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观点时评:地王级的起拍价 如何捡便宜?
作者: 韩世同     时间: 2011-09-27 16:58:19    来源: [ 观点地产网 ]

土地的起拍价依然居高不下,虽然底价成交居多,但成交的底价也大都是前地王级别的。

  观点地产网 媒体和业界对广州近期加大推地强度和力度十分关注,在未来3个月内,广州市将罕见大手笔的卖地52宗,其中“重头戏”就是南站地区地块。

  9月20日,广州市国土房管局发布公告表示,正式启动南站地区开发,下月将卖9幅南站地块,总底价约为61.4亿元,约为广州平均年卖地收入的三成。

  同时发布的还有29幅地块出让预公告,其中有20幅地块是南站地区。

  近期广州土地市场将迎来“井喷”,共有52幅地块要推出,其中住宅地供地年度计划还剩下过半,要在3个月内冲刺完成,压力还是挺大的。

  不久前,白云新城和番禺沙湾有三幅住宅地块出让,其中万科以底价12.7亿拿下白云新城地块,楼面地价13536多元/㎡;而君华10.6亿连下两城独揽番禺区两宅地,楼面价分别为6529.58元/㎡和5672元/㎡。

  有人认为万科捡了便宜,如果与去年2万左右的地王相比,的确万科是捡了便宜。但是如果与前几年种鸡场、种猪场拍出的地王或者万达广场的地价相比,万科的地块则高出上万元。番禺君华拿下的两块地虽然一幅是底价成交、一幅有小幅竞价,但成交的楼面地价也都是地王级的地价。

  所以,我认为目前广州的土地市场虽然已显现寒意,但依然还处于“乍寒还暖”的阶段,就是市场需求冷了,但供地的热度反而高涨,土地的起拍价依然居高不下,虽然底价成交居多,但成交的底价也大都是前地王级别的。

  这次推出的6幅地块起拍价都不算低,番禺的地块都在6000元/平米左右;琶洲两幅金融和商业用地虽然带有定向出让的倾向,但起拍价也不低,也要6000多/平米;大坦沙的地块大约是5300元/平米左右,但还要负担一部分拆迁成本,估计会是参与前期的新加坡企业独得;广氮地块起拍价最高,约为7800元/平米。

  4季度广州的土地市场供需分化的情况会更加严重,供地热度越高,企业拿地热情越低。尤其是起拍价格过高,可能会进一步影响企业拿地热情。

  如果不重新进行勾地或适当调低起拍价格,估计有可能会出现流拍现象,因为市场和经济环境都在发生变化,企业即使因流拍而受罚,也要比硬着头皮拿地要好。

  韩世同 观点地产新媒体专栏作者

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