聚集在一起,通过他们的专业判断,他们相信未来这个资产可以涨上去,他们就出手了。等到市场最高点的时候,他又把它卖出去,这样一进一出就烙平了行业的波动,这是基金的特点。如果说要提醒在座各位,未来房地产行业的风险,有两个方向,建议各位不要投,第一个就是三四线城市的住宅市场,当然这也不能一概而论,因为未来10年不光是房地产企业之间的竞争、并购,还是城市竞争的一个非常剧烈的十年,未来的十年,有些城市人口就是净流入,有些城市人口会是净流出,我们要重点关注净流出的城市,尽量不要投资。三四线地方政府特别有雄心、有能力把土地卖出去的,这些地方你也不要投,它虽然看起来地价很便宜,但是到你要出货的时候,没有那么多人购买。这个流动性让我们看似三年以后有很大的收益,但是最近三两个月熬不过去你就死掉了。第二个不要投的地方是一二线城市拍卖的商业地产土地。为什么这样说?因为这一轮调控造成了风险的转移,原来是整个房地产市场全部都是一样的,风险也是一样的,因为限购、限贷造成了很多钱投到了三四线城市,突然量变大了,造成很多钱投到一二线的商业地产,突然它的价格提高了很多,商业地产是由租金回报决定的,如果它的租金回报率那么低,它就没有发展前景。

  笔夫:下面有请吕总讲讲。

  吕志伟:我从一个境外投资者或者一个基金的角度看。你说中国经济不好,但是我的房地产开发商的毛利率还相对来说比很多行业高很多,我们这个行业还是很稳健的。另外,其实房地产是很容易见证的,我的土地是假不了的,我到政府部门看一下就很容易查出来了,其实很多行业,从商业银行的角度来说也不太容易见证,要说矿的话,谁知道那个矿有多少,其实土地质押是很好的质押品,但是很多中国的开发商就说,为什么这些境外投资者看不到这个价值。我觉得境外投资者他可能也有一些纠结的地方,我们身为一家商业银行,我们也挺理解投资者的想法,其实渣打对中国房地产是用一个比较谨慎的态度去看待的。很多人说渣打在房地产行业是比较有创意,比较激进一点,用很大的力度推进,但其实不是,我们是比较谨慎的,我们要花多一点时间理解这其中的风险,理解了风险之后才能找到好的公司、好的项目。当汇报高过风险的时候,我们才做贷款给这个客户。从基金的角度来看,它也是这样的,好多基金可能从2006年、2007年就说中国房地产有泡沫,我暂时不动,等它倒了我再进来,但是这么多年房地产泡沫都没来,所以很多基金也面临一个矛盾,他要说这是一个很大的泡沫,我暂时不做,那么他的风险就比较低。在市场环境不好的时候,基金应该做更多的研究,我觉得很多项目都会做得相当好。

  章华:我觉得房地产基金最核心的功力就在于管理能力和投资能力的锻造。这两天都说房地产行业一片向好,当一片向好的时候,我觉得隐藏的问题就来了,我觉得背后隐藏的风险还是不小的。我可以从几个方面来讲一下我们自己对风险点的认识。中国上市公司,大量的公司净资产都在打折,国际资本的钱都是很成熟的,几百年来反复的模型的测算,它是合理的、科学的。为什么这么多开发商,这么多行业的认识都说房地产行业这么好,国际资本却不认呢?有没有一个合理的解释?没有的。不认的背后,我觉得就是有风险的担忧,我认为这是一个很大的问题。另外一个问题,大家都讲城镇化带来了好机会,真的是带来好机会吗?我们反向想一想,之前叫城市化,现在叫城镇化,当城镇化以后,这3到4个亿他们是不需要买商品房的,他们的需求没有了,所以我觉得需求被砍断了,这是终极风险所在。另外,18亿亩土地不能破吗?前一任不能破,后一任不敢破吗?我觉得是敢破的。我们做投资一定要战战兢兢,第二,我们做投资一定要万无一失,我们在风险的把控上是很严的,我们优选好的合办、好的城市、好的项目,做好风险控制措施,在这个情况下我们大胆去干,我们过去干了100多亿,不能说干得小,我们在行业算最大的之一,但是风险控制是绝对不能忽略的。这一轮的主题里边对风险的把控大家忽略了,我觉得普遍都向好的时候,可能大家要回头冷静一点。我们最近看了很多地块,有杭州、南京、北京的,楼面价格比现在的房价还高,这样叫我们去做股权投资,我是坚决不做的。所以我也希望真正的开发商,长期做事的开发商要慎重做投资。

  笔夫:章总的观点可能跟大家不一定完全一样,但是对风险的提示是对每一个投资人和我们每一个开发商时刻都需要的,我们两年以后再回过头来回忆我们这一场讨论,你们可能会悟出当时这场讨论是不是必要的。

  最后我谈一点体会,其实我们进行讨论并不是要得出一个结论,未来房价会不会下跌,投资有没有风险,而是我们互相理解一下,就是我们的基金经理的思路、看法、管理方法是什么,这是重要的。

  我也谈一下自己的看法,第一,经济全球化中一定要考虑国际资产价格对于房地产业的影响。第二,政府的长效机制到底是一个什么东西,我现在不知道,我想它肯定不是想再搞一个让房价继续飞涨的东西,那不是这个东西,又会是一个什么样的东西?需要大家非常认真的去观察和研究。

  提问:我有一个问题想请教一下苏总,因为台上苏总跟其他的股权类投资人不一样,苏总是自己从头做到尾,我也了解了苏总最近做的上海的中华企业大厦,现在销售情况非常不错,我想请问一下苏总,关于高和的核心价值是什么样的?你怎么样去诠释这个东西?比如说在前期的项目获取,在中间的资产管理上,你把这个物业改造,然后再出租,然后做这个资产管理,到最后做销售,我相信苏总一定有很强的销售资源和销售团队,所以想请苏总谈谈高和的核心价值是什么?

  苏鑫:我觉得还是各位刚才提到的,基金公司最核心的是你短期为了生存,你可能要放债,但是基金公司说到底是股权,你要做股权,你必须在市场上有比一般的开发商更强的能力。你判断市场的机会,选择什么样的资产,同时你能不能把资产的价值提高,如果在核心区,在一线城市,我们也有资源,可以拿拍卖的土地,但是价格这么高,未来你出货的时候万一市场波动呢,能扛得住吗?与其这样,我们为什么不买一些核心的资产呢,它看起来很破旧,但是我们有能力把它的资产价值提高,这是核心。其它的销售只是一个手段,如果我们没有能力把资产价值提高,没有能力判断市场的波动,基金公司是很难生存的。

  笔夫:今天非常感谢6位嘉宾能够参与到这场讨论当中来,也感谢下面的嘉宾能够参与进来,这一环节的讨论到此结束。

审校:劳蓉蓉

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