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观点一周评述:降价之因与耀眼的中海、碧桂园
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-06-13 02:51:14    来源: [ 观点地产网 ]

凡事有因皆有果,地方政府有了卖地的冲动和必须卖地的理由,承接土地的开发商目前境况却又如何?

  本刊编辑部 端午以来,整个楼市的行情依然尽显“冷清”两字,但几个月来一直都死气沉沉的土地市场却有了风起云涌的趋势。

  其中最具代表意义的无疑是广州市政府6月8日召集100多家开发商,一次性推介数十宗面积达2.2平方公里的土地,这在广州土地拍卖史上可以说是罕见的事情。

  但一个无法回避的事实是,以广州市为代表的各地方政府叫卖土地的冲动再次高涨,并不能就简单理解为地方政府一贯以来在土地财政方面的顽疾。

  首先,当前地方政府债台高筑,债务风险也在急剧的放大,选择用卖地来填补财政赤字的窟窿似乎是最为可靠而且立竿见影的。

  其次,保障房建设需要大量资金。更有消息称,住建部要求各地方政府必须在11月底前全面开工建设保障房项目。而据调查结果显示,目前各地保障房建设开工率仅约三成。

  就此可见,目前悬于地方政府头顶的保障房建设压力之大,其中最大的难于莫过于建设资金的筹集。

  但凡事有因皆有果,地方政府有了卖地的冲动和必须卖地的理由,承接土地的开发商目前境况却又如何?

  显而易见的是,在目前的调控环境下,房地产企业资金链并不乐观,不可能再有前两年地王层出不穷时的豪情万丈。

  过去的一周,部分标杆上市房地产企业均已公布今年前五个月的销售业绩,从这一部分房企在五月份的业绩来看,市场并没有崩坏到惨不忍睹的境况,但亦已不容乐观。

  仅从销售数字上看,最为耀眼的房企当属中国海外,过去一年已经被千亿万科远远抛离的中海,今年五月份销售金额却首次达到百亿并首次超过万科,成为这个行业实实在在的领头羊。

  6月9日,中国海外公布,5月实现房地产销售额港币121.3亿元,销售面积61.8万平方米,同比增长分别251.8%和47.9%;而121.3亿港元折合人民币约100亿元,比万科之前公布的5月业绩90亿元超出约10亿元。

  销售超越万科的背后原因,其肇始应是四月底五月初深圳中海的“降价”,在此后,中海旗下项目不断有“打折”与“低价入市”的消息见诸媒体。

  与中海相似的还有碧桂园,与中海经营中高端项目为主不同,碧桂园旗下项目多属中低端,这是在不同细分市场的企业使用相同的手段达到了项目的热销。

  碧桂园6月初公布,2011年5月份实现合同销售金额约59亿元,单月合同销售创集团历史新高;合同销售建筑面积约94万平方米,同比分别增长约164%及104%。

  业内大部分人士认为,碧桂园之所以能在5月取得史上最好的销售表现,重要的原因是其在价格上有所让步。

  无论是广州碧桂园还是南京碧桂园,在五月都是市场的焦点,其中最为引人瞩目的当属其定价。

  与耀眼的中海和碧桂园截然不同的代表企业当属绿城集团。一直坚持“不降价”的绿城,在5月份共实现合同销售金额为人民币30亿元,但其去化率仅为29%。

  实际上,与广大中小开发商不同的是,大型品牌上市房企在资金方面的问题虽然同样严峻,但无论如何都还有融资渠道可以支撑,甚至只要让利打折,销售方面的问题也不会太大。

  问题在于,虽然中海、碧桂园等并不认为自己是“带头大哥”,也强调没有调整一贯的销售及定价策略,但是打折降价在过去的五月已经有了一个开始,也收获了一个不错的结局,这难免让人们猜测,2011年的大范围降价是否将从六月开始?

  一方面是资金的压力,另一方面是土地的诱惑,无钱又无粮对于开发商们而言,绝非长久之计。

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