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土地出让方或已吸取前车之鉴，借此规避此类城市核心区域黄金地块被部分土地“炒家”用以转手获利的风险。

　　观点网 李雯露 上海“东八块”地块，SOHO中国与美国汉斯之间的这场上海滩土地争夺战绝对不乏看点。

　　先是“东八块”热地与原上海首富周正毅以及香港首富李嘉诚的错综历史，再到“东八块”之一的静安区石门二路街道60号街坊地块招标出让遭遇延期，而今开标公示未明确发布时间再次令人眼镜大跌。

　　7月29日，观点新媒体从上海市规划和国土资源管理局获悉，上述地块招标结果目前还未有定论，最终结果将在10个工作日之内公示，可在网上查询。

　　不过，就在“东八块”低调遭遇延期定标的同日，上海市徐汇区规划与土地管理局发布的“徐家汇中心项目”地块答疑纪要亦吸引了不少关注的目光。

　　175亿地块答疑

　　资料显示，“徐家汇中心项目”地块包括57、150、151三个街坊，土地用途为商办、餐饮、旅馆业用地，总出让面积约9.92万平方米，总建筑面积为58.4万平方米，起始总价高达175.26亿元，并已于7月19日正式预申请。

　　根据出让文件，该项目地块之中，有不小于60%的总建筑面积须由竞得人持有10年以上，其余建筑物原则应整栋出售。

　　对此，上海市徐汇区规划与土地管理局在7月29日发布的答疑纪要中指出，60%的自持物业，10年后可按登记单元销售。除持有建筑外，办公用途建筑物原则应整栋出售，不过如若楼宇为商业办公综合的，可分用途后整体出售。

　　同时，在进行房地产登记时，办公建筑最小基本单元以“层”、商业建筑最小基本单元以“幢”予以登记。

　　此外，出让文件中还涉及，徐家汇中心项目地块包括57、150、151三个街坊，其中地块150-09内有一个“可变之公共通道”及一个“可变之连通道”通往地块151-11-C。对此，规土局在答疑纪要中指出，该“可变之连通道”应由竞得人自行建设和管理，通道中不可建商业设施。

　　150-1-A、150-5-A、150-5-B、150-9、151-11-C地块根据方案，如确需对建筑容量微调平衡，在总建筑量不变的前提下，可在上述地块内适当微调，微调幅度不超过2000平方米，超过该幅度需通过专家程序论证。

　　对于地块内商业设施的布局、面积分割，规土局称，根据“出让条件及建设要求汇总表”中综合用地各用途比例确定。经营业态方面，不鼓励大型超市及服装、电子、建材、农副、电器等各类(批发)市场。

　　另据答疑纪要，该地块以净地交付，地下建（构）筑物及管线由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续和承担相应费用。

　　值得注意的是，上海市徐汇区规划与土地管理局还明确指出，企业在竞得地块并支付全部出让价款后，完成投资开发总额25%以上，方可进行股权转让。

　　除此之外，预申请文件亦明确规定，“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”，竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。

　　上海土地“炒家”

　　关于“徐家汇中心项目”地块对自持年限与比例等的诸多出让规定，令人不禁联想起曾被多次转手，最终上实城开无奈退出的88号地块；也令人想起如今外滩地王正经历的股权纠纷。

　　对于土地出让方而言，这些规定或许意味着上海市徐汇区规划与土地管理局吸取前车之鉴，借此规避此类城市核心区域黄金地块被部分土地“炒家”用以转手获利的风险。

　　不论“东八块”亦或“徐家汇中心”，外资近来在上海土地市场异常活跃，其中不乏“借地生利”的土地“炒家”。

　　以“东八块”的竞标候选人美国汉斯为例，这家美国房企大佬就曾在上海连续套现。

　　翻阅历史资料发现，早在2006年，汉斯曾斥资17.1亿元获得上海城投悦城置业新江湾城C5地块70%股权，与上海城投合作开发该项目。

　　不过，4年之后，2010年11月9日，汉斯将其所持有的70%股权以23.5亿元的代价售予富力地产及合景泰富联合体，顺利套现退出，若不考虑汇率变动，汉斯在此间曾获利6个多亿。

　　不仅如此，当年11月17日，汉斯还将其持有的上海二十一世纪中心大厦股权出售予瑞安建业。该项目用地最初由中国光大集团于1997年购得，2006年1月，中国光大集团引入美国汉斯合作开发。

　　对于美国汉斯地产当年在上海连续出售控股项目一事，有专业人士曾分析指出，外资投资地产项目一般有比较严格的抗风险计划，在收益能够满足的前提下，会将项目套现，再去寻找其他优质项目。

　　“外资都有自己的一个投资年限，可能3-5年不等，到期需要体现投资回报。”上述人士曾如此表示。

　　另有专业人士在接受观点新媒体采访时指出，美国汉斯当时之所以会转让江湾新城的项目，应该主要是投资组合搭配的一种重新调整。

　　“这些海外开发商、基金在国内的投资，最重要的目的肯定是赚钱，而且每一个基金都会有一定的投资周期。到了投资周期之后，他们就会把资金各方面返还给投资者。他们可能出于各种方面的考虑，决定把项目整体出售，而不是自己去开发。”该人士如此坦言。

　　而“徐家汇中心项目”地块的意向企业包括，新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业以及九龙仓等港企，在此之中也不乏土地“炒家”。

　　对此，上海业内人士就认为，目前备受关注的几块土地，确实存在这些公司“借地生利”的可能性。

　　“他们的一贯做法也都是这样的，不论商办、住宅都会囤积很久。”

　　不过，该业内人士表示，现在的市场背景与之前有相当大的不同，通过这种方式（囤地）获取的收益已无法与过去十几年中所获取的（收益）相提并论。

　　“只能说之前的市场背景给了他们这样的机会，但不见得现在他们是为了投机而来。”

　　该人士续称，“东八块”和“徐家汇中心”有一个共同点，即属于城市核心区域中心，国内企业无法盘活的。

　　“为什么把‘徐家汇中心’从上实城开手里调配出去？就是因为你捂在手里做不了，这是一个很严重的技术性问题，不是钱的问题。如要解决这一问题，必然就要导入一些先进性技术，这就会得从香港、新加坡、美国的企业身上去寻找。国内企业对于这种大型核心区商办地块的开发整合能力不一定能够支撑当下这几块地所要体现的价值，这个是关键问题。”该人士如是说。

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