黎振伟:中国城市大盘的发展与回顾
作者: 黎振伟     时间: 2013-04-11 11:58:07    来源: [ 观点地产网 ]

我们将要思考,贵阳给我们带来的将是城市创新发展的典范,还是别的什么?

  2013年,我们的房地产行业最关注的话题是什么?我想是三个方面:1、房地产调控与转型;2、城镇化带来的机会与挑战;3、从鄂尔多斯带出的房地产泡沫与延续。

  贵阳同样面临着考验,我们打开网站,只要把贵阳和鄂尔多斯两个词一搜,一大串网页也出来了。很多的数字在贵阳今天,为什么会令人感到担忧,因为我们看到的数据,在贵阳很多的楼盘在中国创造了很多的奇迹,它的量、它的写字楼,贵阳是个三线城市,但是贵阳的写字楼非常多。以上统计可能并不准确,但是在市场上是这样流传的。我们将要思考,贵阳给我们带来的将是城市创新发展的典范,还是别的什么?

  思考这个问题,我觉得不容易。我们不能够简单否定,也不能够简单地盲目推崇。我想我们需要客观、理性地认识。

  我们在创造奇迹的同时也要认识规律。为什么要讲广州,因为广州是中国房地产最成熟的城市,它的历程、它的经验以及教训可以给我们增加成功的把握。贵阳这样一个三线城市的典型,也是城镇化发展的典型,它是天时地利人和获得的机会,偶然中的必然,快速发展中的弊端与防范对类似的城市都很值得借鉴。

  讲大盘不得不讲广州。广州,中国典型城市发展的典范,可以看到规律。广州为什么在九十年代中就可以有大盘呢?它是中国最早开放的城市,也是中国经济最早崛起的城市,所以决定了广州有中国最早的大盘。广州是既传统又充满活力的城市,广州有很多新潮的东西可以被接受,因为香港的影响。广州GDP的增长一定领先全国,广州的人均收入增长也拉大了全国的平均水平,广州的户籍人口跟流动人口是1:1,广州在2000年时,我们的市场供不应求,也导致了广州的成交价格也上涨。城市的高密度开发,房地产在城市里面已经变得不那么宜居,所以开发区需要寻找更多的空间,买房者也需要寻找更多的空间,所以郊区的大盘就出现了,于是,对广州的影响很巨大。比如香港的太古城,香港的御景湾。

  大盘给城市带来很多很多的过去没有的经济,当然,也会带来些问题。

  广州大盘经历将近20年:第一阶段:1991-1998年郊区大盘的发展期,单一的功能与简单配套,探索与积累阶段。第二阶段:1999-2001年郊区大盘的开花期,从单一开发到复合,概念的提升。第三阶段:2001年至2003年,郊区大盘的结果期,从个别楼盘到板块的提升、产品综合质素的空前提升,开发营销模式成型并成熟。第四阶段,2004年至今,郊区大盘的引进与外拓提升期,从本地发展到外地企业引入。

  广州的发展也是四面开花,但区域的经济、交通、环境时机决定了项目发展的效果以及成败。番禺是最好的,因为它的区位最好。所以我觉得贵阳的开发商们千万不要看到地就去拿,不光看地,看环境,还要看经济、交通及城市的发展。在广州华南板块这个很小的区域里面有15个楼盘的进驻,一个很小的区域的一年销售量达到整个广州的三分之一,这些开发商今天已经很多是中国的上市公司,当然,也有很多公司死掉。

  今天贵阳的发展可以说已经超越广州,有很多大盘的发展。

  在广州,特色很重要,在竞争之下,没有准确的布局很难做。广州丽江花园,是中产人文的典范,一方水土一方人。奥林匹克花园,是中国体育与健康复合地产的典范。广州星河湾,是中国品质与景观社区的典范。星河湾的成功不仅在广州,已经在北京、上海都成功。凤凰城,碧桂园最成熟发展的大型社区,与区域城镇及产业化发展的典范。这是广州东部的工业城镇,它的发展可以延续这么长时间,而且价格不断提升。广州雅居乐是中国休闲的典范,它把旅游产业带到了海南。所以,从广州的经验看,真的不简单,每一个项目都创造了一个新的模式。

  我想今天的贵阳,我们的开发商如何创造自己的模式。有一点还需要我们学习的是广州祈福新村,它是名副其实的中国第一村。

  成功的背后要捉住先机与务实长远的操作,准确的客户与产品定位,多样化的选择;完善与有效的配套,便利的生活设施;引导生活、由度假概念到郊区生活方式。

  广州早期城郊大盘发展存在的问题:1、企业开发先行而政府规划滞后导致土地的浪费与发展的无序。2、强调个体的发展而忽略整体的城市发展配套,导致社会资源的浪费与居民生活的不便,也给企业后期的运营带来很大的困难。3、郊外居住区与区域产业及生态环境发展未能协调,从而导致开发过度与难以持续。4、要重视硬件与个体的发展,而忽略周边文化的建设与发展。

  还有我们的堵车问题,华南板块居住了广州四分之一的人口,它的交通也是不通畅的。还有开发商的承诺不兑现,这些矛盾到今天还在发生。当然,也包括一些无序、盲目的发展,导致了很多浪费,包括资源浪费。这些,我觉得在广州还好,它是一个巨大城市。但是贵阳,如果经济跟不上,这些问题将会很严重。

  以企业主导发展,可提升开发的效率,但政府的缺位令发展缺乏整体的规划,而快速发展与经验不足的矛盾,则发展造成资源的浪费与环境的破坏,而完善到位的交通配套与管理是城郊大盘发展的持续保证。

  贵阳在新型城镇化城郊大盘的发展将会如何?贵阳是一个首位度极高的城市,同时也是一座土地缺少、人口高度密集的城市,贵阳山多,平地少。贵阳今天城市在发展,贵阳一旦打通隧道,其实城市到郊区大盘距离非常近,所以为什么花果园能够这么成功,很简单,因为它紧挨着城市。未来方舟为什么有机会?因为打通隧道,跟中心城区就是几公里。同时,贵阳的政策,限购范围狭窄,政策也很有利。同时,贵阳现在的需求,目前还是以首置、首买等刚性需求。当然,我们也看到它的生产也会过剩,贵阳的房价去年紧挨着前年跌了,但是成交量大量上涨。我们认为,城市的特点,基础的完善,经济的增长,人们生活水平的提升,政策的支持与宽松,房地产发展的提升与外部企业、国际经验的引入,城市改造更新的压力与动力,造就了贵阳城市与郊区大盘的天时地利人和。政府的支持,后发的优势,创新的精神与企业家的大胆进取成就了贵阳中国房地产城市大盘的奇迹。充足的市场供应加剧了竞争也促进了进步,更平抑了房价。

  但是在城市快速发展的同时,更需要清醒地认识,我觉得质跟量是矛盾,但也应该是共生的。超常规的发展只能一时,却不可持续。大盘的建设与销售可以加速,而大盘生活与配套的成熟需要时间的历练与培育。开发商可帮助政府推进城市改造与建设,但政府不能在城市运营管理中缺位,开发商更不能代替其功能与作用。市场的房价并非越低越好。

  结论与建议:1、城市与经济兴旺带来巨大的发展机遇,令大型城市郊区住宅碰蓬勃发展,但不能简单模仿与照搬。2、企业的参与城镇化的发展令项目发展的水平提高,速度加快但不能盲目与失控。3、政府须加强规划与开发的指导,令土地资源更有效地利用并令开发运营可持续进行。



(审校:刘满桃)
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