武汉“开埠”:战国时代的地产模式

调控以后有的紧有的松,一定会出现结构性风险,任何一个风险都有机会,我们要看到机会在哪里。

  观点地产网 武瑾莹整理 4月21日上午,2011城市观点论坛武汉行将在武汉香格里拉大饭店拉开序幕。

  中房集团理事长孟晓苏,建设部政策研究中心副主任王珏林,前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫等十余位政府、企业、金融人士就当下紧迫的形式进围绕着“模式的创造”这一主题现场深入探讨。

  参与圆桌对话的嘉宾有:建设部政策研究中心副主任王珏林先生、高和投资董事长苏鑫先生、荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司董事总经理章华先生、合富辉煌(中国)华中区域总经理莫嵘先生、湖北中原地产营销策划有限公司刘文涛先生。主持人为中房集团理事长孟晓苏先生。

  以下为圆桌对话现场实录:

  孟晓苏:今天我们在一个最不好讲的时候讲了一个不好讲的题目。刚才我和几位专家进行了沟通,现在这么大的行政管控已经使大家对今年的楼市预期产生了一些疑问。我们先用15分钟探讨的题目是,如何看待今年的房地产市场。剩下的15分钟回答在座各位的问题。

  如何看待今年的房地产市场?今天在座的有学者、有企业家,其中又有开发企业家、又有房地产的咨询企业家、又有金融企业家,今天是各路专家群英荟萃。那么就请各位专家先回答我第一个题目。

  王珏林:从去年上半年的情况上来看不太好,从今年第一季度全国同比增长情况来看,销售量增长14.9%,我分析今年的房地产市场主要体为销售水平保持在前三年的平均销售水平。

  苏鑫:需要看不同的城市和不同的业态,一线城市今年是非常悲观的,尤其是在郊区,北京郊区的房价已经开始出现松动。二线城市还要持续的观望,看今年年初的时候货币政策有没有适度的放松,如果有所放松了,到四季度就会稳定一些。三线城市从商业业态来看主要是住宅和商业。这次调控把投资管控了,大量的钱涌到了商业地产、大量的钱涌到了商业城市,如果这两个城市要产生泡沫比一线城市的泡沫大得多。

  章华:现实很残酷,大家一定要有非常充分的准备,从中长期来说,一年的时间是看不懂的,两年的时间也很难说,三年是可以的,大家要做好过冬的准备,做好最充分的风险防控方面的准备。

  莫嵘:我用五个词来描述今年的市场,这五个词代表着今年市场是一种交织的状况。第一个词是“转型”,很多地产商进行了转型,包括“十二五”规划中高科技地产的转型。第二个词是“求援”,主要是新入行地产商目前的状况。第三个词是“挣扎”,有一些区域开发商遇到了一些困境,销售急剧下降,他们在疯狂的挣扎。第四个词是“淡定”,这是很多大城市开发商的心态。第五个词是“火爆”,火爆的地方首选长沙,长沙的政策是90平方米以上不限购,因此长沙市场是目前中国最火爆的市场之一。这五种现象都将交织着今年的市场形象。

  刘文涛:武汉正在度过政策的影响期,每周的政策是逐周递增。我们现在也在关注四月份的最后一周以及五月份第一周成交量的回复,如果在2500—3000套之间,我们认为市场初步渡过了政策的影响期,因为武汉整体房地产的状况是比较健康的,2010年以投资为目的的购房比例还是比较低的,所以城市还是以刚性需求为代表。武汉的经济发展还是很快的,消费者人均消费水平提升得比较快,这是武汉房地产健康发展的基础。在这个过程中比较需要考验的是开发商在运营过程中资金链的问题,去年三四季度银根收得比较紧,今年一二月份仍然很紧,在未来长达一年的时间里将非常考验开发商整体的运营能力。我相信渡过了这一关会好一点,比较影响的是武汉房地产今年第三季度如何走,这一点是非常关键的,谢谢!

  孟晓苏:有的人说下半年会往上走,有的人说下半年会往下走,莫衷一是,到底怎么样我也说不清楚。现在台下的观众可以踊跃的提问。

  现场提问:我是亿房网络的记者,我想代表网友向王主任提一个问题,国务院是如何确定每一个城市的房价控制目标是否合理?又或者说武汉市公布的2011年涨幅不超过12%,您认为这个数字是否合理?

  王珏林:房价是新国八条的第一条,要求各个城市在一季度前决定房价的涨幅指标,根据三个因素,包括GDP、收入、消费能力。现在大多数的城市确定了基点,平均下来大概在10%以上,按照这个涨幅确实不低,因为去年是9.9%。国家也主要是想听取老百姓的意见,会做适当的调整。这次督查组到下面检查多项工作,其中包括新国八条的措施要逐项的进行检查,甚至包括保障房的计划、建设、施工、资金,并且要听取各方的意见。最后,还要上报国务院进行研究,才能拿出下一步的措施。现在很多新闻单位问我能拿出什么我也不清楚,因为还要根据市场调研的情况和落实的情况。从大部分调研的城市来看,落实基本上是比较认真的,但确实也有出现一些问题需要解决。

  现场提问:我是来自鄂商杂志社的记者,武汉市开发了地下商业地产,这种模式在商业地产领域异军突起,您如何评价这种模式?

  苏鑫:这种模式对我来说是比较生疏的,和政府的关联度比较大。他们的业绩非常好,业绩能说明一切,看一家公司能否赚钱是最关键的。

  现场提问:我是武汉竹叶山集团的,我们公司是做商业地产的,今天上午的演讲我们感觉到台上的专家对楼市的预期是非常乐观的。谢国忠在股市6000点时预言,中国的股市会到2000—2500点,大家都骂他,结果真被他说中了。这次他又预言了,去年四月份他说中国的楼市泡沫即将破灭,破灭的时候我会通知你。去年年底他说我正式通知大家,泡沫要破灭了,而且中国的房市已经进入了熊市,并且将持续五年的时间,平均的房价很可能会下降一半以上,而且浙江地区也许会跌到80%,我想请问您对于谢国忠的语言怎么看?

  王珏林:主要是他对中国国情不了解,如果要这样不是房地产死掉了,而是中国的经济就死掉了。只要中国的经济不出问题,房地产就不会出现很大的问题。如果房地产自身出现了问题,国家也有能力进行调控,因为手段和办法非常之多。谢谢!

  孟晓苏:谢国忠是一个唱衰的专家,他从2000年开始总说房价要跌,但是在七年里只说准了一次,但是到09年还在说跌就说错了。一块坏了的手表一天也有两个时候是最准的。这个人整天预言楼市要崩,他把自己的工作都丢了。但是这样的专家我们还是要听听他的意见,总得有不同的声音才好,但是千万别把外行人的说法当成真理,这样您就被误导了。

  苏鑫:我对谢博士是非常尊重的。我和谢博士接触了两次,第一次是财经年会,去年有幸我们参加一次会议在同一排,他的观点和三年前是比较接近的。他举了一个例子,他看到中国房地产有很大的风险是因为他的保姆请假回家炒房子。从经济学的角度来说,这个逻辑是对的。商业地产有风险,但是会不会硬着落,我们都不敢这样说。

  孟晓苏:这些专家是别的行业专家,不是房地产行业的专家。中国的房地产业正处在一个新的发展期。从09年开始进入了发展期,初期的表现就是明显的供不应求,供不应求推动了商品房价的上涨,结构性的问题也造成了中低收入家庭对保障房没有开发建设很有意见,这个时候我们需要加快生产,限购、抑制是短期现象。

  上一个发展期我们发展了九年,从1998年房改一直发展到2007年。所以这个发展期也会发展相当长的时间,为什么说发展过程中有这么多的调控呢?政府调控的行为就是反周期,当然房价增长过快的时候,政府要能够代表各方面人民的意见做一些调控,但是千万别把这种调控认为就是要把房地产打死。目前政府加大保障房建设就是要把原来多年忘记了、忽略了的这部分房子建起来。房地产市场经过调控一段时间还是要加快发展。所以年初我就讲了这么一个判断,我认为政策上半年迷雾,下半年清醒。

  现场提问:我是热线房产网的编辑,目前有数据显示一线城市的房价已经出现了回调,那么何时是拐点?何时才是买房的时期?

  王珏林:拐点是最起码有大的波动,拐点要出现了一段时间才叫拐点,现在说拐点为时尚早。一线城市的房价出现下降,我也在观察,确实像北京最近开盘的价格也存在停滞和下降期间,但是你看到的大部分是五环以外的,城里的没有降。所以不能看一个点就代表一个面、一个阶段代表全部。什么时候买房得根据需求,现在主要是刚性需求和改善性需求,如果你不急就再看一看,着急的话下周也行,但是都不要后悔,房子没有后悔的,没有最低点,只有合适点。

  孟晓苏:在全国各个城市上报房价调控目标时,只有一个城市—北京的胆子大,报了房价水平要稳中有降。这个标准出来了以后,我们大家都觉得有点意思,用什么办法做到呢?

  第一、扩大城区统计面积,把郊区算到里面;第二、扩大保障房;第三、直接改数据,统计局干这个活也不是一回两回了。

  王珏林:北京的稳中有降是指新建普通住房保持稳中有降,这里面剔除了高价房,同时包含了保障房。

  孟晓苏:要控制房价上涨就要充分发挥统计局的作用啊!

  现场提问:我是新浪乐居的记者。政府对这一次的房地产调控政策会不会再出台新政策?商业地产能否成为开发商和老百姓投资的避风港?

  孟晓苏:我多年研究政策,曾经参加农村改革,后来参加房改,我们这些人都是房改的设计人。调控的时候我也讲了不少观点,但是讲到现在我也迷惑了,为什么迷惑了呢?因为走到了行政管控。

  温总理再三讲,政府要管保障房的价格,对商品房要密切关注,通过经济因素的调节。但是真正做起来,行政管控就越来越厉害了,特别是限购这样一个短期行为被一些专家和媒体鼓吹要长期化,中国今后要卖商品房都要由政府管着、要限购。今年政协有些糊涂专家提这样的问题,不过也有明白专家,像厉以宁教授提出来,不如把限购转成限售,你如果买了商品房一年两年转让时要给你加税。行政管控的手段对于有些国家机关来说是比较容易做的,因为他们历史上就是干这个的,计划经济年代我们难道还没有干过吗?那个时候什么都发票,现在是不是快发房票了?北京已经开始发车票了,我们是不是为了抑制菜涨价给大家发菜票?为了粮食涨价我们是不是可以发粮票啊?这些对于某些机关干部来说太容易了,他们过去当科员的时候,他们的局长就是这么做的。但是真让他下力气做保障房建设就太不容易了。到底这种行政管控会滑落到哪个地步,我作为多年在企业工作的人员,我已经说不清楚了,我们拭目以待吧!

  苏鑫:原来买住宅的,现在开始买写字楼,这个量其实比较大,后来我们又观察,不是小投资人可以买商业地产,因为他的要求比较高,比如在北京需要两千万左右才能买商业地产,而且他们的心态也不太一样。从现状来看,原来有钱人偏好做房地产,这是中国人的特点。但是现在政府是要限制,限制多长时间不好说,民间的钱又很多,要想投又不能投,能不能开拓一些思路,比如说推出信托、基金这些证券化的产品让老百姓惯性炒房子的钱通过专业人士进行投资理财,大家还是享受中国城市化房地产升值增值的空间。这一点是政府要思考的,而不是简单的控制住,不给资金出口,这些钱跑到哪里就会影响到哪里。

  现场提问:我来自深圳,我有二个问题:

  第一、提给苏鑫先生,我们国家的房地产经济到底有没有泡沫?有多大的泡沫?会不会造成我们国家经济崩溃?

  第二、提给王珏林先生,我们国家的领导层面到底把房地产产业是否作为支柱产业看待?目前采取的一系列调控措施是市场经济行为还是计划经济行为?到底要持续多久?

  苏鑫:我一直在说风险,没有说泡沫。尤其现在是结构性的风险比较大,就是调控造成的。调控以后有的紧有的松,一定会出现结构性风险,任何一个风险都有机会,我们要看到机会在哪里。

  孟晓苏:这么大的供不应求造成房价上涨怎么会是泡沫呢?

  王珏林:现在的调控政策肯定是属于行政行为,我们的市场现在不是完全的市场,等我们的市场逐步完善、逐步发展、逐步建立以后,真正的市场行政是无法管的。

  现场提问:设置房产税和增加清算是增加了房价还是减少了房价?房产税的设置究竟合理不合理?

  孟晓苏:通过您的讲话已经表述了您的观点。今天是一比较短的圆桌,各位专家阐述了精采的观点,而我作为主持人,我的最大问题是超时了7分钟,谢谢!

撰文:武瑾莹

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