“谨慎”上置集团:40亿销售目标困难重重
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-06-15 02:51:22    来源: [ 观点地产网 ]

40亿是理想数字,但如果能做到30多亿,我们也感到满意。

  观点地产网 梁嘉欣 6月14日,上置集团首席财务官李伟民在股东特别大会后透露,截至5月末,公司仅实现合同销售金额约7至8亿元。

  30亿下限

  他指出,上半年公司销售业绩一般,主要是因为没有推出新项目,只有几个旧有项目继续在售,此外,目前国内的市场环境也对房企的销售产生一定的影响。

  李伟民亦表示,根据原定的销售计划,下半年将会有更多新的楼盘推出,嘉兴、无锡、上海等地均有新项目陆续面市,预计可销售面积约20至30万平方米,销售均价约2万元/平方米。

  他透露,目前有个别新项目已经取得预售证,“我们的项目其实售价不算太高,所以拿到预售证不会有问题。”

  不过从目前的销售进度来看,距离今年40亿的销售目标相对较大。

  事实上,由于市场调控因素的影响,加上对后市的不乐观,上置在制定销售目标之时,就已经在2010年度业绩上做了相应的调低。资料显示,2010年,上置实现合同销售49.6亿港元。

  对上置来说,40亿销售目标的完成目前也变得困难重重。“40亿是理想数字,但如果能做到30多亿,我们也感到满意。”李伟民坦言。

  与此同时,李伟民透露,虽然销售一般,但公司基本上没有调整价格,目前的去化率还可以。当然,也有个别项目的售价出现调整,但幅度很低。

  策略保守

  销售业绩下滑,加上融资渠道的不断收紧,导致上置的发展策略亦趋于保守。

  李伟民表示,公司暂时没有拿地的计划。他指出,其实房企的资金来源主要是贷款跟卖楼,但是现在国内融资非常困难,银行控制了贷款额度,而且现在房企的销售情况普遍比以前差了很多,所以房企在资金支出方面会很谨慎。

  “房地产公司一定要保证资金情况充裕的情况下,才能做其它事情。”李伟民称。

  他表示,其实公司目前已在上海、无锡、嘉兴、成都、海口、沈阳等地有布局,已经涉足了较多城市,所以暂时没有其它拓展计划。

  他亦称,如果遇到很好的项目,价格方面还可以,不会对资金链形成压力,公司也会考虑,尤其是公司重点发展的长三角区域。

  李伟民指出,目前公司的资金情况尚属稳健,截至2010年底,集团手头现金约50亿元,而流动负债约为30亿元,但其中部分银行贷款可以延期,土地款已经全部付清,因此,今年需缴付负债金额低于10亿元。

  他进一步解释,公司不少贷款由于都有项目做抵押,所以该部分负债到期之后,银行也愿意延期,虽然目前银行整体贷款额度正在萎缩,但因为公司不是做新的贷款,所以暂时没有融资压力。

  此外,未来要支付的建安费拆迁费等,也可以用贷款所得资金来支付。“即使集团销售情况逊于预期,资金压力不大”,李伟民称。

  一级开发

  或许眼下上置最愿意提及的,就是中国新城镇。据了解,新城镇拥有独特的商业模式,主要从事土地一级开发业务,将“生地”开发为有价值的土地资源,并从中获得地块销售收益的相当一部分分成。

  资料显示,中国新城镇主要拥有三大项目,分别是上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目及沈阳李相新镇项目,总占地面积超过36平方公里。

  据了解,中国新城镇今年首季度实现利润1亿多,而去年贡献的利润大约是2亿元。但实际上,中国新城镇每年卖地的总收入及净收入的金额波动性很大。

  李伟民指出,这还要视乎售出地块的区域,如果是上海,那么金额就会大些,此外,因为公司一年内不可能卖太多的地,需要政府给予相应的卖地指标才能把地卖出去。

  但李伟民亦表示,虽然不确定性因素太多,新城镇利润贡献金额不稳定,但是毛利贡献很好,尤其是上海项目,地价高达900万/亩。

  中国新城镇亦曾表示,新城镇从事一级开发业务,不拥有土地开发权,毋须缴纳土地增值税,且毛利率高达60%,远高于内房股平均20%至30%。

  “这是集团的优势,”李伟民表示,但新城镇不会限制自己只做土地一级开发,因为不是到处都有生地,但是一级开发公司也会继续做,也不会仅限于目前所涉及的城市,如果其它地方有好的项目公司也会参与。

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