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观点时评:住房信贷政策不应由商业银行调整
作者: 韩世同     时间: 2011-05-11 22:13:40    来源: [ 观点地产网 ]

差别化住房信贷政策应该成为一项持续稳定地国策,而不是像现在这样不停地变来变去。

  观点地产网 目前金融信贷市场的管理乱象丛生,央行和银监会似乎对于商业银行的监管已经处于严重失控的状况。这边银监会否认房贷上调至五成,那边建中农三大行上调首套房首付至四成、利率上浮5%至10%。

  银监会当然会辩称上调首付至四成,与我否认上调至五成并不矛盾和冲突。不过,如果不是银监会授意或者默许,商业银行随时就可以取消或调整涉及国计民生的住房信贷政策的优惠待遇和标的这种现象,要么就说明这项政策和制度本身的设计和制定是有缺陷的、先天不足;要么就说明银监会和央行监管无力、严重失控,可以任由商业银行修订和改变国家制定的差别化住房信贷政策的要求和标准。

  如果允许商业银行自行调整住房信贷的按揭首付比例和利率的高低,这样的政策和制度设计无异于让商业银行自行监管,结果必然是逐步取消或自行提高住房信贷标准;而如果央行和银监会监管无力、严重失控,我国金融市场乱象丛生的局面如何扭转?

  目前,信贷规模日益紧缩,融资渠道全面受阻,不久前还泛滥成灾的流动性过剩,现在已经变成资金严重紧缺的状况,民间的高利贷的利率高到惊人的地步,似乎也无人监管和查处,央行和银监会基本上对这些乱象坐视不理、任其泛滥和盛行。

  差别化住房信贷政策应该成为一项持续稳定地国策,而不是像现在这样不停地变来变去。理由和原因如下:

  一是住房信贷是一项长期贷款,即使本身房贷利率或按揭首付比例不变,银行正常的加息或降息都会带来很大影响。目前的差别化住房信贷政策被当成了银行促销和创收的工具了,当需要大规模放贷就全面放开优惠,买多套住房也可以享受7成优惠利率;而一旦信贷偏紧,就连买不起房的首次置业者也被逼面对购房的高门槛和高利率。这样的政策是符合国家的鼓励首次置业、支持改善型置业的原则和方针吗?我认为,如果国家的住房政策都被推到了唯利是图、不顾国民生计的地步,还如何安抚民心、取信于民呢?

  二是差别性住房信贷政策的利率变化即使要调整,也不应由商业银行自行调整。因为,商业银行是以盈利为经营目标的,政策性的亏损如果没有国家财政帮手买单,是没有哪家银行愿意学雷锋的。国家优惠百姓贷款买房,却要商业银行来买单,这样的政策和制度肯定难以持久。所以,应该采取由国家财政给予适当补贴的做法,即商业银行因为要实行差别化住房信贷政策,按正常经营所造成盈亏相抵或发生的亏损由国家财政负责补贴,这样就可以消除商业银行的顾虑,保持国家政策的连续性和稳定性,而不是像现在这样根据银行信贷的松紧不断的上下调整,令购房者无法适从。

  还有就是,现在银行还在设法调高首次和二次置业的首付比例和利率,殊不知住房信贷市场可能已经和将要面临严重萎缩的状态和局面。目前的楼市,由于房价过高,单靠首次置业和二次置业购房群体是难以支撑的;原来的高房价高地价主要是大量投资性多次置业推高和支撑的,而目前的限购、限贷政策已经基本上有效地阻止了大规模投资性购房入市。

  现在如果再过分地对首次、二次置业设限,就会造成多次置业由于政策限制的不能买、二次置业又由于购房门槛太高大多都买不了、首次置业本身购房能力就不足再提高门槛就更加不用买了的结果,那楼市还有什么人能够买房呢?这样楼市很快就会陷入有效需求严重不足的困境,而解决之道恰好就是要适当放开首次和二次置业的限制,而不是加强对他们的限制。

  如果不适当地托市,房价就不仅是降不降的问题了,可能就要面对会不会降得太快、出现暴跌的问题。一旦出现房价暴跌、经济必然受累,甚至有可能导致经济危机和金融危机。这种危险性是存在的,绝不能掉以轻心,或者认为是杞人忧天。

  2008年中央政府不得不出手救市的原因和后果人们还记忆犹新,希望我们不要再次面临同样的错误和困境,不要一而再、再而三不断地折腾下去了。

  房价过高其实就像堰塞湖一样,固堤增高水位不可,炸坝崩堤更不可,只有泄洪排险才可取。因此,我们的政策调控的确是应该让房价逐步回落到合理区间,而不是继续推高或让泡沫破碎导致崩盘,同时也要防止房价暴跌的危险。

  一旦中国房地产市场崩盘,必然会带来比日本海啸还要严重的经济灾难和冲击,而我们现在却似乎对这样的危险性毫无察觉和警惕。

  当人们还在担心通胀之时,可能巨大的通缩正在向我们招手。

  韩世同 观点地产新媒体专栏作者

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