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观点时评:房地产市场走向萧条的货币根源
作者: 王雪松     时间: 2011-11-14 21:28:54    来源: [ 观点地产网 ]

2008年依靠货币拯救了市场,但货币的副作用今天看起来几乎已经超出了我们的承受能力。

  观点地产网 又到山雨欲来的时候了。

  在2010年的时候,我曾经提出了中国房地产行业进入了成熟周期,一个主要的理由是需求弹性太大。波动幅度达到40%以上,在东部沿海区域,甚至超过了100%,这肯定不是一个成长型行业能够出现的数据。

  不幸的是,一年之后,我被迫修正对行业周期的看法。目前的房地产行业已经进入了衰退期,至少是在一个中期历史概念下的衰退周期(我们可以用50或者100年的历史纵深来设想)。

  用一些阶段的描述可以这样来说,当前中国经济矛盾是过于发展的房地产市场与整体国民经济发展的脱节所致。

  中国2007年新增贷款总量为3.6万亿,2008年为4.9万亿,2009年为9.6万亿,2010年为8万亿,2011年约为8万亿。如果我们将房地产行业耗用新增贷款的比例固定在某个位置,比如30%,那么2007年房地产行业能够获得的新增贷款为1.08万亿,2008年为1.47万亿,2009年为2.88万亿,10年为2.4万亿,2011年约为2.4万亿。

  好了,这个数据出来以后,结论也出来了。如果以贷款总量来作为市场的总容量指标,那么单位面积贷款数量越高,贷款面积就越低;反之亦然。而中国房地产市场量价关系是一个怎样的状况呢?2007年高点回调以后,2008年量价同步反弹,2011年全国房地产市场的价格约为2007年的一倍左右(非精确数据),那么对应2007年的成交量,2011年需要多一倍的贷款量,也即2011年需要耗用2.16万亿的房地产贷款指标。

  如果我们将数据换成2009年的数据,那完全就是另外一个境况,而这也就是我们房地产行业今天的真实因素,如果2009年的成交量基数为1,2011年成交量基数为0.8,假定2009年房价为2011年房价的60%,那么会出现一个什么样的情况呢?

  如果单位面积贷款比例一致的话,2011年全年需要的信贷总量为2009年的133%。问题出现了,我们现在按照约定比例,2011年信贷指标只有2009年的83.3%,两者缺口将近50%,这才是当今房地产市场的根本问题所在,这也可以解释当前大多数开发商的个贷大量积压在银行而无款可放的真实现状。

  再往下我们只能假设,于是必先有几个前提:第一个就是当前货币政策回归常态,即M2年增长率保持在15%左右,这种情况下,新增贷款必然回落,房地产行业贷款总量必然萎缩。

  假设二,银行对地产行业贷款比例不发生较大变化,保持政策的相对连续性,那么地产贷款的总量也将持续萎缩,而这两者必然导致的后果是成交量和成交价格之间的反比关系,那么地产市场的走向的三种状态为:成交量价同步萎缩,且以一个均衡的态势萎缩;那么市场将以均衡状态回落;第二是成交量大幅度萎缩,成交价相对稳定,市场必将发生剧烈的洗牌活动,若干房企将退出市场;第三是成交价萎缩的速度大于成交量,市场交易依旧活跃。

  未来这三种可能都不确定,第一者是一种理想状态,量价同步运行的均衡市场只是瞬间行为,不是常态;第二种情况是成交量大幅度萎缩的时候,部分退出的开发商必然以价求量,导致价格和成交量非均衡运行,市场出现结构裂变的可能性大幅度增加,市场可能会出现各种产品下降比例不同步的均衡状态;第三种难度在于2010年以后土地成本高企,房企退出以亏本状态完成这种现象很难普遍发生。但市场的总体后果,将在二三种结论中产生,从这个角度来看,未来房价绝对价格下降是一种不可避免的现象,绝对成交量下降也是一种不可避免的现象。

  但我们并不能在这里形成结论,原因很简单,我们货币政策还可以继续保持高度宽松的状态,也就是政策重回2009年的可能;第二个市场假设是我们贸易顺差依然强大,因此导致的人民币占款数量巨大,导致市场新增较多货币;第三种是人民币快速升值,导致热钱大规模涌入,市场流动性过剩。

  如果出现这三种状况,结合当前的经济特征,供需相对均衡,货币过剩的特征。新增加的货币并不能增加生产,也不会新增需求,那么新增货币唯一能产生的后果即是物价上涨。在通胀的背景下,我们要讨论的是CPI涨幅与房价涨幅的关系,这里的关系是,CPI涨幅跑过房价,则意味着房价的绝对价格上升,相对价格下降。

  因为国内没有成型的研究成果与数据,因此我们只能借助推论来完成两者之间的转换,在2009年与2010年房地产市场信贷供应是足够充分的,这两年市场特征是成交量基本稳定,成交价格大幅度上扬,这背后的逻辑一方面是中国的社会结构决定的购买力和购买特征反映,另一方面也是房地产金融杠杆化的典型反映,前者是意味着需求到顶,后者意味着市场高位以后,结构性风险开始呈现。

  如果按照这个推论继续前进,即未来信贷市场充分的情况下,房地产市场可能出现的情况是,成交量稳定中略有萎缩,成交价格依据货币供应量的充裕与否上涨。

  但另一方面如果房地产信贷指标维持在固定比例的情况下,实体行业的资金充裕度大大高过房地产行业(无限制放宽房地产信贷比例这种极端情况很难出现因此也不予讨论,另2009与2010年大量的外行业资本涌入房地产行业,意味着非地产业的资本供过于求,这种情况下出现的大蒜,花椒爆炒等等意味着实体对资金吸纳能力极为有限),如果实体行业资本不予转出的情况下,实体资金与房地产行业资金2倍以上的速度供应,在整个社会实体行业供求基本均衡的情况下,货币的供给将于房地产一样,最终只会导致价格的变化,从这个角度而言,CPI的涨幅会因为资金供给速度快过房地产而呈现出更大的涨幅,这个时候也即房地产的相对价格仍然会下降。

  上面两条路径得出的结论均是房地产价格出现下降,要么绝对价格下降,那么房价忍受30%的跌幅并非不可想象;要么出现大米20元一斤,猪肉150元一斤,房价出现3万5万每平米的常态价格,但房价相对价格依然下降了。

  人民币能顺利过渡到日元韩元的状态么?笔者认为这里难度极大,我们剩下的唯一可能便是忍受房价的下跌,甚至超过30%的下跌。

  相对于中国当前经济特征,高出口,高投资,低消费的状态,房价的下跌首先会遵循美国房地产市场的状态,即银行、建筑、钢铁等市场同步萎缩,这中间的问题不仅仅是经济问题,较大面积的失业减少将恶化整个市场信心,导致预期购房减少,市场真实需求减少。金融市场坏账激增,银行惜情节空前强化,进而恶化市场流动性。大量待赎回房屋与按揭困难的家庭与新增市场的抛售形成三方供应市场,而需求市场则在萎缩中前进。

  更困难的是,行业市场中供应方总是滞后于需求市场,具体到当前市场而言,市场上大量的土地存货导致的未来供应量巨大,市场供求结构差持续高位徘徊,整个市场未来可能将导致中期停滞与萎缩。

  2008年依靠货币拯救了市场,但货币的副作用今天看起来几乎已经超出了我们的承受能力,且眼前的情况看起来,大有还账2009的情节。房地产市场失去了任何激进的想象力,快速由成熟市场走向萧条,所有的不切实际的幻想都将充满风险与灾难。

  王雪松 观点地产新媒体专栏作者

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