苏鑫:利率市场化前瞻与资产证券化务实与操作
作者:     时间: 2013-08-16 16:02:02    来源: [ 观点地产网 ]

  苏鑫:各位朋友,大家下午好!非常荣幸,感谢陈诗涛女士和观点房地产网把最后一个跟大家分享的机会留给我。

  两天的论坛,我们并不觉得困倦,我看在座的各位也都精神矍铄。什么原因呢?2010年的时候,我们听到的全是悲观、痛苦的声音,而这次论坛我们更多听到的是乐观的判断。总结下来有三个理由。第一,中国房地产机会论,认为新型城镇化能为房地产创造无限美好的机会。第二,认为金融市场化会给房地产创造出很多的钱,支持这个行业能够快速的发展。第三,机制论。房地产没有提出调控,房地产的长效机制,可预期的在三中全会以后就会推出来。这样这个行业可以平稳、健康发展。但是如果我们换一种角度来思考,同样三个理论,可能结论就不完全一样,就没有那么乐观。的确,新型城镇化给我们带来了无限的商机,但是不能再用传统的这种方式建房子、盖房子,我们需要跟产业进行结合。金融市场化有更多的钱可能流到这个行业,但是可能受惠的只是少数的大型企业,中小企业的融资还是非常的艰难。为什么这么说呢?我们回想一下2010年的4万亿,当时的背景是政府希望这些钱进入到实体经济当中去,但是钱没有流过去,钱做了钱生钱的游戏,进入到了房地产和地方政府的融资平台。而这次市场化改革的核心目标是希望钱从房地产撤出来,进入到实体经济当中去,所以我们不要预期金融市场化会对房地产有直接的利好。

  房地产的长效机制是不是利好呢?跟这个行业相关的税收制度、土地制度、金融制度三个主要的环境都会发生翻天覆地的变化。我们还会这么乐观吗?是不是不稳定的因素在加剧呢?如果说过去的10年,房地产这艘大船驶在平静的水面上,那么未来10年,房地产这艘船将驶向大海。它有美丽平静的一面,同时它还有波涛汹涌的一面。面对不确定的未来,我们有两种方式进行思考。第一种是我们看到无限的商业机会,但是我们会关注风险。第二种是我们看到很多的风险,但是我们通过发掘、分析,找到结构性的机会。未来十年的房地产,更适用第二种方法进行思考。

  谈未来,我们会谈到趋势,民间资本调研报告进行了三年,是高和资本和建设部政策研究中心一起进行的市场调研,目前是了解房地产的金融和房地产投资的发展趋势,以下是摘要了这几年的趋势判断。2011年初准确地判断了投资趋势转向商业地产和不动产证券化产品,如信托和基金。2011年中预测了风险,鄂尔多斯和温州的楼市风险。2013年初,对融资趋势做了判断,认为直接融资将成为房地产的重要发展方向。而今年,我们预判资产证券化和资产配置平台将可能是未来一个新的方向。

  现在我们把思考聚焦在商业房地产这个领域,用第二种思考方式我们来观察一下。先看一看商业地产有哪些风险,在看一看在风险中孕育着哪些机会。第一个风险是资产价格高。商业地产的资产价格相对于租金来说是很高的,我们看一看租金回报率,净租金回报率都不会超过5%。第二个风险是大量的商业地产散售。而散售以后资产的价值不能够达到投资者预期的水平。

  有没有机会呢?我们可以分析一下。商业地产的资产价格偏高,能不能把它的价格降下来,我们的风险就会降低。至少有三种方法,第一种,我们投资往前端走,不仅仅是收购资产,可以投到土地上去,但是我们需要有产业、有金融的支持,给政府创造税收和就业,这样拿到的土地价格可能会便宜,第二种方法是我们收购的资产包,比方说我们收购十几个酒店进行改造和价值提升。第三种方法,我们可以先持有一个核心资产,通过它的稳定现金流,再收购其它的资产。具体到基金操作来说,有一种叫类持有基金可以解决这个问题。我们先把资产分成两类,一类是核心资产,一类是非核心资产,我们把非核心资产通过资产的提升,快速的散售,把这个利润补贴到核心资产里面,这样它的持有资本自然就会降低,三天、五年以后,市场成熟了,我们可以通过REITs再卖出去。第二个风险是散售的风险,散售为什么价格不能达到预期呢?是因为小业主的竞价,导致租金达不到需求的水平。

  我给大家举个例子,去年底高和资本收购了上海核心位置的中华企业大厦,在南京西路,非常好的位置,左边这张图看起来很破旧,我们想要提升它的资产的价值,要改造它的大堂、公共空间,改造它的机电,还要改造外立面。资产价值提升了,最终我们还要把它卖出去,但是我们不是简单的散卖,而是选择客户,在客户购买的时候,跟客户签订资产管理协议,这就是我们的资产精装修,资产精装修不是简单的包租,更不是简单的出租,它是三个统一,第一是统一的出租,第二是统一的物业管理,第三是统一资产的再变现服务。投资人在他购买的同时,就跟资产管理公司签订资产管理协议,把它的出租权全部纳归到资产管理公司管理。这样就避免了散售资产的互相竞争,使它能够接近单一业主的这种水准。

  这张照片非常的诱人,使我想起了一个故事。这是在两年前一个山西的客户拎着茅台酒要请我吃饭,以前我在SOHO做执行董事的时候也经常遇到客户,不是要求打折扣的就是投诉的,很少看见客户笑眯眯的找到我。我就问他有什么要求,大家知道山西人是比较抠门的,能拎着茅台酒来找我,我还是有点忐忑。他跟我说,我是你们写字楼的客户,我感觉基金还是挺赚钱的,我还有一些钱,我能不能投到基金里面去。这件事情让我们深入的思考,其实钱跟人一样,是有个性的。钱分为两类,一类是追求安全的钱,我们叫做鸡蛋钱,一类是追求高收益的,我们叫做母鸡钱。实际上有钱人投资房地产,它这两类钱是同时存在的,它希望既投基金赚更多的钱,也投不动产,把他的风险降到最低,这就是资产配置的雏形。

  如果我们有2000万,现在我们可以选择投资基金,也可以选择投资核心区域的商业地产,如果我们有500万,我们可以选择信托,可以选择小一点的写字楼物业。如果有300万,我们同样可以选择信托,再少一点,还可以买1.5线城市的不限购的复式公寓。但是如果我们只有5万、10万呢?我们有没有投资渠道呢?是没有的。所以我们呼吁REITs尽快推出来,真正让普通百姓能够分享城市化带来的红利。

  针对第二个风险还有一个机会,就是资产配置平台,这不是一张普通的超市照片,从普通的投资人来说,他希望他的商品在超市里非常方便的买到,但是我们单一的开发商能够做到吗?不能。因为我们的角色对他们来说只是卖药的,因为我们在销售这个产品的时候一定跟投资人讲,这个东西是最好的,那个东西是最好的,所以我们的角色一定是卖药的。我们最好是医生,医生有什么好处呢?医生了解你的疾病,帮你做出选择,但是你会相信他的能力,相信他的判断。我们要成为医生,就要了解投资人的需求,通过专业的资产管理机构,把投资类的房产,和信托、基金放在同样的平台里,变成一个投资超市。在这个平台里,买家是投资人,卖家可能是开发商,也可能是信托公司。医生是谁呢?是有信用的资产管理机构。

  房地产未来十年是美好的,但需要大家合作和创新,房地产未来十年是美好的,但需要在危机中寻找结构性的机会。谢谢。



(审校:劳蓉蓉)
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