2013博鳌之夜:行业大腕解读地产新力量

来源: [观点地产网]      时间: 2013-08-14 21:39

陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,一个是有或然性,也许发生,也许不发生。

  主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。

主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。

主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。主持人:中国地产风尚盛典激情而且荣耀的时刻已经告一段落,接下来,我们进入更加精彩的内容。

  改革与转型大势所趋,既稳增长又调结构的背景下,避免经济大起大落“上限、下限”之间,持续调控多年的房地产行业,会是中国经济重新起飞的引擎吗?

  接下来进入我们的博鳌之夜,本届博鳌房地产论坛第二场,也是最精彩的一场“地产精英,博鳌论剑”。

  本次精英对话的主题是:改革时代的地产新力量之二:上限与下限,新时期的房地产行业。

  让我们有请今晚的对话主持嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

  接下来有请参与对话的嘉宾上台就坐,他们是:中国房地产行业协会副会长朱中一先生;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生;华远地产股份有限公司董事长任志强先生;首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生;路劲地产集团董事局主席单伟豹先生;安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢先生。

  接下来把时间交给巴曙松先生。

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。我们台上有8位嘉宾,我们每个人有七八分钟的发言时间,所以我想还是按照原来的套路,先提一个统一的问题,各位专家从各自的角度来看。我们讨论今天会议的主题,说地产的新力量,在今年乃至以后,房地产行业的新力量新在哪里,是什么样的新力量,每个人三分钟,我们谈一轮之后,再看看大家对哪个感兴趣,再进行第二轮的互动讨论。先请朱会长。

巴曙松

  朱中一:新力量这个题目,坦率来说我没有考虑得太多。我感觉新力量有几个方面的问题,一个是房地产的业态,过去主要是以住宅为主的,今后当然住宅还是咱们房地产的一个最大的蛋糕,其它的包括商业地产、旅游地产、产业园区地产,包括老年住区,它也是新的一个成分,这是第一。第二,随着咱们企业的市场竞争越来越激烈,它会优胜劣汰,在这个过程中会出现新的力量。

朱中一

  贾康:曙松说的新力量的解读,我觉得是不是可以说到这么几层,有新字的概念。第一个就是我个人特别看重的在十八大之后的决策层面强调的新型城镇化,新型城镇化在展开的过程中必然要求和之相匹配的房地产业的发展,还有和它相关的其它产业互动的发展,它一定要有这方面适应新的这样的特点。我们的新型城镇化说到核心叫做以市民化为核心,使我们的社会成员能够共享改革开放成果的新型城镇化,特别是顺应着进城的越来越多的社会成员,他们能够市民化的过程,显然需要我们房地产业创新。第二个新,我个人感觉到应该是和我们十八大之后,大家都在高度关注,而且努力贡献我们自己的一些建设性意见,按照惯例要在三中全会上形成的指导全局,通盘配套改革的指导文件所必然加以规划的新一轮配套改革,形成紧密的关联。我们的城镇化和房地产业的发展,要在全面配套改革的指导文件公诸于世之后得到实质性的推进。这种全面改革的实质性推进,关系到不光是我们房地产业,而且是整个中国国家的前途、民族的命运和现代化、中国梦的成败,我们作为业界的人士,我感觉在这方面要高度的关注改革的思路和进展。当然,回过头来结合到我们自己做的事情上,要意识到这个改革会给我们提供更多的机遇,当然也会带来和机遇并存的挑战。最后一点就要说到我们业界自己要更新换代,要提升我们的水准,这样的一个必须要创新、出新的大的潮流,是在大家共同的努力和不可避免的竞争中间,要体现我们每一个企业的独特价值和我们每一位从业者自己的人生价值,我们应该把每一份努力都汇入到这样一个产业和社会的发展中间,这是我的一个解读。

贾康

  巴曙松:接下来就是博鳌论坛历届最受关节的房地产专家陈淮老师,而且前面在两个人讲的时候,他有了充足的时间来做思考,我们接下来听他说。

  陈淮:这个新力量的问题,其实可以分两部分,一个是愿意和不愿意,它必然存在和发生作用的动力,一个是有或然性,也许发生,也许不发生,发生了将对房地产有巨大促进作用。

陈淮

  它这个必然性体现在以下几个方面,第一,我们改善性需求已经进入一个群体性的高潮期了,如果说以前大家买房子主要是第一次置业,今后买房子,改善性需求、舒适性需求,有房子的人,通过买新房子而改善自己的居住条件,将来在市场中是一个强大动力,这已经显而易见。第二,房地产的企业和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在过去一段时间,不管国几条的调控和市场的变化,房地产企业压在自己身上风险的或然性已经大大释放,可以这样说,2013年我们做的所谓博鳌房地产论坛,各位开发商的心态比2009年国家大力支持房地产业稳增长那个时代还要放松,我不知道我们在座开发商是否同意。至少我观察到,今天我们在这儿开会的任志强先生和他的很多哥们企业还在关心着今天怎么到北京去拍一块地,晚上他还有心情到外头吃大排挡,喝点酒,说明我们的企业大大成熟了。我们整个产业、企业组合,抗风险能力大大增强了。第三,如同贾所长所说,我们的市民化、农民工进程已经提上日程,不管你愿不愿意,它必将推动我们房地产有更大的需求产生。最后一个必然产生,今年以来,纳斯达克、道琼斯、标准普尔已经近30次创历史新高,而我们的A股市场还停留在2000点左右,比2009年世界金融危机还悲惨的这样一个位置上,世界经济微观基础的复苏,也会给中国经济带来正面的、好的推动作用。这是必然要发生的。

  有些将会成为新动力,但是会不会发生,我们还不知道,比如说朱会长和贾所长都讲到十八届三中全会的改革问题,大家都寄予厚望。坦率说,我迄今没看到在三中全会对我们房地产发展至关重要的改革,比如土地制度的改革、金融体系的改革、中央政府和地方政府之间税负关系的改革等这些改革上明显的动机和愿望。如果这个改革真的推进,我们不需要今天晚上这些人坐在台上讲2013后半年和今后一段时间,我们房地产将获得巨大的推动力。但如果不发生,也可能我们这个高潮还要推后若干年,因为房地产业最重要的两个要素:土地和资金,最重要的掣肘:中央和地方财税关系。如果这些改革没有实质性进展的话,我们的新动力恐怕还要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前进。

  巴曙松:任总,上限下限时期,这个新动力来自于哪里?

  任志强:新动力就在上限、下限,如果已经到了上限,你就压着它,房地产别弄得那么快,如果是已经到了下限,就得提一提,还得它撑着。几十年以前,中国主要解决的是吃和穿的问题,房子不重要,因为那时候房子靠福利分配,单位要不分,你忍着,40岁没分房子,你也得忍着,你对单位也不敢有意见,因为你换一个单位,你还得重新熬工龄,所以你就得跟着混。到吃和穿的问题基本解决了之后,人们开始想到了住房,这衣食住行,行排在后头,就是我们住房解决得差不多了,小汽车才进家里。所以到后几年我们才发现,住房的位置越来越重,这是动力,然后汽车的位置越来越重,这也是动力,就是衣食住行,然后逐步提高。陈淮刚才讲到,过去是先解决住的问题,现在要改善了,住得差的要改好点了,这就是动力。如果老百姓、消费者没有动力了,开发商有什么动力?做了房子也没人买了。

任志强

  第二个动力,大家有消费动力就往上走,要没消费动力就往下走,就到下限了。开发商最早在城市里是把旧的城市适度的进行改造,所以我们相当一部分是旧城改造的任务,城市太破了。你现在看看还有那么多破城市吗?没有,所以现在做的是棚户区改造,因为有些棚户区不是城市范围之内的,是城市外围的工矿区这些要改造。在城市改造的过程中,首先发生的是把旧房子拆了盖新房子。

  第二个阶段是沿着城市周边再扩大,现在一个新的情况,就是政府要通过开发商来重新配置公共资源。在我们的政府工作报告里和在李克强的说法里头,有一个叫做公共资源均等化。但是这个公共资源均等化靠谁做呢?不是靠政府,换句话说,政府也没本事做。今天我们上午的时候,三亚市市长跟我们说,这个地方不属于三亚市的核心区,也不属于城区,甚至不属于郊区,属于农村。我们现在在这个农村所在地,为什么能盖了这么好的酒店?是因为开发商把这个公共资源进行了重新的均等化的配置。你们可以问问这个酒店是政府让他把喜来登搁在这儿的吗?不是,和政府没关系,是开发商的意思,是开发商觉得这个地方应该搁个酒店,那个地方应该配个小学,那个地方应该配个医院。所以在城市发展的过程中,特别是原有的公共资源在城中心集中,你进行改造的时候不需要进行大量的资源配置,学校还是原来的学校,教育还是原来的教育,医院还是原来的医院。但是我们现在看到城市在扩大向郊区进展的过程中不是这样的。如果我们配一个学校,按照系统交给了教育局,教育局就按照他所在单位去配一个中学,或者配一个新的中学。但是开发商去了以后是选这个城市中最好的小学的公共资源转移到这个新区中,还用的是原来学校的名字。这就是开发商在城市建设的过程中,或城镇化的过程中利用开发商的智慧,再重新组织社会的公共资源配套,这不是政府干的。政府干的是什么?你缺教育,我给你配个教育,但是这个教育好不好,是不是最优秀的教育,这不是我的事,我给你配了教育资源就行。但是开发商会把一个当地最好的学校挪过来,也就是说,过去在城里的人要挤这个优秀的教育资源很困难,但是现在通过开发商的建设,把这个最优秀的教育资源延伸到郊区或城市外围。

  我们的社会从来都骂开发商黑心,他们并不知道配置新的教育资源的功能,或配置新的公共资源的功能,几乎是依赖于开发商完成的。我们看看城市所有的景点、教育、酒店,哪个酒店是政府投的?没有。所以必须要看到,在新一轮的发展过程中,是因为社会居民、消费者有了巨大的需求,导致开发商利用这些需求去满足消费者的需求,因此他不得不配置消费者需要的资源。过去中国有几个奥特莱斯?没有,是开发商用他的力量,把它引进中国,安排在城市的郊区,或者说城市外围扩大的范围内。这种资源的配置是另外一种城市新建过程中公共资源合理配置的自觉而合理产生的,不是自觉抑制。市场中如果完全靠政府左右的话,通常是干不出好事的,比如说我们2009年的十大产业政策,你现在说说哪个产业还有好果子吃吗?钢铁没了,船舶没了,新能源没了,凡是政府花钱补贴的基本上都是干的坏事,把我们纳税人的钱都浪费了。没被政府鼓励的,或者说一定要用优惠政策支持的都是好样的,比如说我们房地产。你看看我们过去的生产规模,调控这么几年,如果从2003年算,我们大概6亿左右的竣工量,调了十年,我们现在12亿的竣工量,翻了一倍。打压了10年的结果就是翻倍的往上走。我们媒体有一个言论叫,过去十年是黄金的十年,未来十年是白银的十年,胡扯八道,怎么可能白银比黄金还贵呢?我们现在1生产面积不是比原来的生产面积大了吗?我们现在生产的价格不是比原来贵了吗?我们现在生产的总量不是比原来多了吗?我们原来6个亿左右,5个亿左右,4万亿左右的销售额,今年弄不好可能七八万亿了,这是不是提高了?既然在猛的往上涨,都提高了那么多,你怎么能说现在是白银,过去是黄金呢?你们这些媒体不是胡扯八道吗?开发商只是在政府打压的过程中变得越来越坚强,越是环境坏,这个企业发展得就越好,这个行业发展就越好,因为靠行业自身的能力,是市场竞争的结果。政府支持光伏产业,还要政府出面跟欧洲谈判,最后份额还减少了。政府支持干的事一般都干不好。

  房地产业在2003年的时候,你们看看万科多少营业额?今年他前7个月就能干到900亿,过去一年都干不了这么多。

  巴博士提出的问题都是按照会议组织者提前写好的照念的,你也要动动脑筋。未来我们的行业会越来越强大。

  巴曙松:既然任总强调主持人的权威,我刚才从任总讲的话里听出了几个判断:第一,过度尽责的开发商形象和不尽责的政府形象。第二,胡说的媒体形象。所以我也想作为主持人,请政府的城乡建设研究专家陈淮所长,你站在政府的角度回应一下任总,为什么地产商那么尽心尽责,而政府不尽责。

  陈淮:我听明白了,胡说的媒体很多,但肯定都不是今天来的,今天来的都是非常正义和正派的,这是第一层意思。第二层意思,政府永远是个低效率资源配置者,这是不论从经济学理论还是实践都证明了的,也许巴博士经济学可以推翻,但是据我所学过的东西都证明了的,当然不能说政府是不必要和不好的。

  任志强:这个说法都是我从巴博士写的书上学来的。

  陈淮:不得已而为之,我们不得不推选一些人站出来,他们叫公务员,我们靠上税养活他们,让他们来打理公共事务,这是不得已而为之。只有在不得已的情况下,我们才把公共事务托付给政府。如果我们把过去10年的时间,土地、资金和所有的自然资源交给政府的话,它绝不可能盖出我们今天这么多、这么好的房子来。我想这没有多少争议,不信咱们可以试一试。今后也是一样,我们过去10年的房地产最大的弊端之一就是十年调控的政策,不管它叫什么名字,所有的这些调控政策都是在不断地强化政府的权力,不管是9070还是什么,70%的土地用于三种房型,加征5.5%营业税,以及盖保障房,以及20%个人所得税、限购,所有的政策都是在强化政府的权力。政府的权力像退烧药一样,吃了可以当时见点效,治病了没有呢?什么病都没治。所以我们的确现在需要大声疾呼,希望我们在座这么多不是任总所说的那种胡扯的媒体替我们传达一句话,中国需要的不是调控,是改革。

  任志强:我也再补充一句,你们可以查查巴博士前两年发的微博,其中他推荐一本书,叫《自由选择》,这书里就很清楚地说到了,当政府控制价格或以价格目标为调控目标的时候都是错的。而我们的政府恰恰是拼命地在这几年把房价这个价格作为重要的调控目标。而价格在作为调控目标的时候,一定会导致不合理的分配。因为价格是财务分配的一个条件,“不合理的机制”,这也是这本书上说的。“不合理的信息”,因为价格是反映市场供求关系的最重要的一个信息指标,而政府这几项错误都犯了,你们看看巴博士为什么要推荐这本书,你们就可以知道,这本书上就是说政府犯了这么多的错误。

  巴曙松:在我们台上朱会长在政府工作的时间最长,难道我们房地产发展那么繁荣,我们政府就没做一点好事吗?

  朱中一:我回答这个问题比较为难,调控是需要反思,过去的调控需要评估,但是话说回来,市场经济它本身有失灵的时候,可能调控是伴随着市场经济一起前行的。比如说2010年到2011年的调控,将近有9个月的时间,房价还是控制住了。当然调控是不是要以房价为目标,我过去给上面写的东西也不少的,但是上面也有纪律,给上面的东西不一定给下面传达的。调控老是以房价为目标,我自己也觉得是欠妥的,因为你要稳定房价,它首先是总量基本平衡,结构基本合理,价格才能稳定。

  巴曙松:我看你一直在绕弯子,我还是请陈老师谈谈,政府做了哪些好事?

  陈淮:做了很多好事,首先在我们资源不够配置的时候。比如说我们有8个人,但是预备的饭只够5个人吃,我们就要先决定哪5个人先吃,政府让住房困难的人先吃,像巴博士这种又有钱又有势的人后吃,这样的事情就属于公共利益,政府在努力维护。当然在推进节能省地,以及维护国民经济稳定运行和努力探索有中国特色的住房保障体系上都做出了巨大的努力,比如保障房。但是,但是这个词很重要,巴博士,以后你们领导找你谈话,前20分钟你不用太在意,说到但是的时候,你要把耳朵竖起来。但是一个医生开了一个药,起了一定的效果,是不是他就是好大夫?即便政府做了一些事情起到了好效果,他是不是就是做了好事情?我们连续10年调控,这是第一条缺陷。第二条缺陷是高成本、低效率。比如9070政策,已经获批的没有开工的,全部重新做规划,这个成本谁负担?这个效率损失转嫁在谁头上?最终都落在买房人身上。一个医生开的药吃了以后有效果,但是我们回头来看,本来可以有让病人痛苦小得多的医疗方案,效果好得多的医疗方案,我们能说这个大夫是个传世良医吗?

  巴曙松:本来让你讲政府做的好事,结果你都说成它不好,我们还是回到主线。

  任志强:政府干的都是好事,政府好心没产生好效果,这就是陈淮主任的意思,很好心地做了很多好事,但是可能产生的效果不好。政府天生就是该干好事,不干好事凭什么我们纳税给你,但是它一旦有点错误了,大家就应该有权利对他提出批评,因为是我纳税了。既然是这样的话,我们不要讨论他干了是好事还是坏事,而是看最后的结果,四万亿的时候大家都说是好事,今天人民日报怎么说那是错的呢?当时怎么说四万亿多好多好呢?所以不能就事论事去说,我们得看未来发展的趋势,政府可能很好很好,但难免他有时候会干点不太好的事。

  巴曙松:回到我们的主线,接下来我们房地产的新力量、新趋势新在哪儿,刘总来谈谈。

  刘晓光:下一步进入所谓的房地产深度的变革期,肯定在下一步有新力量、新动力。我觉得新力量或者新动力,城镇化肯定是一个新力量、新动力。第二个,企业的转型、模式的转变,产生出更好的产业价值结合的产品,肯定它也是一种新力量。第三个,习近平讲的中国梦,他讲的是民族复兴,实际上中国梦很核心的是房子问题、车的问题。下一步随着中国梦的具体化,对房地产来讲肯定是一个巨大的推动。还有一个,议价肯定还是要上涨,而且通货膨胀在未来的5年中肯定是一个上升的趋势,关键人民币对自己的贬值,那是推动房地产的一个重大的力量。在2005年以后,不买房的人就傻一点,他存了8000块钱,变成了8500,买了房的这些人基本上都变成3万多了,所以这也是一个动力,也是一个重要的因素。还有一个,下一步我们可能要进入到消费升级的阶段,消费升级中可能房的指数和比重是最大的,在这个过程中它也是一个重要的因素,还有就是看我们下一步改革和开放的能力,如果说我们的改革力度加大,我们的开放力加大,可能造成两个市场问题,可能造成中国的地产商面临着更加激烈竞争的问题,这样可能对房地产来讲都是一个新动力、新因素。

刘晓光

  巴曙松:谢谢刘总,越往后回答这个问题也好回答,也不好回答,好回答是有更多的时间思考,不好回答是前面的专家说了一些理由。下面有请单总。

  单伟豹:我觉得没有什么新动力,我是2007年开始参加博鳌房地产论坛的,几乎就是一年好一年坏,上一届政府几乎每一年都折腾,然后一到冬天来了,人家问,单总,怎么办?我说练内功,隔了两年又练内功,我们企业练了这么多年内功,它已经非常完善了,再有什么新力量已经不太可能了,现在的房地产业是很成熟的。我到美国考察了很长时间,对比国内和香港的房地产市场,现在中国的房地产产业出产的产品,它的效率、设计都不比外国差,所以你说我们产业内部还有什么新的动力,我看不出来。如果有新动力的话,一定是政府那边的。调结构、促改革,把不合理、不合法的行政干扰尽快去掉,尊重市场、尊重法律,相信我们这个产业有自己的能力,我相信这才是真正的房地产的新动力,其它我看不出有什么新动力。

单伟豹

  巴曙松:谢谢单总,接下来有请凌总。

  凌克:行业的集中度一定会进一步提高,这些企业今后会分化,现在这些大的企业集团实力越来越强,今后形成数十个全国性的集团,数十个区域性的集团,我们小的公司生存的能力就会更弱。

  巴曙松:金地不小。

  凌克:金地也不算大,这是一种变化。另外的一种变化就是,原来都是一个单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,所以这些公司可能又做住宅,也做办公楼,也做商业。在其中的某一些人还会开始提供各种各样的服务,有的人就开始可以提供金融的服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售的服务。还有一种变化,今后我们中国的城市会分化。我们说现在的城市化,过去十年的城市化主要是一线城市的城市化,最近我们开始提出了新的城镇化,我想随着这种产业的转移,我们中部的城市集聚能力会进一步提高。但是这些城市到底有多强的竞争力,也不好说,在最后我们有竞争力的城市是新型工业、新型科技的这种城市才有竞争力。是那些生产更高档的服装、更多的生物工程的产品,生产更多的、更高端的消费品的这些城市,可能才会有竞争力。到那个时候,到10年之后,我们现在看到的一批我们觉得还挺有竞争力的城市,到那个时候可能也会没落。还有一些变化,可能就会是很大的变化,我们不知道它会不会发生,首先第一个就是土地的制度,土地的制度的变化是房地产业,也是中国最根本的变化,我们现在一个农民有一亩地,政府把这亩地给他收了,赔了他20万块钱,然后我们这一亩地用700万块钱的价格把它卖掉,然后我们还要农民自己再填上原来的存款20万加一起,去付他把这个宅基地收掉之后他买的那套商品房的首付。如果土地制度发生了变化,这些都会发生很大的变化。另外就是房产税,征收多高的税率,这个对中国人今后影响也是非常的大。还有一个就是遗产税,我相信中国迟早会征遗产税的,当中国开始征遗产税的时候,会有那么多人买那么多房子吗?我相信他不会买那么多房子,所以我总的感觉,未来的10年是一个非常多变的十年,我相信会有非常多的变化。

  巴曙松:谢谢凌总。凌总刚才讲的城市未来会分化,地产商也会分化,我想凌总肯定有些思考。我能不能冒昧地再问你一句,你如果在这个分化的格局下,未来十年你比较看好哪三个城市?你比较欣赏哪三个公司?

  凌克:我非常看好北京、上海、深圳,当然有一点,北京的PM2.5要再降一点。我觉得非常好的公司在中国就非常多,万科就是非常好的公司,效率非常的高,恒隆地产也是非常好的公司,当然也包括金地公司。

凌克

  巴曙松:谢谢凌总的判断。第一轮的总结由蓬钢来谈谈,你认为新的力量、新的趋势往哪个方向走?

  蓬钢:可能这也是今天会议组织者出的题目,我听了这个题目,我一直没想明白,为什么还需要新动力?我今天听了一天,我得到的信息是,地产商也不缺钱,也不担心销售,已经发展得很壮大,就是缺土地,只要有更多的土地,我们可以盖更多的房子,而且可以卖得更多,创造的销售额也更多,政府一直在压着这个行业,一直不希望房价过高,所以在控制这个行业的发展,为什么还需要新动力呢?现在不需要新动力,只要有市场在,这么多的从业人员,总会想出各种办法来找到这种新动力。

蓬钢

  巴曙松:那我就换一个方式问,我看到温州已经取消了限购,你认为还会有其它的城市取消这样的政策吗?

  蓬钢:我刚才想说的第二点就是,其实政府的调控并不完全是坏事,我都可以理解,作为房地产从业人员,对于这些政府调控的情绪反感。今天樊纲博士说的我也挺同意,其实调控在某种意义上就是缩短了周期,它把市场破灭时候的损失减少,也把市场火热的时候的上涨程度给控制在一定的范围内。从这点上来讲,它也是积极的。你刚才问政府做了什么好事,我觉得它的方式和最终达到的效果有的时候不是很理想,有时候方式甚至是有点可笑,但是实际上回过头来看一看,如果没有调控的话,可能会产生更多的浪费和更惨痛的结果。这些在完全是市场经济的经济体里面,这也是出现过的。目前中国的政治经济体制的现状就是这样,所以在某种程度上,这也并不完全是坏事。

  巴曙松:时间过得很快,只剩下10分钟了,每个人只有一分钟的时间,我想台上的嘉宾,可能都是以不同的方式参与了一个关于房地产下一步的调控长效机制相关的建议、讨论。这么重要的一个产业,我们希望它发展得更平稳、更好一些,除了批评之外,如果让在座的各位去提建议、操刀说我接下来我来管这个房地产市场,一个建设性的建议,或者说我们假设,今天我们每个人提一个建议,汇总一下,交一个报告,说下一步房地产调控长效机制怎么建,从蓬总开始,如果请你提建议,提什么建议?怎么做,你觉得对这个市场发展,对微观和宏观都是有利的?

  蓬钢:从金融这个角度,我觉得应该大力推行房地产信托基金。

  巴曙松:理由?

  蓬钢:因为目前房地产市场太多的偏重于住宅。在商业地产发展上我们的发展程度远远落后于这些比较成熟的市场,在住宅市场上我们的发展是水平很高了,和其它西方的这些比较成熟的市场相比。但是在商业物业和商业地产市场上,我们现在差得很多,很大的程度上就在于我们没有一个很好的支持商业地产发展和管理的金融产品和金融平台,这个房地产信托基金是一个突破口。

  巴曙松:发展房地产信托基金,支持多元化的业态。凌总的建议?

  凌克:我建议市场的归市场,保障的归保障,少用一点行政的方法,多用一点经济的方法,政府不要一味地那么自信,好像自己能够去调节经济。

  巴曙松:说了十年,我们接着说下去。单总?

  单伟豹:如果能做的话,应该马上取消限价、限购,提高容积率,这是能马上做到的。

  巴曙松:会不会马上就涨起来呢?

  单伟豹:增加了容积率,单元土地成本就会降低。你要把价格降下来,还是要把供应量提上去,现在的土地供应是不够的,传统的容积率是不适合的。

  巴曙松:刘总,既有政府经验,又有房地产经验。

  刘晓光:我的建议是,应该市场化的就市场化,保障的保障起来。

  巴曙松:哪些该市场化的没有市场化呢?

  刘晓光:市场化的还是按照收入来区分。但是我想有一个问题,现在可能影响价格比较大的主要是三块,一块是土地,一块是税费,一块是资金成本。这三个改革涉及到对于房地产的土地、税费和金融的改革,我想在未来的几年中应该是有一些新的进展。

  巴曙松:任总?

  任志强:朱镕基是把我们这个房地产真正市场化的人,因为原来的福利分配变成非福利分配了。但是为什么从1998年到2003年之前,我们每年的房价涨得并不高?每年平均涨3.5%,但收入增长百分之九点几,2003年宏观调控之前,全国房价收入比只有1:3.84,非常低。市场化的时候是开发商面临最公平的竞争的时候,也是最困难的时候;非市场化的时候,才让这个房价一直往上涨,最典型的就是那时候别墅是几乎卖不出去,不准盖别墅后就越来越贵了,所以这十年里房地产市场价格步步攀升,你们都发大财了。真正市场化的竞争是在价格上要拼比,而不是说你想卖多少钱就卖多少钱的问题,那是因为政府在调控的过程中导致供求关系恶化,或者是产品不对路,该供应土地的地方不供地,不该供地的地方供了大片的土地。

  市场化是对企业要求最高,也是对政府要求最高的时候,而非市场化的时候,企业往往会从非市场化的过程中获利更多。所以真正的市场化一定会让我们的房地产市场更加金融合理的一种状态,而不是天天在屁股上搁一块钢板,防止别人今天踢了你,明天还要踢你。我们的媒体就是负责天天踢你屁股的人,当社会监督更多的时候,这个市场化才能达到一个真正合理的目的。

  巴曙松:陈所长,一直是给政府出主意的。 

  陈淮:这个你可别冤枉我,领导的主意不是归我们出的,中南海有很多传世名医,给领导看病一定是最高明的大夫,但是你知道每天中南海的大夫都做什么吗?他们每天回答领导的批示,在肚脐眼贴黄瓜片能不能减肥?领导说,我从互联网信息摘要上看到肚脐眼贴黄瓜片能减肥。这个专家就得花至少两周时间写一篇报告,论证黄瓜片的基本成分是什么,减肥的基本原理是什么,然后还得说明黄瓜片不减肥,贴西葫芦片也不减肥。所以中南海的专家每天在回答领导关于这样的问题,所以巴博士说我们给领导出主意,我们每天都在回答互联网信息摘要的批示,贴黄瓜片是否减肥,我们有没有可能一招毙敌于天下,毕其功于一役、笑傲江湖的办法。我想领导自然很高明,智商非我辈能比。巴博士给我们很多冤枉,我们恐怕担当不起这样高明的意见,我们每天研究的都是贴黄瓜片减肥不减肥的小儿科。

  巴曙松:你后来出的主意是给领导贴什么减肥?

  陈淮:我们当然不能说,领导,你不要再提这种小儿科的幼稚问题,我们得很科学地回答,黄瓜片的主要成分是什么,和减肥无关,然后还得充分地论证减肥的基本原理是什么,最后还得引申出贴西葫芦片、贴木薯片它也不减肥,这才叫一个完整的报告。这个报告至少专家学习写两周到一个月,你说一年到头专家都在研究什么?所以别以为专家都研究的是导弹上天,航天飞机上天这么复杂的问题,专家研究的比我们媒体研究的差得多了。关于巴博士提的问题,自然他心里很清楚,他每天其实也在给领导写黄瓜片贴肚脐眼是否减肥的报告,领导的智商若此,没有一个人的智商能够脱离开他所处的历史时代的局限性,能脱离开他的知识结构的局限性和他个人成长经历的局限性这三大局限性,没有人是神,从来不存在战无不胜的思想,从来就没有过高瞻远瞩、总揽全局的神。

  巴曙松:你还没提建议,如果你是领导,你提什么建议?

  陈淮:我提的建议就是,大家都要耐心,买不上房的年轻人,每天网上贴帖子的,别以为把开发商逮起来毙了你就买得起房了,你更买不起房了。第二,开发商要耐心,我们的领导要实现你所希望的那个理想化的市场经济改革,他们也需要在中央党校还要学若干次。我们的领导也要耐心,别以为一咬牙、一跺脚,本届政府如何如何,就一定能够把中国一个严重发展不平衡的大国问题毕其功于一役,都在短期内解决好。我们的媒体也要耐心,说你专家为什么没出一个十全十美的政策让我们调控一招见效。我想种种主客观原因,这也是颁布到的事,所以总而言之,我们都得耐心。

  巴曙松:贾所长接着讲讲,如果我们现在给长效机制提一条建议,你会提什么?

  贾康:我们这么多年研究的都是提建议,如果说把它概括成一句话,我们想表述的就是:在全面改革中间让市场充分起作用的前提下,更合理的构建房地产业双轨统筹的制度和机制。所谓双轨统筹是现在看得比较清楚的,房地产在大家最关心的住有所居方面,你既要有市场轨的产权房,又要有非市场轨上的保障房,政府作为提供管理职能的主体,它要发挥作用的话,合理的作用就是在合理的动态优化的规划之下,使我们保障轨上解决住有所居的有效供给能够基本提供到位。这个有效供给基本提供到位的情况下,商品轨、市场轨上的房价高一点、低一点绝对不像这些年我们看的核心指标,它也没有这么大的杀伤力,我们现在就要追求这样的境界逐渐到位。如果那个时候低端的都住有所居,不闹事、不造反,咱们在商品市场上就是一方面消费者,主要是中产阶级以上的消费者,从容地行使自己的消费者主权,去挑选房子,竞争中出手去买房子,开发商分析市场,根据市场需求,在政策条件下,运用自己生产经营方面的相对优势去提供有效供给,他们这叫生产人主权。在这个方面是大家遵照规则,在市场方面最可能优化配置资源的环境之下去解决资源配置的问题,低端不闹事,中端有一定的引导,高端市场充分统筹,这是我们的建议。

  巴曙松:上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

  贾康:有这样一句话,保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管,但现实中似乎打了乱账,有一定的意识,并不意味着他的政策和调控就真正按照这种理性形成了全面的设计和配套。

  巴曙松:朱会长,假设今天你是受领导委托,来组织业界专家对房地产市场听各方面的建议,现在听了一圈了,一个小时了,如果让您来做总结,让您回去给总理汇报,您准备汇报哪三点?

  朱中一:大家讲的我就不汇报了,我想汇报一件事情,不管是改革还是完善制度,最基础的工作就是要完善家底,我们在每一次建议里始终是建议中央政府不管怎么样,要下大力气,要认认真真地搞住房普查,因为我们1986年到现在没有搞过住房普查,现在尽管在搞联网,联网也是以后新建的商品房才能联网,其它的要联网很困难,你家底不清,你制定规划有时候很难有把握,你制定政策有时候很难均衡,所以我觉得万事要从基础做起,基础是什么?摸清家底。

  巴曙松:好,摸清家底,这是你自己的建议。

  朱中一:如果要讲其它的建议,我觉得还是通过改革和完善制度来推进行业的进步和发展。

  巴曙松:谢谢。时间已经过了5分钟了,我们今天的论坛到此结束,谢谢各位专家的参与,谢谢各位听众的参与。

发稿:博鳌房地产论坛审校:劳蓉蓉

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