武汉新年首拍收金90亿 城中村改造助推地热
作者: 彭飞     时间: 2013-01-06 00:09:28    来源: [ 观点网 ]

政府为了完成城中村改造的政治任务，在推地上会主要以城中村项目为主，这也就成为各大房企竞相争夺的领域。

　　观点网 彭飞 在2012年最后一场土地拍卖单日收金109亿后，武汉土地市场的高温延续到了2013年。

　　1月5日，武汉举行新年第一场土地拍卖，当天11宗地块全部成功出让，总成交金额达到89.77亿元，为今年武汉的土地出让迎来开门红。

　　资料显示，此次出让的11宗地块总净用地面积达104.4万平方米，其中有10宗为城中村地块，另外1宗为限价地块。

　　首拍收金90亿

　　在此次土地拍卖中，武汉本地房企福星惠誉表现最为抢眼，共耗资约40亿拿下江岸区红桥村的三宗地块。

　　据拍卖结果显示，福星惠誉分别以17.55亿、16.63亿和5.85亿竞得江岸区红桥村A、B、C包三宗地块，这三宗地块均为城中村改造项目，性质为商服、住宅用地，总出让面积约37.8万平方米。

　　其实，福星惠誉能拿下上述红桥村地块已在预料之中，因为其早在2009年就参与到了红桥村的综合改造项目中。

　　而在2012年12月，福星惠誉母公司福星股份又与相关方面签署协议，将红桥村项目建设总规模由110.6万平方米调整为171万平方米，项目所涉土地拆迁安置补偿总价款相应调整为53.12亿元，而最初规划项目投资金额为35.4亿元。

　　福星股份董秘冯东兴在接受观点新媒体采访时提到，此次拿下红桥村项目的40亿元土地款将包含在总拆迁款中，整个项目包含拆迁在内的楼面价可控制在3200元/平米以内，价格还算合适。

　　另外，在当天的土地拍卖中，武汉市烽火房地产开发有限公司以总价约14亿元竞得洪山区烽火村B包、D包和E包三宗地块。

　　武汉阳光佳业有限公司则以12.61亿竞得武昌区向阳村地块，该地块是当日出让面积最大的一幅，达到18.44万平米，性质为住宅、商服用地，楼面地价约2000元/平方米。

　　而当日唯一的一宗限价房地块则由武汉康恒房地产开发有限公司以3.54亿元竞得，该地块位于洪山区关山街小张村，房屋最高销售价格为4980元/平米。

　　对于此次武汉拍地出现的情况，当地分析人士认为，主要还是政府出于缓解财政压力而为，因为至2012年以来，由于经济增速出现超预期下降，地方政府的财政收入出现下降，迫切希望通过持续推地来增加财政收入。

　　另一方面，也与武汉本身的城市建设有关，这就涉及大量城中村改造。

　　城中村改造助推地热

　　2009年，武汉全面启动了对全市城中村的改造建设。武汉市政府在当年2月出台的一份文件中曾要求在2011年年底前，要完成二环线内56个城中村的综合改造任务。

　　但三年限期过后，武汉二环内城中村的改造目标却没有彻底完成，因此相关部门再次强调，2015年武汉要彻底告别城中村。

　　纵观此次土地拍卖，可谓名副其实的“城中村专场”。而在刚刚过去的2012年，武汉市全年共实现土地出让金约907.7亿，创历史新高，其中城中村地块成交金额达493亿，占总土地出让金的57.2%。

　　武汉当地一位开发商代表就表示，政府为了完成城中村改造的政治任务，在推地上会主要以城中村项目为主，同时也会邀请一些企业在前期就介入拆迁谈判，以便为其定制相应的项目。

　　福星股份董秘冯东兴也认同上述看法，其称，此次土地拍卖中的地块其实绝大多数都是定制的，开发商一般不会盲目的接手城中村改造项目，因为这些项目均涉及各方利益，情况复杂，没有资质和能力的开发商很难处理好随时可能面临的个中问题。

　　冯东兴还表示，其实武汉的土地市场并不像表面上那样火热，很大程度上是由于政府主推城中村改造项目，同时随着市区非城中村土地日趋减少，城中村改造项目自然就成为各大房企竞相争夺的领域。

　　但是，城中村改造在带给开发商们无限机遇的同时，也同样带来了风险。因为城中村改造项目对开发商的资金实力和运作经验提出了很高的要求。

　　当地一位业内人士就提到，即使武汉不少城中村已经完成拆迁挂牌，但从长远来看，城中村改造并不是一朝一夕的事，可能还会涉及许多遗留问题，由于利益分配的复杂性，城中村项目最后可能变成烫手山芋。

　　该人士还提醒，开发商在城中村拿地方面应该量力而行，既要考虑自己的风险控制能力和运营经验，还需要大笔资金周转，因为城中村地块明面上底价成交的背后其实暗藏玄机，特别是拆迁难的问题更需要理性对待。



（审校：劳蓉蓉）
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