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观点时评:钱荒后现房荒 “日光盘”的四大矛盾
作者: 张宏伟     时间: 2013-07-30 00:50:43    来源: [ 观点地产网 ]

楼市“日光盘”背后集聚着多重矛盾,这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

  观点地产网 进入7月份,北京大兴的住宅项目接连曝出日光盘,同时,位于北五环外及东部区域的一些价格高达6万元至10万元一平方米的高端项目也出现多人争抢一套房的情况。别墅市场交易也呈现量增价涨。

  位于北京大兴黄村的中建·国际港项目在开盘时创造了1462套房源当日售罄、认购金额达37.9亿元的2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。除中建·国际港之外,首开熙悦山、金融街·融汇也实现了开盘当天“日光”。

  此外、沈阳、南京、厦门、福建等城市楼市也异常疯狂–“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现,购房者中,中小投资者众。现在看来,当前钱荒并不紧张的的市场现状不但没有改变开发企业资金面的危机状况,反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。

  当前,部分大中城市或多或少出现“日光盘”的现象,这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市。

  楼市“日光盘”的行情局面的出现,一方面是由于在政策“微调”之下,各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”,采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”,甚至积极拿地“换仓”的结果;另外一方面,也是由于新国五条细则出台的市场背景下,由于一些关键政策并没有实质性落地,此时反而激发了市场需求更加集中释放和爆发,尤其是在一线城市,在土地供应持续稀缺的市场背景下,商品住宅供不应求已成为事实,出现“日光盘”与销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。

  “日光盘”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚着多重矛盾,这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

  首先,坚持房地产市场调控不动摇基调与出现房价持续涨价的现象的矛盾日益突出。

  从市场基本面来讲,在2012年以来楼市调控政策“外紧内松”的市场特征之下“基本面”逐渐好转。新国五条细则落地后,政策执行基本延续原有政策,定向定量宽松政策持续执行,这导致市场成交量持续回升,2013年6月全国百城房价自2012年6月止跌后连续第13个月环比上涨。最终导致坚持房地产市场调控不动摇基调与出现房价持续涨价的现象的矛盾日益突出;

  其次,开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控,坚持去投资化”导致企业利润率下滑的之间的矛盾。在调控已成常态的市场背景下,开发企业通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面,此时,通过各类营销手段制造“日光盘”热销、持续涨价首当其中与当前政策面矛盾会突出出来;

  第三、开发商营销手段炒作未来市场供不应求、涨价预期与购房者害怕错过最佳购房时间窗的市场供需矛盾;

  第四、地方政府政策“微调”政策层面的阶段性的定向松动与经济发展、财政收支之前的矛盾在今年也表现的相当突出,尤其是2012年下半年以来,政府为了缓解地方债的压力,开始大规模推地,在一些大中城市推地潮以及各类优质地块“地王”的出现,一定程度上表现出地方政府在房地产市场调控与经济发展、财政收支之间权衡做出的矛盾的抉择。

  总体上来讲,今年7月份以来“日光盘”与情局部市场惶恐入市的出现,与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征,楼市供求关系持续紧张,开发商营销手段、地方政府地方债等都有非常重要的关系。

  当前,不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期,还是企业自身为了提高利润率而表现出来的急吼吼的涨价动作,还是开发企业跑量冲刺年度业绩销售指标,“日光盘”行情与局部市场惶恐入市的出现,不可避免让当前市场走势扑朔迷离。

  尤其是近期,中央多次表态在2013年及未来,城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下,地方政府为了解决地方债的问题,还会大规模推出土地,此时,不可避免还会引起新一轮的“圈地运动”,进一步推高土地市场价格,为以后房价再度上涨埋下伏笔。这就导致市场与政策的面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:刘满桃)
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