中国房地产政策与市场判断

来源: [观点地产网]      时间: 2013-05-02 16:50

楼价在2013年或者往后要大升的机会并不是很大,但是要跌,也并不现实,基本上很难跌下来。

  中国内地房地产市场基本上受政策影响比较多一点,所以还是先从政策方面开始。

  政府本来就是土地的主要供应方,是整个房地产产业链供应方面主要的一个源头。从调控来讲,政府的政策原本应该是从供应方面来入手会比较理性一点,比较容易见效果一点。但是过去政府因为在供应方面的一些控制并不是做得很好,就只能干预需求方面。

  如果从供应方面入手,按照需求方面变化来改变供应,这样也能从价格方面获得一定的限制,甚至于从供应方面来改变市场对未来价格的预期,其实也能调控需求,但是现在做不到了,只能直接插手需求。

  一般来讲,很多政府也有插手需求方面,但是直接插手需求方面一般还只是从金融、税收方面入手来间接影响需求的变化,大陆的情况有点不同,也没法用好金融政策、税收政策,或者觉得不好用,所以就只能暴力干预需求。

  分析房地产需求很难完全从供需方面判断市场的走势,因为政府本身也是一个参与方,对国家的政策也需要有一个合理的判断,才能比较容易看到未来市场会有什么变化。纯粹从供需方面来讲,2013年房地产市场应该是很好的,估计楼价的涨幅应该还算是比较多的。

  有人比喻现在冬天风高物燥,容易有火警,但是如果政府在旁边已经拿着灭火器虎视眈眈看着,你想点大火其实也点不起来,想点小火其实还可以。

  当然,楼价在2013年或者往后要大升的机会并不是很大,但是要跌也并不现实,基本上很难跌下来。

  从过去来讲,2005年那一个阶段算是宏调慢慢开始收紧,主要针对的是上海那边,因为上海房价升得比较厉害。当时上海政府跟中央还是一致的,所以很快把房价压下来。

  把上海压下来对其他地方影响并不大,楼价还是慢慢升,升到2007年,主要针对面应该是深圳。深圳方面当时也挺配合,第一个出了限外令,限制境外投资,然后慢慢又把楼价压下来了。

  还有什么时候地方与中央比较一致?就是2009年救市,地方非常配合中央的政策,出台很多政策支持市场,所以楼价那一段时间又飞涨起来。到2010年因为升得太高,国十条又出来了,陆陆续续出台很多调控政策,把楼价压下去,压下去一段时间开始恢复上升,恢复上升过程中有一些升得快一点、有一些升得慢一点,国家跟地方的一致性就开始变差了,地方出了一些微调政策来改变这样的现实。

  我们看地方政府的一些微调的尺度,其实跟地方本身的交易量有比较大的关系,刚才说了政府很少从供应方面来调控市场,主要直接针对需求。直接针对需求的效果是怎么样?通常政策出来不是让楼价跌下来,而是让成交量跌下来,对地方政府的影响还是比较大的。

  一些地方过去也有一些微调,尺度的多与少就取决于市场在限购以后成交量减得多还是少,减得少一点基本上也不需要什么微调政策,如果成交量跌得比较厉害,地方政府也出了很多不同手段来测试中央的底线,究竟哪些可以微调,哪些不可以。

  结果比较明显,限购政策要停止的可能性几乎等于零。地方一触到限购这条红线,马上给中央叫停。但是如果针对一些刚需的微调,基本上都可以过关,包括公积金贷款放宽、购房优惠等。

  十八大以后,中央主要提出两个方向来解决住房改革制度,一是市场配置,二是政府保障。

  从2010年开始,保障房建设一直在增加,虽然2013年计划比过往都要少一些,但其实总的加起来也是不少的。目前来看,保障房从建设方面开始进入分配方面,又看到分配上出现很多不公平或者有些保障房认购率还是不足的情况。政策出台,小毛病肯定是有的,但是出现大问题应该也不会。长远来看,保障房应该解决了中央在舆论方面的压力。

  未来,从行政干预方面来看基本上也很难。未来政策变化主要集中在三方面:第一,一些地方的政策微调应该还会陆续出台;第二,加大土地供应;第三,房产税试点,从2013年开始应该也会增加。

  政策方面也提出两点:住有所居、扩大内需。住有所居方面主要通过保障房建设,还有刚需方支持方面。另一方面在扩大内需,比较明显可以看到对于改善型一些需求的释放应该未来会越来越大。

  所谓改善型的住房,在未来也会是一个很大的商机,因为从改革开放以后建了很多房,当时的设计、配套都比较差,未来很大的商机就是产品设计方面怎么吸引到改善型需求。

  说完了政策方面,接下来是市场趋势。中原集团统计了全国42个城市,这42个城市主要都是一线、二线城市,2012年整体成交量比2011年上升了20%,比全国平均高了很多。

  这反映了什么?主要是2011年一些一线、二线城市受影响比较大,而三四线城市基本没有受什么影响。但是从去年开始,一二线城市成交量开始发力,反而跑赢了三四线城市。

  三四线城市过去土地供应大,未来应该还是有一些压力的。从供应量来讲,去年上半年开工量开始下降,会反映到去年年初的供应量等于今年下半年以后或者明年初的供应量。

  未来判断,总体供应量应该在下半年会出现一个阶段性的短缺。如果纯粹从供需关系来讲,对楼价是利好的,但是刚才说过要考虑政策方面的压力,就是楼价要涨其实也并不容易。

  我们从很早之前就开始盯住十个标杆企业,从标杆企业看销售占有率的变化。2003年十大企业市场占有率7%,到去年已经达到12%,未来这些大的房地产企业在市场占有优势还会持续增加。

  十大企业销售额对比去年拿地量来讲,也可以看到不同企业采取方法不同。过去一年,招商地产拿地的量远远高于销售量;有些企业基本上按照销售量定拿地目标,就是万科、保利、中海,基本上是卖了多少就补入多少土地;还有一些比较慢的,像富力、华润、金地,销售量远远高于拿地。这几个企业当中,谁进取一点、谁保守一点?可能拿地比较少的,这段时间还处于去存货的阶段。

  我们也可以看一下行业利润率,从十个标杆企业的净利润来看,现在也看到一个明显下降。以前说房地产行业是一个暴利行业,现在“暴利”也在下滑。2007年的时候平均是24%净利润率,现在只有18%,以后再会低一点也说不定。

  为了弥补利润率下降,很多标杆企业都在提高资产周转率,谁做得快,生产线跑得快,在市场的竞争就会比较好。在十个企业统计当中,万科最快,土地周转率达到31%,其他比较平衡一点的,保利、恒大、华润大概18%,富力、绿城、雅居乐周转率偏低,最低的绿城是6%,就是拿了地要很长时间才能变现。

  二手市场销售量2011年处于一个谷底,2012年开始上升,虽然与2009年还是没得比,但是已经好了很多。我们判断今年如果楼价不会升得太快,政府不出比较严厉的政策来限制市场的情况下,成交量还会进一步扩大。

  从成交面积来讲,刚需型物业占成交比例越来越大。在北京、上海、深圳三个城市做项目调查,60%是首次置业,还有30%左右是改善型需求,只有10%是真正的投资型,这个结构也比较符合国家政策,希望降低投资方面的需求。

  从价格走势来讲,统计六个城市二手价格,2012年3月份开始价格就一直在逐步走高,去到11月份、12月份涨的更快。个别城市像北京、上海,12月份二手价格涨的很厉害。

发稿:黎明楷审校:杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场