淡市“让步” 北京减少配建、降低保证金推地
作者: 李欣鞠     时间: 2011-11-14 01:23:10    来源: [ 观点地产网 ]

北京市寄望通过下调土地竞买保证金,放宽交款时限,减少保障房配建面积等措施,来推动年底大规模的土地出让。

  观点地产网 李欣鞠 入秋以来,北京的土地市场随着楼市成交的惨淡而持续冷清。北京市土地储备管理中心网站数据显示,截止11月8日,今年北京市住宅类地块土地出让金仅为362亿,同比下跌40.8%。

  面对日益冷清的土地市场,北京市寄望通过下调土地竞买保证金,放宽交款时限,减少保障房的配建面积等措施,来推动年底大规模的土地出让,保障土地出让收益。

  11月9日,北京市土地整理储备中心公告称,经市政府批准,取消丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地保障房等配套建设要求。这也是北京市首宗在出让中取消保障房配建的地块。

  首次取消配建

  挂牌公告显示,原需配建限价商品住房的丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地,位于北京市丰台区花乡郭公庄,建设用地面积50663平方米,建筑控制规模≤151989平方米,起拍价为9.17亿元。

  公告显示,该地的竞买报价开始时间推迟至11月21日9:00时。地块的原挂牌竞价起始时间为10月8日,但截至修改出让条件前,并无开发商报价。

  不仅仅是丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地受到冷遇,进入下半年后,虽然北京市加大了土地推出力度,但是土地市场的回应却相当冷清,多数宅地都是以底价成交。

  据统计,今年1-10月,北京市土地出让金为763.87亿元,同比下降了7%。1-10月,北京住宅类地块土地出让金为362亿,同比下跌40.8%。其中,90%以上的住宅类地块都为接近底价成交。

  分析认为,土地出让金的普遍下降,一是受到土地底价成交的影响,再者,保障房配建比例的加大也影响了开发商拿地的积极性。北京1-10月成交的46幅包含住宅类属性的地块中,含配建保障房的地块就有18幅。

  而根据《北京市2011年度国有建设用地供应计划》,北京今年全年计划供地6500公顷,其中住宅用地2550公顷,比去年增加2%,保障房用地占住宅用地的比重超过五成。

  截止到目前,北京保障房用地已经提前超额完成,但商品住宅供地情况,离年初所定目标还有一段距离。

  为保证供应,进入11月以来,北京市土地整理储备中心分两批挂出14宗经营性用地的出让公告,其中带有居住性质的地块为10宗。14宗土地中,除了一宗商业金融用地是招标外,其余均为挂牌出让,总起拍价达122亿元。

  北京市国土局相关负责人在接受媒体采访时表示,“目前市场确实不太好,但是如果土地供应不上去,不但政府公共收入受到影响,更重要的是未来成品房供应会有问题。”

  淡市中的让步

  除了首次取消在出让地块中配建保障房,北京市土地部门近期多次召集开发商进行土地推介,以缓解土地市场成交低迷以及土地收益下降态势。

  此前,北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾透露,北京市将采取降低竞买保证金、放宽付款进度、减少保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等措施,鼓励开发商拿地。

  北京市土地储备中心一位知情人士也在接受媒体采访时称,北京市目前已经在考虑,如果市场过于冷清,将降低土地出让价格。照现在这样的市场情况来看,预计年底某些区位的土地价格还会有所调整,调整幅度估计在10%左右。

  该知情人士说:“有一些政策已经在实行了,而降低竞买保证金这一项现在还在论证,近期也将会在某些地块上体现出来。”据悉,住宅用地土地竞买保证金拟降至20%,商业用地则控制在10%至15%。

  对此,亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示,今年以北京市住宅类地块土地出让金仅为362亿,比较急着要出让土地。另外,从2009年至2011年5月,北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元,要通过卖地来还债,有比较大的压力。

  他续称,现在手里的土地,如果不卖出去,可能连利息都还不上。并且,目前北京在土地收储、土地出让方面都存在问题,必须要先把地卖出去,否则后期无法收储土地。

  在推地方面,如果继续以往的抢地模式,估计房企并不愿意做,因此北京土地部门只能通过取消配建保障房、降低土地出让金、分期缴付这些方式推地。

  陈宝存认为,目前房企的资金链比较紧张,这些措施短期内会有一些促进作用。不过,他指出,作为调控的重灾区,限购政策不放松的话,北京的土地出让的前景可能不会很乐观。“老百姓在观望,希望房价能降下来,房企也同样可以观望,希望地价降下来。”

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