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观点时评:楼市大局 被误读的保障房
作者: 陈宝存     时间: 2011-11-17 01:49:10    来源: [ 观点地产网 ]

很多人认为,保障房建设会改变楼市大局,房价在保障房大量上市后,将被抑制。这是完全不了解保障性安居工程的构成。

  观点地产网 国家统计局住户调查办公室于2011年三月份发布报告:“十一五”时期,房地产市场快速发展,城镇居民的居住面积、居住条件和住宅配套设施均得到了很大改善。至2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%,分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点。

  10月27日全国人大常委会专题询问了保障性住房情况,住房和城乡建设部部长姜伟新在会上指出:解决城镇居民住房问题的整体思路方式还是实物保障和货币补贴两种方式,这两年实物保障多一点,“十二五”末以后,逐步转到货币补贴为主。

  询问会上,住建部长姜伟新同时称:保障目标,我们考虑到2020年末,应该是绝大多数的城镇居民都住到成套的符合文明要求、健康要求的房子当中去,到“十二五”末,根据现在初步的测算,保障率达到户数的20%左右。小户型保障的原则是满足基本住房需求,小户型、功能全、质量好。

  很多人认为,保障房建设会改变楼市大局,房价在保障房大量上市后,将被抑制。这是完全不了解保障性安居工程的构成。十二五规划中,保障性安居工程(与原来的保障房只包含经适房、廉租房不同)大力建设3600万套,加上2010年前已经完成的1000万套,合计总量4600万套。

  考虑城镇家庭拥有多套房的现状,保障性安居工程,需要解决的是另外20%住房困难家庭的基本居住问题。同时,对于城市新增人口的居住问题,暂时以公共租赁住房调节。

  以此现状制定的保障性安居工程目标也随之清晰。为此,各个相关部门从2010年已经开始努力推进。2010年土地供应计划中要求,中小户型商品房在内的保障中低收入人群住房建设的土地必须达到70%。这一目标已经在2010年全年体现。

  2011年国土资源部提出要求:力争保障性安居工程土地供应达到70%以上。而2011年计划开工建设的1000万套和“十二五”期间建设3600万套保障房用地,将做到应保尽保,通过保障性安居工程,使中国1500万户居民住房条件得到有效改善。

  2011年年初要求的本年度保障性安居工程大建1000万套,那么具体构成是什么呢?我们看一下各组数据:

  一是400万套棚户区改造住房,保障性安居工程也就是居民货币安置与实物回迁安置部分,但是请注意:这是开发企业一直做的旧城改造、城中村改造、工矿企业改造,而上述三旧改造的前提是商品房部分的热卖;那么我们现在推进的限购限价限贷政策,却恰恰在做迟滞商品房销售的努力,也必然造成货币与实物安置的资金短缺,棚户区等等的改造部分难以有资金的支持。

  二是经济适用房和两限房(限价房)均为200万套左右。我认为,经适房已经成为利用国有划拨土地,给特殊阶层建设职工集资建房,与市场需求的关系不大,这是新的福利分房的形式。事实上,这种形式也从未停止,只是以前没有公开的支持政策。二三线城市的大量经适房,也一直以配建的形式存在于商品房小区建设中。而两限房,有此品类的并不多,在我眼里,两限房一直是双限商品房的另类称呼,也即是土地招拍挂政策中限地价限房价的招标制。

  三是廉租房150—160多万套左右,这一品种,适用人群为城市低保与残障人群,我称之为“老少病残孕”专座,这部分人群与市场商品房部分,从来也没有任何联系。一般地方政府也选择配建到商品房小区。

  第四,也是最主要推进的种类,公共租赁住房近220万套。北京目前推进的公共租赁住房,户型大体控制在30—40平米,租金略低于市场租金。北京市住房保障部门的相关负责人的说法,按照国务院的相关要求,北京今后公租房的套型建筑面积将以40平米左右为主,并加强小户型公租房的规划设计。“虽然面积小,但功能全,居住舒适。”

  这部分人群目前还不能成为商品房购买人群。那么公租房的退出机制建立,他们在三至五年租约期满,还是要购买商品住宅,或者有产权的限价房。只是需求的暂时延缓,并不可能解决市场供需难题。

  住房和城乡建设部披露:截至9月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套,开工率98%。与8月底相比,本月新开工118万套,开工率提高了12个百分点。

  但是,我们看到的是保障房大跃进实际问题依然多多,开工率并非是保障完工的必须条件。我们分析一下保障性安居工程的进展情况,也是为了看清楚保障性安居工程建设存在的问题。

  事实上,开工并不等于建设提速,而目前钢材市场的情况堪忧,也显示我们寄希望于保障房真实开工1000万套的目的,并没有达到。

  目前最大的问题在于保障性安居工程的继续可持续发展。事实上,在限购限贷的压力之下,房企已经放弃了对土地的争夺。最近几天不论是上海,还是广州,土地出让遇冷已经到了冰点。特别是网传万科2012年的策略,万科总裁郁亮表示,2012年万科的采取策略发展是过冬,冬天策略,冬天的模式。首先就是现金为王,现金流比利润更为重要。其次就是卖楼更积极,不能有存货,不能囤地,更要积极卖房。第三,要慎重的买地,买地是最浪费钱的,不能买错地。

  这种心态下的未来市场供求的预期,我十分不看好!消费者尽可以观望,市场供应方难道就不可以观望吗?这种双向的观望情绪,在调控9年中,是屡见不鲜的。

  最新消息:11月9日,北京市土地整理储备中心挂出公告表示,经市政府批准,原需配建“限价商品住房”的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地,其居住用途建筑规模现全部为普通商品房。同时将该宗地的竞买报价开始时间推迟至11月21日。

  这样的情况,越来越不鲜见。一厢情愿的保障房大建,由于背离了市场规律,也很难被资金追捧。而配建条件下的保障房,只有商品房热销才能让房企和资金有动力。当然,保障性安居工程的比例越高,商品房房价上涨的压力越大!

  陈宝存 观点地产新媒体专栏作者

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