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城镇化建设议题再热 三线城市或成未来发展重点
作者:     时间: 2013-01-06 18:20:43    来源: [ 观点地产网 ]

有分析称,在城镇化的未来发展过程中,三线城市将成为房企最重要的“蓝海”区域。

  近日有媒体报道称由国家发改委牵头,财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》将于今年全国两会前后对外颁布。该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设,为新型城镇化提供了发展思路,提出了具体要求。

  按照上述规划,未来中国新型城镇化建设,将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则,按照“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求,推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。

  事实上,从2012年下半年开始,城镇化再次提上议程,成为业内外关注的重要话题。

  城镇化详解

  对于中国未来的城镇化,在去年的十八大报告中亦有清楚表述。

  报告称,坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

  该报告继续表示,必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点,着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。并进一步称要科学规划城市群规模和布局,增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。

  2012年12月15日-16日,中央经济工作会议上对城镇化的发展方向亦给出了明确的表述:“城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局,大中小城市和小城镇、城市群要科学布局,与区域经济发展和产业布局紧密衔接,与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程,走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。”

  对于中央政府反复强调的城镇化发展,光大证券在随后发布的研报中表示,十八大报告将城镇化从局限“区域协调发展”一隅,上升至全面建成小康社会载体,上升至实现经济发展方式转变的重点,体现了城镇化在实现全面建成小康社会的实践中占据重要位置。新型城镇化已经上升到国家战略层面。

  而花旗方面则指出,按照国家发改委规划推算,城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资,市场分析料基建、内房将明显受惠。

  三线城市机会

  业内人士认为,根据城镇化布局的发展思路和要求,以及城镇化布局的特点,业内指出,新型城镇化战略有利于房地产市场,尤其是三线城市的开发。

  按照房地产行业共同的认知,三线城市包括一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市,和少数经济发达的县级市。如昆明、福州、合肥、石家庄、乌鲁木齐及绍兴、嘉兴等。

  有分析称,在城镇化的未来发展过程中,三线城市将成为房企最重要的“蓝海”区域。

  原因是,以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市,以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市,房地产行业在经过十数年的发展之后,市场趋于成熟平稳,供求达到平衡,增长潜力有限;

  而以昆明、福州、合肥、石家庄、等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房地产发展受新型城镇化政策影响,刚需剧烈释放,供不应求,市场结构合理,发展潜力巨大。

  数据显示,目前中国城镇化率已达51.27%,据有关方面的统计,未来10年中国城镇化水平升至60%,中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。目前低于城镇化率50%的主流三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥等,城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

  事实上,包括万科、恒大、招商和中海在内的诸多标杆性房企,今年也明显加大了在三线城市拿地的幅度。

  据统计,从2012年4月万科首次在唐山耗资1.9亿元拿下两幅地块以来,截至8月份,万科在全国至少新增项目18个,总地价约为112亿元,大部分都集中在二三线市场。

  而从第三季度开始,万科新增的土地项目至少有23个,规划建筑面积约为376万平方米,而这些新增的项目也大多位于二三线城市,像徐州、贵阳、莆田等等。

  此外,招商2012年前三季度共拿地97万平方米,规划建筑面积达到270万平方米,大部分集中在二三线,甚至四线城市。招商相关负责人曾经表示,今年招商的一个重要目标就是积极补充三四线城市核心地段项目资源,而他们的战略更大部分是关注发展潜力大的新兴城市。

  另外,恒大亦是中国最早进行二三线城市战略的地产企业,早在2004年便已谋划全面进军二线城市。之后开始前瞻性大规模进入三线城市,亦是国内三线城市布局最广的房企。



(审校:劳蓉蓉)
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