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观点意见:房地产仍然是中国的大众投资情人
作者: 朱大鸣     时间: 2013-04-24 02:14:42    来源: [ 观点地产网 ]

对待这位大众情人,每个人的看法都不一样,但是,有一点是一致的,房地产任何异动都在牵动着百姓的神经。

  观点地产网 街谈巷议的经济主题,房地产相关的话题最为热辣,各种观点剑拔弩张、各种势力竞相角逐,房地产的一举一动都能牵引股市的每一处某稍神经,引起一阵阵痉挛。

  国五条之后房地产市场将会有何影响,新一届政府即将怎样出台新的调控政策?我认为,房地产调控看来是一种常态,短期内不会放松。但再严厉的政策已经黔驴技穷。调控已经延续了三年,但房价是否下跌这是有目共睹的。房地产市场刚性需求是客观存在的,政府的各种打压只是增加了房地产成本,并没有加大供给。

  城市化进程在中国才刚刚进行了还不到一半,但我们的政策本身还存在很多问题,违背了市场规律,比如国五条北京细则里面用户籍制度来限购房产,这是政策的倒退,城市化进程的前提就是要取消户籍制度,现在反而用户籍制度来作为调控的手段之一。新国五条也好,国六条也好这些政策是否能真正落地,值得探讨。

  市场经济有它自身的规律,这几年政策从来没有打压过股市,但中国股市一路上大跌加阴跌,股民损失很惨重。上周末中国的一位著名的股评家从北京飞上海来与我谈对冲基金事宜,一个多年一路唱多的著名股评家现在也要做空股市。这就是市场化的做法。中国经济不好,我们为何一定要做多?做空同样可以赚钱。

  中国经济的改革当前处于攻坚期与困难期,完成转型大致需要三年的时间,三年之内中国股市不会发生大级别的上升行情,预计会处于一个反复震荡筑底的转型期。这部分时间内一批真正有价值的股票会出现,也有一批处于虚高位置的股票会打回原形。做空基金的市场投资理念是价值做空,做空一切没有价值、弄虚作假的上市公司,让其回到原点。在未来三年处于开放式变革期的资本市场而言,是利用一切做空工具如股指期货、融资融券、T+0、转融券进行价值做空的大好时机。

  房地产没有做空机制,但是,房地产市场却是与中国经济走势密切相关。可以说,房地产市场是中国经济的浮漂,当经济好的时候,也是房地产市场成交量旺盛的时候,当经济不好的时候,房地产往往又成为中国经济的引擎。

  就目前来说,我们正在推进的城镇化最终还是要通过房地产企业来完成的,且不说土地财政给地方带来充足的资金来发展经济,仅仅从最直接的角度来看,如果出现大量的鬼城,对地方经济的打击是不言而喻的。

  虽然说人们对于土地财政的意见比较大,但是,从现实层面来看,土地财政依然对地方政府起着定心丸的功能。国土部的公告显示,2012年全国出让国有建设用地面积32.28万公顷,出让合同价款2.69万亿元,同比分别减少3.3%和14.7%。其中,招标、拍卖、挂牌出让土地面积29.30万公顷,占出让总面积的90.8%;出让合同价款2.55万亿元,占出让合同总价款的94.8%。地方不仅仅通过市场获得巨额资金,还通过土地抵押获得大量的资金,全国重点城市土地抵押监测表明,截至2012年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元,同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷,抵押贷款净增1.12万亿元。这样的数据可能还是低估的,这也是不少人对地方债忧心忡忡的原因。

  这些风险固然重要,但是,最大的风险还是土地价格下跌带来的债务风险。因为一旦土地价格下跌,会影响抵押品的价值评估,这会冲击整个金融体系。

  综上所述,笔者认为,中国房地产调控仍会出现常态化的态势,但是,调控对于房地产市场的负面效用也在不断积累。由于中国缺乏投资渠道,很多资金没办法才走进房地产市场,正是这种每个人的在房地产投资成功的经验和在其他地方投资失败的教训,才导致资金一轮一轮地进入房地产市场,给整个市场带来系统性风险。然而,相对其他投资选择来说,房地产仍然是大众投资的情人。无论是论坛的听众也好,还是出租车上司机们闲聊、日常百姓的交谈也好,房价和房地产经常成为最日常的攀谈话题。对待这位大众情人,每个人的看法都不一样,但是,有一点是一致的,房地产任何异动都在牵动着百姓的神经。



(审校:刘满桃)
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